闵行区颛桥镇报告报告大纲闵行宏观发展整体房产市场颛桥房产分析闵行宏观发展?闵行城市现状?闵行房产现状闵行区城市现状闵行区城市现状城市转变19921992年年99月月2626日，日，国务国务院院决决定撤定撤销销上海上海县县和和闵闵行行区区，建立新的，建立新的闵闵行行区区，，以原上海以原上海县县和和闵闵行行区区的行政的行政区区域域为为新新闵闵行行区区的行政的行政区区域域闵城市属性行上海市主要上海市主要对对外交通外交通枢纽枢纽区西南地西南地区区主要工主要工业业基地基地科技及航天新科技及航天新区区区域位置闵闵行行区区位于上海市地域腹部，形似一把“位于上海市地域腹部，形似一把“钥钥匙”。匙”。东与东与徐徐汇区汇区、浦、浦东东新新区区、南、南汇区汇区相相接；南靠接；南靠黄黄浦江浦江与与奉奉贤区贤区相望；西相望；西与与松江松江区区、、青青浦浦区区接壤；北接壤；北与长与长宁宁区区、嘉定、嘉定区区毗毗邻邻；虹；虹桥国际桥国际机机场场位于位于区区境境边边沿。沿。吴吴淞江流淞江流经经北境，北境，黄黄浦江浦江纵贯纵贯南北，分南北，分区区界界为为浦浦东东、浦西、浦西两两部分。部分。闵行区房产现状闵行区房产现状?2008年，中国经济是内忧外患的一年?2009年在优惠政策刺激下，房地产市场开始快速回升?2008年中期，经济已进入了“失速”阶段?压抑许久的刚性需求释放，投资、投机?房地产市场开始快速下行现象再次席卷而来?闵行区供远大于求?楼市再次“高烧”?闵行区供不应求?2010年一季度，延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长?2010年第二季度，号称史上最严厉的房地产调控政策“国四条”出台，楼市迅速进入观望期，从最初的“量跌价稳”演变成目前“量价齐跌”整体房产市场?上海市住宅市场?闵行住宅市场上海市住宅市场上海市住宅市场?2009年上海房地产市场在政府“保增长、扩内需”等一系列优惠政策的拉动下，效果逐渐显现，住宅成交量快速回升，上海公寓整体市场呈现“供不应求”局面，直至进入2010年，需求减弱；由于“国四条”的出台，市场迅速进入观望期?2009年，公寓成交价格大幅增长；2010年成交价格维持高位上行，但涨幅明显趋缓上海市住宅市场上海市住宅市场?2009年至今，上海别墅整体市场“供不应求”?2009年作为房地产火热的一年，银行信贷规模的增长刺激了购房需求增加，改善、投资型需求相继入市，别墅市场迅速走俏，2010年“国四条”的出台，对高端住宅项目影响不大，别墅市场整体成交量稳定上涨，价格持续上扬闵行区住宅市场闵行区住宅市场?2009年，闵行区公寓市场“供求平衡”，受宏观环境影响房地产市场发展态势良好；直至2010年，区域供应量大幅度上涨，成交量受政策影响，逐步下滑?2009年上半年区域成交价格稳步增长，下半年大幅跳升，2010年价格涨幅缓慢闵行区住宅市场闵行区住宅市场?闵行区别墅市场火爆，整体市场“供不应求”?作为上海别墅市场六大板块之一的闵行区，别墅价格一直走经济型路线，2009年价格涨势平缓，2010年绿城玫瑰园、翡冷翠园、御涛园三大高价楼盘的成交，迅速拉升区域成交均价颛桥板块房产分析目录Contents1、研究板块界定2、板块特征——板块量——板块价——板块客户——板块特征总结3、板块个案分析研究板块界定板块周至：位于闵行区中部偏南，东临梅陇镇、吴泾镇，西接马桥镇、南与江川路街道相邻，北壤莘庄镇?闵行区位于上海市区西南部，总面积370.75平方千米，是上海最靠近市中心的郊区之一闵行区5号线圈定个案：板块内共11个项目，8个在售项目，4个待售项目银都名墅颛桥板块都在售待售市招商雍华府（公寓、别圣特丽墅（公寓、别墅）闵行星河湾墅）复地北桥城合生城邦（公寓、别墅）闵行星河湾（公寓）招商雍华府路路圣特丽墅沪光复地北桥城（公寓、别圣得庄园（别墅）墅）路都东颛兴湖山在望金光路、北青公路（住都市富苑（住宅）宅）市路向阳都市雅筑（住宅）圣得庄园路都市雅筑万顺水原墅（别墅）万顺水原墅湖山在望（别墅）都市富苑银都名墅（别墅）合生城邦板块特征——板块量板块公寓市场供求对比：供应大幅增加，去化保持小幅增长，供求基本平衡?颛桥板块全年公寓去化量与09年相比略有增长，但基本持平，年增长率5.52%，而板块供应量增长幅度较大，增幅达到136%以上，2009年的供应量增加保证了市场的供求平衡。板块别墅市场供求对比：供应小幅下跌，去化大幅增长，板块供不应求?