书院“智宇书院“智宇..星海创意园”项目星海创意园”项目策划整合报告策划整合报告贰零壹壹年--拾月1金众案例……湖州‖珍贝?金鼎国际新城中央，16万㎡地中海风情家园本案为浙江珍贝集团进军房地产的开山之作，位于湖州市织里镇镇东新城，总建筑16万㎡，以纯正地中海风情奢华打造，成为织里首屈一指的高品质生活区。一期为别墅和多层，结合产品和市场特点，我司以“原味西班牙，水岸新生活”的广告诉求，赢得市场的热捧，首批124套别墅和多层房源，2010年初淡季入市，半个月热销96%。??吴江‖富景花园湖是回家的方向项目位于吴江市震泽镇，与震泽?城市广场一线相临，生活配套完善，总建筑面积5.5万㎡，项目创新规划3400㎡中央人工湖，将一栋高层和四栋小高层围湖而建，户户观湖，窗窗见景，以生态人居理念打造城市湖景生活样板，震泽独一无二的全景式生态家园。短短半年时间，共推412套房源销售率达96%。吴江震泽?城市广场1010万㎡万㎡ShoppingShoppingmallmall，震泽商业新中心，震泽商业新中心项目位于震泽古镇震桃公路西，是震泽镇政府项目位于震泽古镇震桃公路西，是震泽镇政府20072007年重点招商引资的商业项目，规划有年重点招商引资的商业项目，规划有5000050000㎡沿街㎡沿街商铺，商铺，1500015000㎡㎡SOHOSOHO酒店式公寓酒店式公寓60006000㎡大卖场旗舰店㎡大卖场旗舰店，，40004000㎡全球连锁商务型酒店，㎡全球连锁商务型酒店，30003000㎡集贸市场，我㎡集贸市场，我司以“吴江城南一站式司以“吴江城南一站式ShoppingMallShoppingMall，城市商业新中，城市商业新中心”的产品概念，首期推出心”的产品概念，首期推出190190套沿街商铺，开盘当天套沿街商铺，开盘当天以以158158套的成交业绩创下吴江商铺销售奇迹。套的成交业绩创下吴江商铺销售奇迹。吴江铜罗‖鸿福家给你一个幸福的家！园项目位于吴江市铜罗镇麻溪路，距震泽、盛泽仅15分钟车程。结合区域市场特点和目标客户消费需求，项目规划为6幢多层加沿街商铺，在对市场做了深入的调研和分析的基础上，建筑风格采用朴实大方，户型设计上做到方正实用，满足城镇客群的消费观念，脱去一切多余浮夸和华饰，得到市场的青睐。吴江‖都士广场吴江首席产权式国际商务酒店项目位于吴江市笠泽路南，大润发旁，总建筑面积2万㎡，总层数15层的地标性建筑，我司准确把握城市发展趋势，预见地段价值潜力和市场需求，以“产权式酒店”产品定位，以“城市门户，财富窗口”的地段优势诉求，国际化的配套设置，四星级物业管理服务，深刻挖掘产品的价值投资亮点，以“策略+资源”独特运作手法，开盘即售罄铜罗中心，10万㎡生态湾居庄园项目位于吴吴江市铜罗镇文体广场北，规划有中式联排别墅江、独立别墅、高层公寓及沿街商铺，总建筑面积10万富㎡。汲取中国江南传统民居精华的新中式别墅源，三重庭院设计，融入现代人居理念，成为该项目的花一大亮点，充分保留原自然生态的园景、水景园，精心打造吴江巅峰人士的生态家园。期期售罄，市场口碑大好。吴江‖明珠大厦国际化纯商务平台，立体商务名片项目位于吴江市区流虹路与鲈江路交汇口处，总建筑面积3万㎡，主体为南北两幢纯商务写字楼，2007年9月，以300㎡的大面积写字楼推向市场，一个月时间就去化50%，并以5600元/㎡的均价创吴江同区域写字楼毛坯房售价之新高。1-3F为商业，我司根据深入的市场调研和分析将原规划为7000㎡的大卖场分割销售，定位为小商品城，仅20天时间销售一空碧海蓝天商业广场12万㎡城市综合体，鹰潭5星级一站式购物中心+5A级休憩旅游商业中心本案位于龙虎山大道旁，新老城区交界处，总建筑面积12万㎡，规划购物广场、步行街区、超市卖场、五星酒店、商住公寓、星级影院、道教文化展馆等商业业态，我司充分挖掘地段和规模优势，将项目定位为“R-SHOPPINGMALL”，发挥资源共享优势，成为立足鹰潭，辐射赣东的财富投资新宠,一期开出150套全部售罄。??泗阳‖成源?国际广场11万㎡国际复合型高尚居住区项目位于泗阳新城长春路北，与森林公园、市民广场相临，总建筑面积11万㎡，规划有小高层，多层和商业，我司用“PARKHOUSE”、“PEOSA步行街”等创新产品概念，精彩演绎“行政、居住、文化、商务四核心”的地段前景，同时突出项目的成熟生活、休闲配套，在泗阳房地产市场取得骄人的业绩，小高层公寓，多层洋房，商业街铺全面热销。项目策划起点思考思考：每个人都拥有属于自己的生活；每个人都经历着不同的生活体验；我们，坚持以您的生活为蓝本；珍惜每一块土地，找寻项目特殊属性，创造价值；从懂得您的生活开始，为每一个属于您的建筑开启无限精彩人生!大规划区版块解析……70公里临港新城临港新城主城区—着力打造低碳、生态、宜居的新城，被列为上海三大低碳示范区之一，主城区绿化覆盖率高达40%。