UniquePartner&CustomerSkills谨呈：常熟阳光天虹房产置业有限公司常熟市支塘镇淦昌路项目产品定位及物业发展建议常熟宏观市场市场分析支塘镇市场分析竞品分析项目情况项目属性SWOT项目定位经济测算总体规划布局建筑立面风格住宅规划建议目录项目物业建议精装修建议商业规划建议环境规划设计和景观物管及科技节能建议对项目劣势的系统分析及改造建议与方法客户分析客户定位客户定位营销总纲营销建议形象推广推售策略营销推广3市场分析常熟宏观市场支塘镇市场分析竞品分析4常熟宏观市场常熟市房地产市场历年发展概况?从常熟市商品房市场的供应来看，2008年以来，施工面积增幅有所回落，竣工面积增长也趋于平稳。?从销售方面来看，2008年受整体经济大环境影响，有比较大的波动，但2009年随着经济大环境的趋好，销售情况明显的好转，全年实现了136.2%的增幅，2010年1-10月，已实现了140.25万㎡的销售总量。5常熟宏观市场2010年常熟市商品房市场简析?从2010年1-10月常熟市房地产市场的消费结构来看，常熟房地产销售依然以住宅为主，商铺平均约占到30%左右的份额，办公市场的需求量则相对不大；?从城乡比例上来看，乡区总量已经占据了一个比较大的份额，随着市区市场尤其是市中心的土地等资源逐渐成为稀缺资源，乡区（东南开发区、滨江新城和高新区三个开发区）增长开始显现，未来将成为不可忽视的区域。6常熟宏观市场2010年常熟市商品房市场简析?从商品房成交均价来看，常熟楼市的高价楼盘依然保持畅销势头，市区开盘均价超过8000元/㎡的楼盘不少，将常熟楼市整体均价向上抬升；?从购房者身份方面来看，本地购买力份额略微领先于外地购买力。7常熟宏观市场小结：常熟市场受到2010年4月新政的影响，价格和去化速度受到很大波动；但7月份后逐步回暖，依靠大量的外来购买力助推，目前去化速度保持良好，价格稳步上升，全市均价达到8100元/平米左右。8支塘镇市场分析常熟东大门?支塘镇是常熟市的东大门，北濒长江，南接昆山，东连太仓，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速、沿江高速、苏昆太高速公路和锡太一级公路、常昆一级公路和204常熟市常熟市国道等交通骨干网的环抱之口，距国家一类口岸常熟港、太仓港区区各20公里，距上海市区70多公里，区位优势十分独特，交通便利。支塘支塘镇镇?支塘镇域面积128.96平方公里，长住人口7.4万。?支塘镇是苏州市确定的重点中心镇之一，常熟市明确的未来两大卫星小城市之一。9支塘镇市场分析区位优势配套区域优势：支塘镇作为江苏省常熟东南经济开发区最大的配套区，主要发展金属材料加工、装备制造业和高新技术产业，同时也为国内外知名企业落户支塘提供发展空间，已有63家企业入驻配套区，总投资10.77亿元；毗邻港口优势：支塘配套区，距离国家一类对外口岸常熟港、太仓港各30分钟车程。常熟港是上海国际常熟东南经济开发区航运中心的组合港，苏州工业园区的配套港，国内外贸易的中转港，以集装箱为主的现代化中型深水港，目前建有3.5万吨级码头5座，千吨级码头5座；太仓港是以集装箱泊位为主的综合性港口，建有万吨级以上泊位5个，千吨级泊位9个，也是上海国际航运中心的重要组成部分。太仓港常熟港10支塘镇市场分析经济发展2009年，全镇实现地区生产总值48.2亿元，财政总收入4.27亿元，地方一般预算收入1.59亿元；完成工业总产值130亿元，产品销售收入118亿元，各项主要经济指标多年来保持良好增长态势。“纺织、无纺和食品”是支塘镇三大传统产业。其中无纺机械设备制造和无纺布行业，在全国享有较高的知名度和声誉，全镇常熟支塘工业园共有无纺企业200多家，固定资产10多亿元，年销售额超过20亿元，无纺机械和无纺布的生产量分别占全国总量的60%和14%以上，被苏州市政府命名为“特色产业基地”。“装备制造及汽车装备零部件、新能源新材料、电子信息”是支塘镇三大新兴产业。目前，佳诚涂层、仕名环保、环湖钢结构、申毅卡车厢体、煜支塘镇中心发照明器材等一大批企业正迅速成长。11支塘镇市场分析人文&居住环境?在常熟支塘镇先后走出了“两弹元勋”王淦昌、国际著名化学家张青莲和原中国人民解放军副总参谋长吴铨叙上将等俊杰。?支塘环境优美，生态和谐，先后被评为“国家卫生镇”、“国家环境优美镇”、“江苏省环境与经济协调发幽静的古镇展示范镇”等荣誉称号，城市化进程不断加快。王淦昌张青莲吴铨叙12支塘镇市场分析支塘镇中心区域简介?支塘镇中心区域主要分为淦昌路老镇区（包括古镇保护芝溪路区）和新镇区2个区域；?老镇区由于土地发展空间支川路有限以及受到古镇保护区规划新镇区的限制，目前，区域发展老镇区&已经基本停滞，形象较为“老旧”和“热闹”；古镇保护区?规划中的新镇区其已制订项目位置了详细的区域规划，其未来将成为整个支塘镇的新中心，目前由于正处于建设阶段，其形象较为“零乱”和“冷清”。