此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！谨呈:宝盈地产麻涌东太村地块发展定位报告麻涌东太村地块发展定位报告世联地产2010.3基本思路开发商提出问题要求：我们对问题的理解1.本项目是公司开发的第二个项本项目的核心目标目，要具有市场影响力。保证项目的成功启动及可持2.项目预计8月份开工，分三期续发展开发，三年内消化完。第一年回收投入资金的80%。3、通过市场调查了解市场需求及市场容量。达到目标的手段高占位，差异4、通过对区域其它地块比较，寻找化本项目发展方向。本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位3报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发展定位2、项目本体分析区域发展启示竞争战略发展方向选择4麻涌市场麻涌市场概况区域概况区域概况区域概况区域概况区域房地产市场区域房地产市场5区域东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。位置?麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通。?麻涌镇位于广州、东莞、深圳、香港等全球最大的制造业产业带，可谓珠江三角洲黄金腹地，处于珠三角铁路、高速公路和广州、深圳、香港几大国际机场的中心点，是扼守珠三角的中枢之地。?港口城镇，依托港口发展成为连通珠三角重要枢纽。6区域发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成经济为区域发展一大热点。?麻涌经济在东莞整体东莞各镇GDP、人均GDP比较万元元上处于中下游水平，1600000180000经济实力一般。140000016000012000001400001200001000000100000800000?在产业结构上以第二8000060000060000产业为主导，第三产40000040000业的比重较少，因此2000002000000本地的二元化经济发沙厚虎莞石东万南中望麻石高道洪长寮大大黄樟清塘凤谢常桥横东企石茶田街门城龙城江城堂牛涌碣埗滘梅安步岭朗江木溪厦岗岗平头沥坑石排山展特点比较明显。墩山头ＧＤＰ人均ＧＤＰ?麻涌经济发展在港口麻涌三产业比重情况表与城区经济增涨的对比100%45%发展带动下从21世纪40%80%35%开始飞速发展，整体第三产业30%60%25%麻涌第二产业经济在东莞属于发展40%20%东莞第一产业15%较晚，但目前发展速20%10%5%度较快，具有后发展0%0%569045847812367999990000357913579900000999990000009999999900000000009000优势。1111222221111112222222227区域传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发特点展特点明显。?麻涌新沙工业园，西依新沙港和虎门港麻涌港区，东靠沿江高速公路，海运、陆运条件优越，利用优越的港口条件吸引了众多国内外优秀企业：东莞玖龙纸业镇中心、丹麦马士基、德国可耐福、台区湾康师傅、统一嘉吉、卡尔吉、水乡片区益海粮油、中储粮油、中纺粮油、嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、久留香米业、穗丰面粉等大型粮油食品企业，工业聚集，工业化发展突出。新沙港农业产工业园业园?依托港口优势及丰富的土地资源，麻涌发展以玻璃制造、造纸、物流运输、化工等为主的重工业基地，污染较重。?由于水乡的地域特色，当地居民主要以香蕉种植、砂船等为主要经济来源，经济发展落后。8区域港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重优势要优势。?麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公里和可建1000吨以上泊位的内麻涌港口沿海产业河岸线10.56公里。镇域西南部的新沙港，是华南最大的内陆带港口。?麻涌依托区位、港口、交通以及后发优势，大力实施港口带动和大项目带动战略，相继引进了一批投资规模大、科技含量高的行业龙头企业，发展临港工业，经济社会得到快速发展。?由于麻涌开发发展相对较晚，拥有丰富的土地资源，用于满足工业用地及城镇建设的土地储备相对比较充足。具备后发展优势。9区域产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被劣势边缘化，对外影响力不足。?麻涌镇区以重工业发展为主，镇区遍布了多家污染较严中成化工南玻集团印染厂重企业，形成传统的工业污染重镇。新基工业区?中成化工、炼油厂、德永佳纺织制衣以及洗水、漂染、电镀等38家企业污染较严重，形成全镇重度污染源。环境污染已经成为麻涌对外一个整体印象制约当地发展及对区域的认知。