绿景NEO企业大道TowerC价格报告世联地产2009年5月22日目标的理解OurtargetTowerC目标理解：叫好：开盘热销，持续热卖叫座：快速回款，规避后续竞争TowerC全年销售率目标：?今年年底之前实现90%以上销售率定价背景：市场Themarket市场结论1：09年第1季度，深圳住宅市场量升价跌，市场市场阶段判断活跃，写字楼市场的回暖仍未呈现深圳09年第一季度一手房成交走势成交面积成交均价万平米元/平米20020000上升1.89%16016000?受到一系列利好政策和刚性需求释放12012000的支撑，住宅市场表现活跃，成交量攀808000升；市场价格稳中有一定回落；下降7.39%404000?09年第一季度，虽然住宅市场一片火00热，但写字楼市场本身的政策限制松动08年第一季度08年第二季度08年第三季度08年第四季度09年第一季度有限，且与经济的发展相关，表现出与住宅不同的趋势，成交量环比出现下降深圳09年第一季度一手写字楼成交走势图，而价格出现微扬；600002368724000?09年第一季度成交量环比下降44834228384090516.36%，同比下降23.69%；成交均价40000342092200028313环比上涨3.64%，同比下降8.93%。2379720693207982000020067200000180002008年第一季度2008年第二季度2008年第三季度2008年第四季度2009年第一季度销售量价格2009年1-5月，写字楼市场出现好转迹象，但仍维持低位运行5个月单个项目月均销上半年单个项目月均销售量1542平下半年单个项目月均销售量1276售量1427平米米平40000350003470630000250002000021618167691500014296935983041000095431055156449125702762655000448573632988101202057月月月月月月月月月月月月月月月月月12346790122455813111年年年年年年年年年年年年年年8888年年988888年99990000000888000000000000000000000000222222222000222222222008年2009年春节前后写字楼销售淡季造成量跌。市场结论2：市场的姿态理性看市场，写字楼的信贷和“限外令”尚未放开，外资需求得不到有效释放广东省政府于3月32009年1月1日，工广东省3月3日15日出台《关于促进我《城市房地产商、农业、中国、建条新政于4月26日省房地产市场平稳健税暂行条例》设四大行出台关于存起在深圳落地执行康发展的若干意见》自2009年1量房贷优惠政策月1日起废止2009.12009.22009.32009.42009.52009.6?宽松的房地产税收政策、信贷政策和“限外令”的解除，对于住宅市场的回暖起到了很大的推动作用；而写字楼产品持续从严的信贷政策和“限外令”的继续执行，写字楼市场的政策利好尚不明朗，必须理性看待市场；市场结论3：不容忽视的因素09年深圳写字楼市场将迎来供应的井喷，竞争加剧120100102.88061.786039.835.835.6334.24028.7326.5430.223.7561.7811.39.522012.3334.239.828.7326.543.3223.7530.224.526.1112.3303.321998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年可售单位面积只租不售、单一产权单位面积?前期市场的不确定性，使得大量写字楼项目延期推至09年，同时部分原本整栋租赁的项目也改为销售，这都给09的市场供应带来了相当大的压力；?09年深圳写字楼市场将有历年市场最大的供应量，极大的加剧了市场竞争，压缩了市场价格的上行空间。市场结论4：客群发生的变化当期市场，投资客急剧增加，成为项目的重要机会点深圳市写字楼置业用途变化对比100%14%9%投资兼自用25%80%60%56%70%45%40%20%30%21%完全投资30%0%9.27前9.27后09年1-4月完全投资自用投资兼自用客户置业目的对比分析：目前，投资客大量进场，而这部分客户的市场区域选择范围更广，价格敏感度更高，通过合理价格和投资价值抓住投资客成为项目的发力点市场结论4：客群发生的变化08年后，写字楼客户对价格、首付、放贷情况、开发商品牌等敏感度提升25%22%20%20%17%16%15%13%11%10%9%10%8%8%7%6%6%6%5%5%5%5%4%4%4%5%3%3%2%0%报观管率面格况牌况置位堂回景物用立价情品情配区大资实外贷商通件目投放展交硬项及发付写字楼成交客户关注点分析：首2007年2008年除传统的产品因素关注点外，近期，深圳写字楼客户选择物业档次更加客观和理性。