谨呈：中国五矿集团公司中国五矿长沙暮云项目整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目00背景0015400230本报告是严格保密的。客户目标?是五矿的第一个项目，规模型的住宅大盘，对于开发商具有很大意义?关键是项目的成功开发，提升五矿的品牌形象，成为鹏欣在房地产领域的企业名片?基本开发周期5年，2007-2012年，一期08年销售我们对客户目标的理解?价值最大化的盈利目标?长沙的标杆型高端项目本报告是严格保密的。用地规划指标：规模型项目，但有较多限项目属性界定制1、总体指标?占地：912.31亩?容积率：2.22、规划条件?建筑密度30％?绿地率≥35％?限高18层?不能出现独栋产品?受90/60限制本报告是严格保密的。地块：内部山水资源丰富，地势高差明显项目属性界定本报告是严格保密的。区位：长株潭一体化的融城点，但区域认项目属性界定知及成熟度低?项目位于位于长沙暮云镇区域范围。距离长沙市中心约15公里。?西面位处建設中贯穿长沙市南北主干道的芙蓉南路,北面为火星大道。但目前都未正式通车。?区域属于暮云镇的边缘区域，原有开发度不强，认知有限本报告是严格保密的。四至：大盘环绕，居住氛围较浓，但区域项目属性界定开发度低项目宗地四至?北临格兰小鎮一期?西临橘郡城镇置业別墅用地?东临达云路?南接北京怡海花园及三湘地产项目?都为未开发或待开发项目。?西北面临近中信新城本报告是严格保密的。区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释?规划中的长株潭融城核心?高起点规划，热点开发区域区域?距离长沙市中心约15公里?可以辐射市区置业人口属性?周边大盘环绕?未来可形成较浓的居住氛围?项目周边基本为空地，未开发?区域较为陌生，周边生活配套缺乏?占地约912.31亩，容积率2.2以下?中低密度规模大盘社区项?限高18层、不能出现独栋、受90/60限制?限制因素多，规划空间受限目属??性不邻城市主干道，且道路目前还未全面开通项目进入性及昭示性较弱?内部山水资源丰富，地势高差明显?可利用的景观资源，但非稀缺性资源本报告是严格保密的。项目属性界定：城市发展趋势下的新城区，相对陌生区域的大规模中低密度房地产项目省府融城区域属性住区认知度较低大盘项目属性资源丰富本报告是严格保密的。问题：规划中与现实的差距，区域的支撑度项目思考1：众多利好下的区域价值？区域01价值0015400230本报告是严格保密的。长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市◆◆长沙长沙是是内内陆交陆交通通枢纽枢纽城城市，市，是是通向通向两广沿两广沿海和海和西南边西南边陲陲的前缘地的前缘地带；带；位于位于上上海、海、广州广州、、重庆重庆、、武汉武汉四大全国性四大全国性商贸商贸中心中心聚聚辐的辐的交错交错地地带带，，东南西北四大城市的辐东南西北四大城市的辐长三角经济圈射射作作用可用可在在长沙地区产长沙地区产中部六省生生叠加效应叠加效应◆◆长沙长沙在在全国的全国的战略战略布布局局中发中发挥着承挥着承东东启启西、联西、联长沙南接北的南接北的枢纽作枢纽作用，用，既既得得益益于于沿沿海市海市场场的强的强劲劲辐射，辐射，又又受受惠惠于内于内陆陆市市场的全面联动场的全面联动珠三角经济圈本报告是严格保密的。影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市◆◆岳麓岳麓山、山、岳麓岳麓书书院院、、橘橘子洲头子洲头、湘、湘江是江是长长沙沙最重要最重要的的景观景观和和历历史史人文资源人文资源；是；是长沙长沙几千年历史几千年历史的的见证见证，，长沙市长沙市民民对对她她们有们有着着深厚深厚的的感情；感情；◆◆影视影视传传媒是媒是长沙长沙最具最具竞争力竞争力的产业，的产业，是是长长沙沙最最值得值得骄傲骄傲和自和自豪豪的的招牌招牌，，湖湖南南卫视是卫视是中国中国收视收视率率最最高的高的省省级电视台级电视台，，“超女”“超女”更是更是近近年年来长沙来长沙吸吸引引世人的世人的“亮“亮点点””本报告是严格保密的。长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况◆◆近近66年年长沙市长沙市GDPGDP增增长长率率保持在保持在12%12%以以2000亿元GDP固定资产投资50%上上，，20062006年年城市城市GDPGDP达达1790.66到到1790.661790.66亿元；亿元；1800年增长率年增长率16001519.940%◆◆近近年年来长沙市来长沙市固定固定资产资产38.3%38.9%36.5%投投资资年稳定快速增年稳定快速增长，长，14001296.6631.9%20062006年已年已达达1089.81089.8亿亿12001089.830%28.1%元，增幅高达22.57%元，增幅高达22.57%100022.7%928.22915812.9728.0822.57%◆◆大大量固定量固定资产资产投投资资在在城城800656.4166820%市基市基础设施础设施建建设方设方面发面发49514.8%60014.0%14.9%14.80%挥了效挥了效用用36312.7%11.3%28012.1%40020210%20000%2000200120022003200420052006本报告是严格保密的。