麻二工业区玖龙纸业?镇区发展分散，全镇多个工业区域，村落分布零散，中心镇区发展又相对落后，商贸氛围及配套设施都比较薄弱。10麻涌市场麻涌市场概况城市背景区域概况城市背景区域概况区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场11发展麻涌房地产起步较晚，发展也较缓慢，基本每两年历程新增一个楼盘，整体发展水平有待提升。代表项目主力户型产品及园林主流客户入市阶段面积：90-140平首个花园式小区，舒适型居本地人占一半以上，另外公务海滨花园（一、二2005-2006户型：二房-三房、少量别家户型为主，员及工厂职工占部分期）墅二房：90-100平产品品质一般，中小居家户外来新莞人为主2006-2007大步花园三房：109-120平型。以单体楼为主，无小区主力：二房、三房概念二房：65平中心区楼盘，围合式设计，本地人、个体户、公务员、事三房：90-120平大面积绿化园林，周边配套业单位员工及周边工厂中高管2007-2008南峰时代广场四房：130平丰富主力：三房二房：90-100平丰富产品线，创新户型，8镇区工厂白领、个体户、公务三房：120-130平万平岭南风情园林，现楼发员及广州开发区企业员工2008-2009新世纪江畔湾三房小复式：99平售，楼层较高主力：三房小复式显著特征?海滨花园，打造首个麻涌带园林社区。03年开始动工，为麻涌首个商品房楼盘，客户也主要是麻涌本地的客户，后期还有部分别墅及三期的400余套住宅；?南峰时代广场，集中式园林进一步升级，周边配套及小区配套优越。07年11月开盘，吸引了本地人及公务员的购买，为目前入住率最高的楼盘之一，社区居住氛围较浓；?新世纪江畔湾，产品创新，提升营销水平，吸引镇区及广州开发区的企业员工，开始凸显投资的概念。09年1月开盘，客户群也逐渐转向了外来的消费群体。12成交市场成交量及成交价格都处于缓慢发展的阶段，年情况均成交约600套。05年06年07年08年09年一期05年开盘，总量约600套，平均25套12海滨花园、期/月，价格约3100元/㎡三期产品约400套规划中，预计11年中入市入住率90%，客户以本地人为主一期06年9月开盘，销售总量约500套，平均15套/月，二大步花园期销售均价约3300元/㎡入住率80%，客户以本地泛公务员及新莞人为主07年11月开盘，09年08月已基本售謦，销售总量570套南峰时代广场，平均30套/月，销售均价约3500-3600元/㎡入住率70%，客户以本地人、公务员、个体户为主09年1月开盘，目前已销售400余套，剩余约900套，平新世纪江畔湾均30-35套/月，目前销售均价约4100元/㎡一期10年01月交楼，目前入住率较低，13市场麻涌目前市场供应较少，但未来2-3年供应将供应增大，达到51万平米。90-130平米洋房（剩余900余套）新世纪江畔湾42套别墅，400余套洋房（预计11年推售）海滨花园三期东太村地块9万占地，2.0容积率(18万建面)三块地入市时间及规模都比较接近，将构成未地税地块101.818来2-3年麻涌市场主力供应万占地，容积率（万建面）椰林山庄地块10万占地，1.5容积率(15万建面)357101112357910122010年2011-2012年14市场市场二手交易较少，但租赁市场比较活跃，投特点资需求有待进一步激发。二手房买卖市场：?二手房买卖价格：保持在3100-3800元/平之间；?二手房买卖较淡，整个镇区无地铺销售二手房,二手房销售主要通过物业管理处。二手房销售价南峰时代广海滨花园大步花园公务员小区格场均价（元/32003500-380031002000-2500平）租赁市场：?租赁价格：小区两房租金1500元/㎡左右，三房租金1800元/㎡左右，其它户型出租较少。?村民自建房约250-300/间。户型面积租金二房85-100平米1500元三房110-120平米1800元15楼盘麻涌楼盘主要集中于镇中心位置，借助于便利的交分布通及完善的配套。往广州开发区南峰时代广场新世纪江畔湾镇政府镇中★心区海滨花园位置大步花园本地块规划新行政中心区16个盘镇中心楼盘，项目通过江景资源的塑造及配套资源分析的成熟吸引客户。主力户型以二、三房为主。新世纪江畔湾99平复式产品☆项目位置：麻涌镇中心，与麻涌未推产品市场、麻涌一中比邻☆项目占地面积：72253平方米☆建筑面积：156720平方米☆容积率：2☆主广告语：一湾江水一生居户型面积总套数户型配比销售均价剩余货量三房小复式99㎡628套50%4100元/㎡494套二房90-100㎡320套25%4000元/㎡213套三房120-130㎡252套19.8%4300元/㎡117套四房150-160㎡64套5%未推64套顶层复式220-230㎡8套0.2%5000元/㎡4套总数1272套100%4100元/㎡892套17客户构成主要以周边企业职工及公务员群体为主的新莞人，本地人接受较少。新世纪江畔湾人群购买户型总价购买原因客户构成6%本地人129三房55万景观好、舒适度高的