中国.西安“城南壹品”项目分析报告【项目地址：高新区锦业路与丈八六路西北角】1关于项目报告的纲要了解西安了解西安市市场场格局格局市市场场分析分析竞争楼盘竞争楼盘竞争竞争分析分析项项目地目地块块分析分析项项目分析目分析项项目目SWOTSWOT分析分析项项目的目的竞争竞争策略策略综综合合评评估估产产品市品市场场定位定位客户定位项项目定位目定位客户定位形象定位形象定位广告广告语语定位定位专业专注/使命必达3工作流程市市场场格局格局项项目分析目分析项项目定位目定位专业专注/使命必达4了解西安西安概况西安概况西安市位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中平原偏南地区，北部为冲积平原，南部为剥蚀山地。大体地势是东南高，西北与西南低，呈一簸箕状。西安是一座副省级的省会城市，是陕西政治、经济、文化的中心。目前全市总人口6880111人，市区人口106万，占总数的15.82%。2000年底，西安地区人均GDP10107元，同期城乡居民存款余额675.8亿元人民币，在内陆城市中位居前列。与经济发展相适应，一年中人们的法定休闲时间已增加到114天。从收入水平上中国古城中国古城来说，西安的人口构成可划分为四大部分：贵族阶层西安西安（4%）、白领阶层（20%）、工薪阶层（52%）、其他阶层(26%)。西安市全市共有44个民族。1999年末总人口数674万人，出生率为9.62‰，死亡率为4.66‰，自然增长率为4.95‰。汉族人口6113367人，占总人口数的98.93%；少数民族人口66185人，占总人口数的1.07%（民族构成情况采用第四次人口普查数据）。农业人口3964642人，非农业人口2717526人。男性3450190人，女性3231978人。专业专注/使命必达5市场分析宏观背景分析宏观背景分析20092009年西安市人均年西安市人均GDPGDP47374737美元美元；同比增长；同比增长14.5%14.5%。。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP0～64006400～3200032000～6400064000以上（RMB）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主快速发展平稳发展，以质超速发展缓慢发展发展特征以数量为主，数量与量为主，数量与单纯数量型综合发展型质量并重质量并重宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展结论：西安房地产处于与经济发展不协调阶段结论：西安房地产处于与经济发展不协调阶段专业专注/使命必达..6市场分析宏观经济调查宏观经济调查西安的主要产业结构:从产业结构看，第一、第三产业的户数和注册资本金增幅较大，其中，从事第一产业的总户数为1444户，增幅为8.41%，相应注册资本金增幅为8.70%，这说明西安市从事第一产业的市场主体数量和规模同比增长，还尚未形成规模经济。从事第二产业的总户数为28328户，下降了11.64%，相应注册资本金增幅为5.79%，这说明西安市从事第二产业的市场主体数量虽有减少，但规模却有所扩大。从事第三产业的总户数为212035户，增幅为13.32%，而注册资本金增幅为27.26%，这一方面说明西安市第三产业市场主体的规模不断扩大，另一方面也说明第三产业依然是我市经济的主要增长点。数据统计:专业专注/使命必达7市场分析西安市房地产市场调研分析西安市房地产市场调研分析■■经经历历了了20092009年经济年经济快速回暖快速回暖的时期，的时期，进进入入20102010年西安市总体经济年西安市总体经济持续向好持续向好，，财财政收政收支支稳定增长，工业生产加稳定增长，工业生产加快回升快回升，，投投资资保持快速保持快速增长，增长，房屋销售房屋销售同比增同比增七七成，成，消费消费市场市场持续旺盛持续旺盛，，各各项经济项经济指标延续指标延续20092009年的年的强强势势反弹态反弹态势。从西安势。从西安市市统计局获悉统计局获悉，，进进入入20102010年年以以来，西安市经济来，西安市经济继续保持继续保持稳稳步回升步回升的的运行态运行态势，势，经济形势总体经济形势总体回升向好回升向好，但经济，但经济回升回升的的基础基础还有还有待更待更加稳加稳固固。。对对于于今今年的经济年的经济发展，发展，无论无论是国是国家家还是还是企企业业包括每包括每个人个人都充满着都充满着期期望望。在新的一年。在新的一年里种里种下下希望希望，展，展望望来年的来年的美好美好，，几乎几乎成了年成了年终岁终岁末必末必不不可少的大可少的大餐餐。已经到来。