谨呈：三丰鼎盛地产开发有限公司三丰鼎城二期策略总纲武汉世联三丰鼎城项目组2010.03.181鼎城目标：?目标界定：2010年1~10月推出住宅469套，50441.42㎡，（年底3、4#楼推出，暂不考虑），商业7752.58㎡。价格：全年总金额1.5个亿，全年均价达到3200元/平米。速度：在确保单价的前提下完成销售，保证连续的现金流，缓解资金压力。项目形象与企业品牌：持续保持三丰鼎城仙桃市场领跑者地位，强化高端豪宅形象。【【一期一期销销售曲售曲线图线图】】10.1.1509.12.2710#三单元3100元/平米09.10.210#两个单元3033元/平米09.8.1509.6.2111#2单元11#1单元3000元/12#3个单元2830元/平米平米2700元/平米本报告是严格保密的。2世联对目标的理解：按照住宅3200元/㎡，商铺6000元/㎡计算，项目住宅去化80%，商铺去化50%可以完成目标，但面临以下瓶颈：?从销售价格分析，仙桃目前售价最高的项目约为3300元/㎡，位于老城商业区，项目如果达到3000元/㎡的均价时已遇到客户一定抗性；?从销售量来分析，仙桃09年月均销售317套，项目（洋房10年能否入市体量不能确定）完成目标必须在10年占到10%以上的市场占有率，并且目标。?从项目形象与企业品牌分析，品牌需要借助项目，进一步提升品牌形象。思考：思考：目前处于什么样的市场形势之下？目前处于什么样的市场形势之下？项目本体价值点在哪里？项目本体价值点在哪里？项目在消费者的心目中处于什么样的位置？项目在消费者的心目中处于什么样的位置？本报告是严格保密的。3提报思路市场分析目标的解题思路本体分析客户分析策略总纲形象攻略展示攻略销售执行攻略圈层攻略推广攻略本报告是严格保密的。4土地市场约18万方绿地华庭土地供应情况、未来供应格局图前五年政府主14栋多层1栋小高层导发展方向香岸华府4栋小高层东城花园1栋小高层帝都花园丝宝地块和合地块约70亩4栋高层德政金园5栋高层三丰鼎城一品苑世纪雅园约200亩约100亩约100亩2栋高层金诚花园未来十年政府主导发展方向?目前在售项目基本集中在城西区域，城东区域为未来供地热点区，但在2010年无法大量入市；5本报告是严格保密的。?在政府主导下，仙桃城市发展将由单一西进变为西、南并举。5市场印象老城中心区：中高端、3000-3300?占据城市核心地段，规模小、密度高、多为高层商住楼项目，缺乏小区环境，如御景名邸、鸣宇尚城、阳光一品等城西片区：中高端、3000左右?聚集了目前仙桃主要的中大规模的社区,普遍低密度、重景观，物业类型多样，如三丰鼎城、香岸华府、绿地华庭、德政金园等老城区边沿：中端：2200-2800?一般位置较偏,部分项目为双违改正,数量多，体量不低,如锦绣龙城、东城花园其他：低端：1500-2000?大量二手旧房、双违房\自建房、廉租房,如仙桃春天?城市整体供应结构档次全面；?引领市场的主流为中高端、有一定位置、规模和品质优势的项目；本报告是严格保密的。?大量存在的私房分流了相当部分的中低端客户，但对中高端市场影响6不大。竞争聚焦2010年仙桃市场竞争预测10、和合项目：1、三丰鼎城：10年下半年入市，高层全年持续销售，约550住宅，3000以上。套住宅。2、香案华府：11、东城花园：10年8月二期入市，两410年尾盘销售，剩约80栋高层，约150套。套。3、御景名邸：212、一品苑：10年9月入市，540套810年尾盘销售，剩约住宅。城西片区3140套。114、绿地华庭：10年5月加推，紧凑型两房、三房为主。1013、浅水湾：10年5月入市，推出约、世雅：5纪园320套，以三房为主。10年10月入市，高层住61213宅。5?目前仙桃房地产开发多集中于城西片7区，城南及老城区供应量明显不足6、德政金园：9?10年8月入市，两栋板式高5层月前以存量房，约160套。销售去化为主，市场供应将在下半年8月后集中放量，届时竞争会趋于激烈?随着城西片区几7个、中央主要华府：楼盘的陆续上市、加推，8、阳光一品：该片区对9、金诚仙桃中高端客花园：户吸引10年5月入市，本报告是严格保密的。两栋高10年8月入市，已推10年5月入市，两栋高7力将更强层，约300套。507套，剩余96套。层，约300套。7本项目全年持续销售，约550套住宅，均价3200元/㎡以上在香岸华府一期剩余30套左右，均价3000元/㎡80~140㎡，150套售德政金园约剩15套，均价3050/㎡。130~160㎡，160套、新绿地华庭5月开盘加推，80~100㎡紧凑两房、三房为主，均价3000元/㎡以上推项世纪雅园高层住宅，120套目金诚花园98~130㎡，约300套，均价3200/㎡东城花园112、140㎡，约剩80套，均价2500元/㎡浅水湾129、139㎡三房，约320多套，均价3100/㎡一品苑剩约140多套，均价2800/㎡御景名邸540套住宅，55%小户型新和合项目高层住宅，3000元/㎡以上项目中央华府100-130㎡，约300多套，四栋小高层?