上区实项地目产营朱销家策角略特报色告居住商业秘密声明?本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。?如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。趋势。趋势1.关于区域发展趋势2.房地产市场1趋势3.客户研究趋势片区项目所在地朱家角处于西上海门户位置，受上海市中心辐射，城市主发展方向之上,现状同时人文生态资源丰富—“国际花园城市”本项目?地理位置特殊——西上海门户：朱家角镇位于上海西郊淀山湖畔，与江苏、浙江接壤，北连昆山，南接嘉兴，西通平望，是上海的西面门户、长三角经济带的腹心位置。?交通较为优越——打破城市地域性：基地南2km处318国道、沪青平高速公路便捷地联系上海，通过与之相连的苏嘉杭高速和沪宁高速。五横两纵高速公路格局形成，城际交通体系发达，完善的交通体系将区域与上海最富有的西区板块形成了紧密的联系,?人文、生态资源丰富——都市水乡,古镇文化:朱家角政府10个亿的朱家角镇改造、大淀湖整治计划、朱溪路景观轴打造，使得区域未来前景大好。片区朱家角关键发展支撑——交通枢纽缔结下的城市西拓，及世博会对区域价值和人气的拉升,规划区域与国际接轨；?2号线西延伸段至徐泾朱?R20青浦线将在虹桥枢纽高速铁路虹桥客运站与轨道交通2、5、10、13号线实现零换乘。?低速磁悬浮?京沪高速铁路?虹桥机场?按照原规划，2010年，将有一条水上黄金航线，从黄浦江开始经过朱家角直达淀山湖朱家角?3030分分钟钟可可达达市中心，市中心，享受虹享受虹桥桥交通交通枢纽带枢纽带来来的商的商业业、物流、服、物流、服务务包括交通的便捷包括交通的便捷片区朱家角在多方利好因素的催促下,区域前景配套正逐步完善,区域逐渐由江南水乡向国际宜居新城转型；?发展定位：宜居城市典范,上海“十五”规划中“一城九镇”中唯一以生态、旅游定位的中心城镇；上海实业伊顿公学?配套规划：规划期2000绿洲江南园年至2004年，基础设施期2004年至2006年，目前已形成了部中信泰富朱家角新城超五星级精品酒店分高尔夫球场、宾馆等高端配套设施,未来规划有大量的市政集中配套，另有五星级恺悦国家粮仓酒店、郁金香酒店,沃尔玛超东方庭院市，证大20万方商业配套等;尚都里?发展支撑：长三角一体化、世博会效应，虹桥枢纽带动、上海“一城九镇”规划;金沙酒店?愿景：都市水乡，宜居城低速磁悬浮厨师学校市典范,水乡的、古镇的、时尚时尚的、的、开开放放的、的、休休闲闲的、的、强强大外部大外部工吸引力吸引力业设计产业园区的的高尔夫球场片区朱家角区域发展轴线显示，本项目2010年4月一期启动期间尚未实际承接区域利好，但占位长远，前景世博会期间的利好及区域前景对项目价值影响深远；京沪高铁2011发展轴线年6月建成080910年年年虹桥交通枢纽09年底初步建成轻轨青浦段目前预计2012年后建成2010年世博会的召开,部分星级的酒店、医院、休闲广场等十几个公建配套将投入使用预计本项目一期营销周期区域气质的演变：单纯的江南水乡旅游度假区(居住价值未挖掘)→低密度别墅/富人住区(封闭)→多元化宜居新城(开放/融合)结合本项目开发2003年5月2004年10月2009年2010年纯独栋千万级豪联排及叠拼入市联排热销，公寓在售—宅东方庭院东方庭院代表项目代表项目绿洲江南园绿洲江南园上实项目上实项目??