已经到来20102010年年对对于于西安的西安的房房地产市场来说，地产市场来说，多多了了许多值得许多值得关注的内关注的内容容，地，地铁铁、市政、市政府府北北迁迁、、曲江曲江扩区扩区等等等等有有利利于于房房地产发展的地产发展的信号频频传信号频频传来，来，我我们有们有理由理由相相信信，这一年，这一年也将也将是是精彩纷精彩纷呈的一年。呈的一年。■■从西安从西安房房地产市场的在地产市场的在售售楼盘楼盘物物业业类型类型来看，低来看，低档多档多层、层、小小高层、高层、高层、高层、别别墅等类型住宅墅等类型住宅占据了在占据了在售售楼盘市场的主楼盘市场的主导导，这一，这一特点也代表特点也代表了了现现阶阶段段西安西安房房地地产产开开发的主流。发的主流。因此因此，中、高，中、高档多档多层、层、小小高层高层类型房类型房产的产的开开发虽发虽具具有较大的市有较大的市场场潜力潜力，但，但开开发发过程过程中必中必须须在前期在前期做好做好可可行行性分析，性分析，尤尤其应注其应注重价格重价格的定位和的定位和户户型设计等因素型设计等因素，，以符合以符合西安民居西安民居住理念住理念的市场定位为的市场定位为首首。。■■目前西安目前西安住房住房均均价价为为50025002元元//平方平方米左右米左右，大部分的，大部分的建筑建筑面积在面积在十十万平万平米米以以上楼盘均上楼盘均价都价都在在50005000元元--65006500元元//平方平方米之米之间，一间，一些些中中档档楼盘楼盘价格价格大大都都在在55005500元元//平方平方米左右米左右。。专业专注/使命必达8市场分析西安市房地产市场格局西安市房地产市场格局■■目前目前房房地产市场主地产市场主要要以以西高新西高新板板块和城块和城北北板板块为主。西高新块为主。西高新城北板块26.71%发展发展逐渐逐渐成成熟熟，一，一些些大盘的大盘的涌现涌现，，将更将更加加刺激刺激这一地这一地段段的的房房地地产市场。产市场。城内板块3.27%■■城北城北板板块主要块主要以以政政城西版块13.87%府搬迁府搬迁为为契机引起房契机引起房地产市场地产市场快速快速上上涨涨。。■■城东楼盘城东楼盘价格价格相相对对来说要来说要便宜便宜一个一个档档次次城南板块19.65%，城东楼盘的均，城东楼盘的均价没价没西高新版20.97%有有超过超过60006000元元//平方平方城东板块米米。。15.54%■■曲江板曲江板块发展块发展逐渐逐渐成成熟熟，这一，这一带带的楼盘的楼盘品品质都质都非非常常高，高，价格价格相相对对来说来说也也比较高。比较高。■■城内城内由由于于土土地地限限量量等等原原因因相相对对比较少。比较少。专业专注/使命必达9市场分析西安市房地产市场概况西安市房地产市场概况车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北46013556686728096　152795城东346874506930227　94953城内　98032865　　12669城南37091250241333019387241151242城西14042790612　　43541西高新19981779647717100　105555总计48544824123888727361724156075422月商月商品品房房市场市场销售销售同比、同比、环环比呈比呈现现较为明较为明显显的下的下滑滑主要是主要是因因为为去去年年22月月政政策环境策环境于于今今年大年大不不相同，相同，当当时国时国家家出出台台一一系系列列救救市市措施具措施具体体实施细则刚刚确实施细则刚刚确定，观定，观望望情情绪略绪略有缓有缓解解，，而而今今年所有的政年所有的政策都策都在在春节春节前前几乎都几乎都有有不不同同程度程度的收的收紧紧，加上，加上春节春节长长假假的的影响影响，，因此因此上上月月西安市西安市商商品品房房市场市场销售销售同比、同比、环环比呈比呈现现较为明较为明显显的下的下滑滑。。专业专注/使命必达10市场分析西安市房地产市场概况西安市房地产市场概况20102010年年0202月份西安楼盘销售面积排行榜前月份西安楼盘销售面积排行榜前1010名项目对照分析表名项目对照分析表销售金额销售面积名次区域项目名称开发商名称（元）（㎡）西安浐灞建设开发有限公司1城东中新浐灞半岛西安中新佳园房地产开发有限公司13002205828996.63西安中新永荣房地产开发有限公司2城南紫薇馨苑陕西融侨房地产开发有限公司11962644216747.013城南宝枫佳苑西安宝枫实业开发有限责任公司7070501214805.164城北海荣名城西安市兴佛房地产开发有限公司6481896312372.775城西融侨城西安融侨置业有限公司8540686312036.526西高新天地源.枫林意树西安天地源房地产开发有限公司606051159364.727西高新莱安·逸境陕西置地投资发展有限公司674488929041.438西高新海棠别馆西安沣峰房地产开发有限公司402822448788.659城北兴盛园西安建源房地产有限公司320895068298.4610西高新