在项目5月入市时，多数项目处于尾盘阶段，同期开盘的中央华府、浅水湾和绿地华庭阳光一品80-120㎡，144套将构成最大竞争；?3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月8、9月以后，市场将迎来大量高品质楼盘相2010继开盘年，其中以香岸华府对项目的冲击最大，金城花园、世纪雅园和德政金本报告是严格保密的。园也将分流部分客户。8竞争分析项目总规划10年推货量主要户型面积建筑面积：92063.02m2二房80-100㎡香岸华府500套左右主力竞争三房100~140㎡建筑面积：20万㎡德政金园200套左右3、4房，130-160㎡次级竞争金诚花园建筑面积：66814m2300套左右98--132㎡两房、三房中央华府（一建筑面积：30万㎡300套左右100~130㎡两房、三房期）建筑面积：5万㎡小户型55%御景名邸540套左右大户型45%绿地华庭建筑面积：360000三㎡级竞争80-100㎡2房、3房本报告是严格保密的。9典型项目香岸华府：“仙桃的面子，有面子的人住香岸华府”?香岸华府：?规模：10万㎡；区位仙桃市何李路龙华山酒店旁?由28栋住宅围合而成，其中多层24栋，高层4栋，楼宇设计中注重强调通风、采光为第物业类型多层、小高层一设计原则，户户均设置有双阳台，在重点户型上还设置有价格3000元/㎡入户花园；客户以教师，医生和仙桃外出做生?销售情况：意的私营业主为主，由于靠近?一期共推出10栋多层和3栋天门，也吸引部分天门的客户小高层，多层基本去化完毕，群体；小高层剩余少量大户型产品；?二期为14栋多层和1栋小高?售楼部包装到位，展示效果良好；层，预计2010年8月入市；?位于老城区边缘，生活配套相对齐全；?大量85㎡的户型配比，使其产品整体总价不高。户型面积段套数所占比例2房8520646%3房114-13512728%4房148-16211226%售楼部展示是增强消费者购房信心的关键本报告是严格保密的。10典型项目金诚花园：“开启城市尊贵生活”?金城花园：?规模：6万㎡；区位仙桃市黄金大道以南?由4栋板式小高层及2栋高层围合而成；仙桃首个人车分物业类型多层、高层流、地下停车场电梯直达入户设计；在建筑用料上也采用新价格3200元/㎡产品、新科技?销售情况：客户客户主要以公务员、私营业主?一期08年10月共推出4栋小为主高层，受亿美热销售的影响，也促进了项目的去化，余量不多；?二期为2栋高层，预计2010?项目离仙桃中心区较近，区域内开发项目较少；年5月推出；?项目整体的品质感较差，销售代表对项目卖点梳理不清晰；?对外宣称运用新产品、新技术，但缺乏实景展示，难以让人信服。户型面积段套数所占比例2房89-962411%3房113-13617679%4房157-1582411%项目品质感较差，区域市场的跟随者本报告是严格保密的。11市场小结：?仙桃中心城区供应量剧增，下半年激烈的竞争不可避免；?城西楼盘的持续放量将在项目周边形成市场热点；?低密度住宅供应量大，已经树立产品及价格标杆；?部分楼盘在推广及销售上已抢占先机；?城南片区将逐渐成为市场热点，但区域价值兑现需要一定时间。本报告是严格保密的。12提报思路市场分析目标的解题思路本体分析客户分析策略总纲形象攻略展示攻略销售执行攻略圈层攻略推广攻略本报告是严格保密的。13项目位置介绍?项目地处仙桃大道和丝宝丝宝路交汇处，东面紧靠仙桃工业老城区小学，南向黄金大道，西园面是丝宝路，北面是仙桃大道，小区正对面是丝宝丝干工业园的丝宝大楼。汉已售?所在区域属于五大城市片地块老住宅区丝宝区—城西片区的核心区域大厦项目属于城西高尚住宅区核心区域，路网建河设基本完善，房地江市政府产开宝，周边主要为已建住宅小仙桃大路、客运区和城西片区主要居住用发热点区域，新建居住区的后发优势明显。站地，发展前景看好。三丰鼎城路居住中心区世纪路?项目往东车行5分钟内到路（德政园）达市政府、10分钟内到达雅园已售地块老城区商圈，通过汉江路前往宜黄高速和天仙火车站均十分便捷。仙桃工业园本报告是严格保密的。14现场形象区域属发展中配套住宅区，开发时间晚，交通商业生活便利等配套相对滞后，项目现场高品质大盘形象基本建立，但需完善。本报告是严格保密的。15项目经济指标总用地面积：235683㎡总建筑面积：12万㎡容积率：1.9绿化率：38.4%住宅与车位比率：1：0.4主要推售7、8、9、10#楼，4、3#楼预计在年底推出户型楼栋1*2*12*2*12*2*23*2*13*2*24*2*2套数面积7无36