恒大地产·淮安青浦、清河区地块研究报告南京恒大项目组呈2009年12月目　录一、城市背景二、宏观市场三、项目认知四、竞争分析五、客户定位六、项目定位七、产品建议项目位置长三角北部重要交通枢纽，江苏南北交通中心、新兴的工业基地■淮安位于江苏北部，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越。区域划分“五区四县”，共537万人口，约1万平方公里■淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州5区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。■清河区、清浦区地处淮安市几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。总体规划一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城主城区组团■一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。■两大组团：指中心城区包括主城老城区组团区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。■三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。■四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。发展战略主城区、楚州区双组团发展，城市东扩南进淮阴区淮阴区清河区清河区开发区开发区清浦区清浦区大学城■城市向东、南扩展，未来城市发楚州区楚州区展以工业化和城市化为核心■城市发展战略：主城区和楚州区双组团发展，以主城区为发展核心，向东、向南扩展，开发区、城南大学城是重点发展区域。淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江苏城市经济发展中处于落后地位全年地区生产总值（亿元）100025%90080020%70060015%500■近几年，淮安市地区生产总40010%300值不断增加，从02年至07年2005%100地区生产总值平均每年约以15%00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年涨幅增加。08年与07年相比375420501562651765916全年生产总值（亿元）增幅高达20%，说明该地区经增长比例14%12%19%12%16%18%20%济正处于飞速发展阶段。人均经济根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段04-08年淮安GDP总量及增幅10002591690076580019.74201970065117.5115.846005621550150012.184001030020051000020042005200620072008淮安GDP（亿）增幅（%）■09年后GDP将突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例04-08年淮安GDP总量及增幅，淮安房地产步入住房需求、房价调10002591690076580019.7420整快速发展阶段1970065117.5115.8460056215501淮安经济总量保持持续上涨态势，在50012.184001030008年经济危机影响下依然保持了涨幅200510000，抗风险能力较强；20042005200620072008淮安GDP（亿）增幅（%）产业结构城市产业结构不断优化，二、三产业发展迅速，同时加快城市化进程，产业工人、个体工商户比重较大淮安市产业结构调整图100%■淮安正在从过去的农业大市80%逐渐转变为以工业和旅游业为60%主体的区域中心城市。40%■第二、三产业的比重稳步上20%升，第二产业以国有制造业0%（卷烟、发电厂等）、私营加200320042005200620072008工制造业为主，第三产业中个第三产业第二产业第一产业体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。人口结构细腰型社会结构，服务行业白领阶层缺失财富阶层■细腰型社会结构——高级公务员、私营业主构成城市的高端阶层，普通公务员、教师、个体工商户成为购买力较强中产的中间阶层，服务行业白领阶层缺失阶层■具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医工薪阶层疗），以及当地大型单位的管理人员，私营业主；小结经济特征：基础薄弱，发展迅速经济特征：基础薄弱，发展迅速■经济发展水平落后于苏南城市，基础薄弱，但发展稳定而快速，产业结构不断优化，人口持续增长，房地产市场发展迅速，有过热倾向。人口特征：细腰金字塔型结构人口特征：细腰金字塔型结构■人口以产业工人、个体工商户为主，具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），国有企业（烟厂、国家电网）以及经济实力较强的私营业主、个体工商户，白领阶层缺失。城市规划：主城扩张，新城崛起城市规划：主城扩张，新城崛起■主城区向东、南扩张，经济新城迅速崛起。目　录一、城市背景二、宏观市场三、项目认知四、竞争分析五、客户定位六、项目定位七、产品建议土地市场2009年土地出让呈现井喷式上升，未来土地供应量继续加大07-09年8月淮安土地市场成交情况5001004509040080350703006025050200401503010020501000200720082009.1-8出让面积（万平米）194.04127.22431.93出让宗数683688?从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年1-8月，便成功出让土地88宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过07年全年水平。?2009年1-8月，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告89宗，出让土地面积432万平米，土地出让均价1566元/m2，土地出让楼面地价为729元/m2；土地供应从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场竞争激烈淮安市08-09年各区土地供应量示意图楚州区清浦区12%?清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开25%发量较大，主城竞争环境将趋向恶劣。清河区?土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发28%开发区淮阴区展。29%6%?2008－2009年，清河区、清浦区、开发区三区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；?从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。供求走势09年销售量持续大于供给量，上半年市场略显供不应求，成交均价稳步上升2009年1-7月商品住宅市场走势30360027.012523.583494350021.9520.5519.132018.5718.583400340016.1214.171513.15330012.2412.2232803281326110.17103214320031887.4653100030001月2月3月4月5月6月7月上市量（万㎡）成交量（万㎡）均价（元/㎡）?2009年以来，成交量大幅回暖，而市场供给反应滞后，出现供不应求态势，市场处于消化存量的过程；?3月份以来上市量持续快速上升，增长速度快于销售量，预计下半年将达到供求平衡；?销售均价受供求影响稳步上升，7月较年初成交价格上涨了9.6%价格走势整体房价走势稳定，区域之间价差没有明显拉开2008年7月-2009年7月各区商品住宅成交均价走势45004000350030002500?与周边城市相比，淮安房价与连云20002008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月中心城区开发区淮阴区楚州区港、徐州接近，高于宿迁，低于扬州，处于较为较低的价格占位1-9月份周边各市商品住宅成交均价（元/平米）60004960?08年7月到09年7月各区商品住5000400037173657宅均价表现均较为平稳，09年以来3280328130002437中心城区价格走高拉动整体均价200010000宿迁盐城连云港淮安徐州扬州区域表现整体房价走势稳定，区域之间价差没有明显拉开08年7月-09年7月各区商品住宅成交量走势100%80%60%40%20%0%2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月中心城区开发区淮阴区楚州区?中心城区（清河、清浦）是市场成交主力，开发区、淮阴区、08年7月-09年7月各区商品住宅成交量比例楚州区市场份额接近；19%41%?08年7月到09年7月各区商品住宅成交量比例相对稳定，09年5-7月主城区比例上升，对整22%体均价的提升具有较大影响18%中心城区开发区淮阴区楚州区供求结构由于单价相对较低，舒适性户型是目前市场供求主力2009上半年商品住宅上市面积结构12.3%0.4%11.4%29.0%?90-120㎡户型是市场供给主力，占总供46.9%给量的46.9%，该面积段的成交比重为60㎡以下60-90㎡90-120㎡39%，60㎡以下产品供给不足；120-144㎡144㎡以上?市场需求以90-120㎡、120-144㎡为主，占总需求量的68%2009上半年商品住宅成交面积结构?由于单价水平较低，消费者青睐于购买11%11%10%大房型房源，舒适性高；随着房价的上29%涨，购买承受能力降低，经济型房源会39%逐步成为市场发展趋势；60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144㎡以上景观营造整体景观处理一般，亮点较少，无特色景观，层次感欠缺；银河湾益兴.名人湾香格里拉花园世袭雅园香榭丽花苑东方·凯旋城产品细节产品细节和户型设计水平上升迅速，仍处于简单模仿阶段，具有较大提升空间淮海第一城一度作为淮安高端项目的香格里拉花园在细节的处理和把握上代表，注重面砖和石材的运用有很大的提高。亿力未来城在户型上引入创新元素，赠送内庭院、步入式飘窗等及面积赠送方式万达广场88平米2房万达