长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市历年人均GDP发展状况元300002785318%◆◆长沙市人长沙市人均均GDPGDP保持保持高高28000人均GDP年增长率速增长，近6年来增长2600023968速增长，近6年来增长2400016.20%16%21410速速度度均超过均超过10%10%，，而而且且2200020000增速增速不不断加快；断加快；1800013.9%14%1550613.4%1600013747140001243612.6%◆◆20062006年年人人均均GDPGDP达达到到112621200012%2785327853元元,,人人均均GDPGDP增增1000011.4%11.5%长速度为16.2%800010.8%长速度为16.2%600010%2000200120022003200420052006◆◆可可支支配配收收入入保持保持较高较高速速长沙市历年人均可支配收入度度增增长，近三长，近三年年来的来的增增1300020%元12434长率都长率都超过超过10%10%水水平平，，1200018%110210606年年人人均均可可支支配配收收入为入为1100016%1292412924元元，，增增长长12.0%12.0%99331000012.8%14%902111.0%9000870412.00%12%9.9%10.1%798580009.4%9.0%10%70008%60006%本报告是严格保密的。2000200120022003200420052006人均可支配收入年增长率中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平GDP◆◆在在中部中部六省会六省会城市中城市中长沙市与社会消费品零售总额与其他城市比较，长沙的，长沙的GDPGDP和社和社会会2006年GDP(亿元）2006年社会消费品零售总额（亿元）6068消费消费品品零售零售总总额均列额均列5500第第三位，低于三位，低于武汉武汉和和5000郑州郑州，但明显高于，但明显高于太太4500原、原、合肥合肥和南和南昌；昌；40003500◆◆与广州和成都相比，30002750与广州和成都相比，2590长沙市的长沙市的GDPGDP和社和社会会25002188.772002消费消费品品零售零售总总额额都有都有2000179115001293.33较大差距；11851155.3较大差距；107410001000865.61822.2358.4436.47◆◆长沙市人长沙市人均均可可支支配配收收500384.31入入在在中部中部六省会六省会城市城市0长沙郑州南昌武汉合肥太原成都广州中处于中处于最最高水高水平平，，而而且高出成都且高出成都11351135元元周边省会/直辖市长沙郑州南昌武汉人均可支配收入（元）13924118001124312360周边省会/直辖市合肥太原成都广州人均可支配收入（元）11013117411278912360本报告是严格保密的。随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展市民观点“现在的长沙比以前大多了”东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应新河三角洲崛起西：市府西移，岳麓资源、人文并举新河三角洲崛起北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造市市府府西西移移高高桥桥市市场群场群省府省府南南迁迁本报告是严格保密的。"一主二次四组团"，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团◆◆据据长沙市长沙市20012001年修编后年修编后的城市总体规划规的城市总体规划规定定，，到到20202020年年长沙市人口长沙市人口将增加到将增加到350350万万，城市用地规模，城市用地规模由由原来的原来的250250平方平方公里公里增加增加至至350350平方平方公里公里。。◆◆城市空间城市空间结结构为构为““一主一主二次二次四四组组团团””，，即即一一主主----河河东主城区，东主城区，二次二次----河河西新城、星沙西新城、星沙马坡