颛桥板块全年别墅去化量与09年相比大幅增长，年增长率在95.6%，而板块供应量下跌，跌幅32.6%，由于2008年整体市场遇冷，市场别墅存量较多，故2009年别墅供应量稍减；去化方面，受宏观环境影响，购房需求被压抑，2009年在市场回暖的情况下，压抑得到释放，别墅的成交量大幅上涨公寓市场月度供求走势：2009年迄今平均月成交速度：102套（0.57万㎡）/月，09年成交峰值：3.15万㎡（4月），供应峰值：4.23万㎡（11月）颛桥板块月度走势万平方米套8.004007.003506.003005.002504.002003.001502.001001.00500.00009-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-05供应0.000.000.003.901.850.002.200.000.693.254.231.724.830.890.322.326.73成交0.140.400.553.152.800.731.840.270.921.441.561.490.330.180.290.450.09成交套数1736593783196820021871571691643519255395供应成交成交套数?2009年颛桥板块整体市场供大于求，2010年受宏观环境影响，成交量同比下跌81%?2009年颛桥公寓市场出现两次较大供应，分别为4月11月；成交主要集中在传统销售旺季的4月、5月别墅市场月度供求走势：2009迄今平均月成交速度：39套（0.96万㎡）/月，09年成交峰值：2.12万㎡（10月），供应峰值：2.74万㎡（10月）颛桥板块别墅月度走势万㎡套3.00100902.50802.0070601.5050401.00300.5020100.00009-09-09-09-09-09-09-09-09-09-09-09-10-10-10-10-10-0102030405060708091011120102030405供应0.000.000.170.000.000.921.741.640.002.740.000.000.000.000.000.440.00成交0.330.770.771.081.040.950.761.591.092.121.541.540.470.410.760.780.28成交套数1229324337283070379071622018353611供应成交成交套数?2009年，颛桥板块别墅市场销售火爆，供不应求；颛桥板块作为闵行别墅市场的主力军，09年别墅项目整体成交量占闵行区总体成交量32.7%，同比增长113%板块项目供应产品结构：2009年迄今，主力供应房型为：一房、两房。一房以常规型为主，两房以紧凑型为主招商雍华府复地北桥城都市富苑?颛桥板块主要在售项产品多层，别墅多层、别墅小高层目为招商雍华府，其他1R：50-79㎡2R：110-159㎡1R：60-69㎡公寓主力房型公寓项目均已尾盘或售2R：80-99㎡3R：140-179㎡2R：90-139㎡罄供应量70285.83㎡36992.39㎡62804.75㎡（10.05）?公寓主力供应房型为都市雅筑合生城邦两房、三房，其中招商小高层、双拼、雍华府主推舒适型一房产品小高层，高层独栋、联排、叠以及常规型两房，且体加量较大2R：80-99㎡2R:90-100㎡公寓主力房型3R：120-129㎡3R：140㎡供应量35665.72㎡92900㎡（10.05）板块项目成交产品结构：主力成交户型为紧凑型两房以及常规型一房?从成交户型结构来看，板块成交成交产品结构图户型以1R常规型、2R紧凑型为主1%，与供应产品结构相符3%2%0%1%4%0?市场内1R常规型面积权重占两成1%2%19%，其中主要房源为招商雍华府，该11%产品市场热度较高11%?2R紧凑型为市场绝对主力户型，面积权重占整体成交量45%?板块内复式占较少比例，仅占整体成交量4%，绝大多数房源来自都市雅筑（银桥花园五期）45%1R紧凑型1R常规型1R舒适型2R紧凑型2R常规型2R舒适型3R紧凑型3R常规型3R舒适型4R紧凑型4R常规型4R舒适型复式板块特征——板块价板块价格走势特征：09年全年价格增幅平缓，2010年价格大幅增长56%?2009年，板块受传统旺季影响极大；一季度增幅平缓，直至迎来销售旺季，成交均价略有提升，增幅约28%，随后进入第三季度淡季，价格有所下跌，直至9月，成交均价重新增长至9500元/㎡?2010年，随着复地北桥城、招商雍华府等知名品牌项目的全城热销，价格呈现大幅度跳跃，同比增幅达56%2009年分价格段月成交：7000元/㎡价格逐渐淡出市场，受销售旺季影响，区域内价格起伏较大，主力均价集中在8000-9000元/㎡2009年月度均价价格段?根据图显示可以得出，随着时间的推移，老项目逐渐100%清盘，价格段从7000元/80%㎡以下逐步向8000-9000元60%/㎡过度40%?随着第四季度成交均价大20%幅跳升，其影响来源于招商雍华府的火爆热销0%月月月月月月月月月123