滴水湖：国内最大人工湖，呈圆形，总面积为5.56平方公里，与杭州西湖的面积基本相当，是上海境内最大的人工景观湖。区域规划主城区－最核心的一环带，未来将是集行政办公、商务商贸、现代居住、教育科研、旅游休闲等功能为一体区域。“一湖”------滴水湖及湖滨地区“三环”?一环带------城市生活中心带商务办公、金融贸易、商业服务、文化娱乐滴水湖及高档公寓住宅等综合型功能建筑群?二环带------城市公园带城市公园、公共绿地?三环带------居住功能带18个“城市岛”形态的住宅小区，配有独立的社区服务网络和商业网络主城区规划示意图临港新城——前瞻性的“潜力新城市”机会规划能级金融+航运的“双中心”国家战略，临港新城成为上海经济发展“新引擎”。功能定位?上海的辅城?依托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航空枢纽港和国家级本项目现代装备业园区，充分体现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完善的综合型滨海新城。?社会、经济、环境、文化等高度协调发展的魅力都市、碧水蓝天绿树环抱的环境都市、能提供24小时活动的活力都市。?至2020年，临港新城规划总人口约80万。?临港新城是上海国际航运中心的重要组成部分。?依托集装箱国际深水枢纽港、国际航空枢纽港，将临港新城建设成为社会、经济、文化和生态环境高度协调、功能完善、充满活力的综合型滨海新城和具有辅城地位的战略重点发展区域，使其成为以现代装备制造业为核心的重要产业基地之一。临港新城总规划图大大浦浦东“东“77++1”1”规划重规划重点点发展发展区区域域完善的交完善的交通动通动线，线，良良好好的的片片区规划区规划拥拥有有不不可可复复制制的景观的景观资源资源优势优势大手笔的中远期规划、良好的配套以及独特的景观资源，使临港新城具备了打造各类性质“高端产品“的外部环境和条件，足以对外部高端客户形成吸引力。区域内在产业规划的利好影响下，商办物业未来需求具有产业区域规划基础支持。本项目主产业区????该区域将形成与重装备产业区在产业结构上高度关联、专业相对集聚、产业适度配置的以装备制造业为核心的综合生产体系。重点建设光仪电制造、IT制造、汽车零部件制造、通用机械制造四大产业集群。综合区????该区域的功能规划目标是成为技术创新的发源地，提供高新技术产业的研发培训与业务外包。区内将以错落有致的点状布局发展高新技术产业、教育培训、旅游休闲等，充分体现知识创新、技术创新和产业创新。主城区????该区域将建成集行政办公、商务商贸、现代居住、教育科研、旅游休闲等功能为一体的新城核心区域。重装备产业区????该区域将重点发展以船用设备、港口机械及物流装备、自主品牌汽车、航空产业、大型海洋工程装备、轨道交通制造及维修等为主的先进制造业，并发挥产业集聚效应，吸引相关产业链上下游企业，打造完整的重装备制造产业链。物流园区????该区域运用比邻重装备产业区及洋山港的区位优势，重点发展以二、三产业高度融合为特征的相待国际物流服务业，努力打造东北亚国际航运中心。版块市场简析……土地供应分析主城区2007年至今主要出让土地可建商办物业33万㎡地块土地性质占地面积容积率建筑面积楼板价开发商取地时间位置（m2）（m2）（元/㎡）一环带综合97202.5243001641昊坤置业2007.1一环带办公128612.5321521222广昊建设2007.1一环带综合83133.0249391403刚泰置业2007.1一环带办公103852.5259621464百业信资产2007.1一环带商业、办公113954.0455803697临港新城投资2008.3一环带办公61832.5154581660南汇天然气输配2008.10一环带办公50422.5126051760电信股份2008.10一环带综合171922.0343841940同盛投资2008.10环湖西三路办公64822.0129642788临港新城投资2008.1环湖西三路办公99922.0199842511临港新城投资2008.1环湖西三路办公74392.0148782621临港新城投资2008.1环湖西三路商业314382.0628762713林巍2009.112007年至今，主要成交17块商办用地，根据主城区规划及出地出让来观察：商办项目均集中在一环带，上市时间集中；从容积率指标观察，多为2.0左右容积率，规划档次很难错开，产品线较为单一。主城区内商业办公等项目多集中在一环带，前期开发产品以乙级办公楼为主，同质区域市场分析化现象严重，市场化程度不高。目前阶段有部分甲级办公楼推出，形象有所提升。类型项目名称开发商产品总建面积主力面积租金销售价格临港新城投2.5-3.5元/平临港城投大厦乙级办公楼345624