在购买写字楼项目开发商品牌、硬件配置、实用率等敏感度有所提升。同时由于自用客户比例增加，对于交易价格的直接关注，导致对投资回报率关注因素比例有所下降。伴随金融政策的不断调整，首付及银行贷款问题成为客户的关注重点。市场状况总结及关键启发：??抓抓住信贷暂住信贷暂时时宽松的宽松的机会点机会点，，尽尽快出快出货货；；政策和信贷环境：政策和信贷环境：??提提前与前与各家银各家银行行充分沟通充分沟通，，按揭按揭环节环节充分充分给予客户给予客户优惠。优惠。?价格制定上策略前置，充分考虑未来竞争09年写字楼市场未见回?价格制定上策略前置，充分考虑未来竞争09年写字楼市场未见回；；暖，暖，却供应井喷却供应井喷：：??加加快项目发售前快项目发售前期期出出货货速度。速度。??准确把握投准确把握投资资客户客户价格价格敏感点敏感点；；写字楼客户变化：投资写字楼客户变化：投资?在客户关注首付及信贷问题上，能够给予客增多、关注首付，信?在客户关注首付及信贷问题上，能够给予客增多、关注首付，信最最大优惠；大优惠；贷贷问题问题、开发商、开发商品牌品牌??在项目在项目品质及服务品质及服务上，上，充分让客户感知卓充分让客户感知卓越越的的知名品牌知名品牌优势。优势。定价背景：竞争Ourcompetitors09年深圳写字楼集中下半年推出，激烈竞争集中在中心西区2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度鸿隆世纪广场，预计09.6入市，办公面积60000平米罗湖区鼎丰大厦，预计2009.10面市，办公面积18976平米8万平米大中华国际金融中心，预计2009.6入市，办公面积44638平米中心区卓越世纪中心，预计2009.5底入市，办公面积100000平米14.5万平米中心西区中央西谷大厦，预计2009.7入市，办公面积37500平米25.3万平米东海商务中心，预计2009.8入市，办公面积99500平米创建大厦，预计2009.8入市，办公面积26250平米天利中央项目广场（二期），办公主面积61800销平米期汉京大厦，预计2009.8入市，办公面积30000平米南山区数码大厦，预计2009.7入市，办公面积49860平米16.8万平港湾创业大厦，预计2009.8入市，办公面积26379平米米国际西岸大厦，预计2009.8入市，办公面积25000平米宝安区万骏经贸大厦，预计2009.9入市，办公面积20600平米9万平米龙光大厦，预计2009.9入市，办公面积43770平米中航城，预计2009.12入市，办公面积140192平米华强北14万?09年写字楼市场供应呈多点开花局面，各个区域均有项目面市，各区域内部和之间对于客户争夺更为激烈；推出项目多集中于下半年面市销售，而项目大多有09年的预期销售目标，销售时间的集中进一步加剧了市场竞争；?根据客户来源、入市时间和产品类型接近，卓越世纪中心与大中华国际金融中心为重点竞争项目。卓越世纪中心首批单位推出3、4号楼，4月15日开始公寓、写字楼对外开始同期认NEOPK卓越世纪中心筹Tower4（写字楼）:建筑高度185.5米，层高4米，标准层面积约1940平米，目前对外报价3万均价Tower3（公寓）:建筑高度为150米，总建面约465952平米，共504套，面积区间在85-147平米之间，每层10个单位，目前对外报价2.8万均价，几乎每套单位都有赠送面积1423卓越Tower3(商务公寓)：85-147平米NEOPK卓越世纪中心空间，与本项目TowerC面积重叠度高卓越：85㎡-147㎡灵活办公空间，可任意组合NEO:77㎡-158㎡灵活办公空间，16层以上可任意组合卓越Tower3(商务公寓)：主要依托中心区NEOPK卓越世纪中心区位、赠送面积获得吸引本项目部分投资客卓越世纪中心客户敏感点本项目项目优势公寓?认筹客户中，目前约25批认本项目具有深南区位中心西区中心区区位优势筹客户同时关注卓越世纪中心大道沿线优势，但未在卓越认卡，主要原因空间尺度3米层高3.6米层高在于价格；赠送面积无赠送赠送面积?约10批接待的诚意客户在卓特色中庭+20个空越认卡而未在本项目认卡，主中花园+4楼架空层要原因在于区位；产品特点花园+4000平米广商业平台花园√场+240各商务观景台?大部分客户对于与卓越世纪中物管费用13元/物管费用8元/平运营成本平米*月，中央心能接受的价格差距约为米*月，分体空调√空调5000元/平米。产权70年产权商务公寓50年产权公寓√NEOPK卓越世纪中心综合结论：?因为区位不在一个档次，自用客户分属不同群体，自用客户的重叠度很小；?但不容小觑的是对投资客户的分流。大中华5.1日进