盐铁塘G204国道13支塘镇市场分析支塘镇主要在售房地产项目分布?支塘镇正在积极开发规划中的新镇区，其发展方式是以开发房地产项目来进行人口导入和提供相关配套从而带动新镇区的发展；?基于上述原因，目前支塘镇的房地产项目基本集中项目位置于新镇区内支川路北段的支支川川路路佳顺-佳园“佳顺-佳园”和“东方瑞景假日花园”；处于老镇东方瑞景花园区的只有位于项目地块西南侧的“华东食品城”。华东食品城14支塘镇市场分析支塘镇中心区域商业分布位置售价租金报出均部分沿街商芝溪路、淦昌价基本铺业主报出路和支川路三为1.1-租金为条道路的沿街1.2万元1.5-2.1元的二手商铺/㎡/㎡-天报价均支川路北端在价0.75-售房地产项目暂无1万元/的底层商铺㎡华东食品城在0.52-售三期“华东0.55万暂无食贸中心”元/㎡域中心区部分沿街商商业华东食品城一0.78-铺业主报出、二期二手商0.85万租金为2-铺报价元/㎡2.5元/㎡-天芝溪路、淦昌路的商业业态主要为小型餐饮、低价位服装、金融机构、美容美发、通讯服务、百货和小型超市，均为1-2层的沿街商铺。芝溪路、支川路路口的商业业态主要为中型卖场、中型超市、酒店、集贸菜市场和小型娱乐休闲业为主，主要以独立中型商铺为主。15支塘镇市场分析支塘镇中心区域商业业态组成华东食品城则是专业经营各种炒货、干货、饮料、酒类、粮油、糖果和调味品的专业类市场，建筑形态为集中式商业街1-2层商铺，目前经营状况较好。项目目前正在进行3期的销售和招商，其建筑形态为集中式高层商铺。16支塘镇市场分析支塘镇新镇区待开发土地支塘镇目前规划的新镇区中共有4块待开发商住用地，总用待待开发开发商住商住用用地地88号号地面积为327.17亩。4幅均20102010年年开发开发88.6388.63亩亩计划都在2010-2011年近期推出。待待开发开发商住商住用用地地77号号20102010年年开发开发115.16115.16亩亩待待开发开发商住商住用用地地33号号待待开发开发商住商住用用地地6620112011年年开发开发号号45.5145.51亩亩20102010年年开发开发77.8777.87亩亩17支塘镇市场分析小结：?支塘镇位于常熟东南门户位置，交通十分便捷。作为经济开发区的配套区域，拥有良好的产业支撑，未来发展潜力巨大。?支塘镇目前有两个住宅项目和一个商业项目在售，住宅项目都位于镇中心，地理位置比较优越，配套齐全，物业类型丰富，社区品质不错。中高端商业基本集中在镇中心，具有良好的商业氛围。?支塘镇中心区域还有四块土地出让，未来供应量巨大，住宅市场竞争激烈。18住宅竞品分析佳园——【基本情况】总建面7.6万方产品商业、小高层、联庭别墅小高层：117-130平方米主力面积；联庭别墅：200-230平方米公寓：4200-4500元/平单价方米，商业：7000-7700元/平方米建筑风格西班牙江苏佳顺房地产开发有限开发商公司苏州诺因房地产经纪有限销售代理公司开盘时间2010年12月5日?区域内目前在售最大体量项目，建筑风格：西班牙风情；规划特点：沿河景观带，社区中央水景景观；低密度产品：联排别墅，花园洋房，多层为主，并有配套商业，社区品质较高。19住宅竞品分析户型多为120-140平米左右三房两厅的大户型124平方米?跃层设计，主卧套房设计，尊贵、私密。?客厅附带大面积阳台。?厨房经典工作阳台设计。130.6平方米122.8平方米?超大入户花园。?经典户型设计，客厅、厨房皆有阳台。?客厅连通阳台，南北通透。?客厅连通阳台，南北通透?主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧。?主卧、次卧皆配置私密卫生间，生活从如此静谧?独有超大空中花园设计，赠予超值面积。?独有超大空中花园设计，赠予超值面积?贴心储藏室。?贴心储藏室?动静分离。20住宅竞品分析【媒体诉求】?依靠项目的建筑风格、低密度产品吸引客户；?项目地理位置靠近镇中心位置，地段不错；?项目开盘优惠活动较多，2010年12月5日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。VIP卡认购，5万抵8万，10万抵15万；2010年12月5日开盘，购房送车优惠活动，吸引客户。商铺价格使用低价门槛吸引客户。小高层4500-4600均价21住宅竞品分析东方瑞景假日花园——【基本情况】总建面6.6万方总占地3.96万方容积率1.6绿化率23.2%多层住宅2幢建筑面积4525平方米；洋房面积9幢31097平方米；小高层3幢18331平方米；商业用产品房建筑面积8420平方米；配套公建922平方米；自行车库285平方米。多层：87平方米；洋房：95-146平方米；小高层主力面积：88-92平方米小高层：4200-4400元/平方米；花园洋房：单价4700元/平方米项