中信泰富朱家角新城中信泰富朱家角新城常住人口常住人口朱家角常住人口朱家角常住人口1.81.8万万未来导入人口未来导入人口6.86.8万万交通交通从市区进入基本上还是只能沿从市区进入基本上还是只能沿A9A9与沪松公路与沪松公路M2M2号线西延线号线西延线/R20/R20//虹桥枢纽虹桥枢纽配套配套商业及教育配套缺失商业及教育配套缺失,,原有配套依靠老镇原有配套依靠老镇市政集中配套完善中市政集中配套完善中上海本地富豪阶层上海本地富豪阶层,,养老型、养老型、客户客户自住兼投资客活跃投资、收藏、商务为主投资、收藏、商务为主,,自住比率低自住比率低度假型客户进入度假型客户进入自住兼投资客活跃住房类型住房类型纯粹低密度高档别墅区纯粹低密度高档别墅区中低密度社区中低密度社区++联排出现联排出现中低密度中低密度综合社区大盘综合社区大盘区域属性区域属性单纯的旅游度假风景区单纯的旅游度假风景区低密度别墅居住区低密度别墅居住区中高档中高档多元化宜居新城多元化宜居新城朱家角正与国际接轨,区域发展前景结论看好,将由江南水乡向国际宜居新城转型区域价值及发展规划分析结论区域价值及发展规划分析结论::[1][1]区区域价域价值值——西上海西上海门户门户、、长长三角腹心、三角腹心、国际国际花花园园城市；城市；[2][2]交通升交通升级级——虹虹桥桥交通交通枢纽枢纽,,轨轨道交通的升道交通的升级级利好；利好；[3][3]配套完善—配套完善—城市城市级级配套的完善配套的完善指日指日可可待待；；[4][4]规划规划利好—利好—长长三角向三角向东东上海向西、一城上海向西、一城镇镇九九规划规划、世博、世博会会利好；利好；[5][5]区区域域演演变变——单纯单纯的江南水的江南水乡乡旅游旅游度假度假区区((居住价居住价值值未未挖挖掘掘)→)→低密低密度度别别墅墅//富人住富人住区区((封封闭闭)→)→多多元元化宜居新城化宜居新城((开开放放//融融合合))；；趋势1.关于区域发展趋势2.房地产市场1趋势3.客户研究趋势视视角一：角一：宏宏观观市市场场视角二：竞争格局视角三：开发格局本报告是严格保密的。宏观宏观形势趋暖，实质的通胀压力并未形成回顾?目前我国宏观经济总体处于企稳回升的关键时期，上半年GDP同比增长为7.1%是由一季度的6.1%上升到二季度7.9%，企稳向好势头日趋明显。七月官方PMI指数为53.3，已经连续5个月超过50，说明制造业生产加速回暖的趋势已很明确。?工业品出厂价格指数（PPI）、居民消费价格指数（CPI）持续低位运行，通缩压力很大。虽然中国面临海外大宗商品价格上涨造成的输入型通胀和强制结汇造成的流动性充裕，但目前全球经济仍处衰退，中国还没有形成实质通胀压力。?广义货币供应量（M2）余额56.9万亿元同比增长28.5%；狭义货币供应量（M1）余额19.3万亿元增长24.8%。虽然目前货币供应非常充足，但民间投资和居民消费需求并未有效启动。宏观走势整体经济将持续回暖，货币宽松政策的主基调不会改变?全年保8%的目标可以实现，其中以基建投?虽然通胀相对于货币供应有两到三年的资和汽车行业拉动较大。滞后期，但需要提前防范，政府会在经济已经稳定且开始复苏、货币需求开始?房地产行业在下半年到明年年初将仍然保被调动起来的时候，及时调整货币政策持较好势头，但是政府政策仍是房地产业，抑制通胀，保证经济良性运行。的主要不确定性来源，如果市场出现过热或过冷，都可能引发相应政策出台。?央行在公布的二季度货币政策执行报告?目前国内经济复苏依旧脆弱，政府不会改中强调，下阶段将坚定不移地继续落实变适度宽松货币政策的立场或者剧烈调整适度宽松的货币政策，根据国内外经济政策来压制房地产需求。走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调。?房地产信贷可能再次收紧，目前宽松的货币政策的主基调不会变，如果有迹象表明资金过度流入到股市和楼市的时候，不排除监管当局会进行临时调整。房地产09年上海市场成交总体呈现回暖态势，价格持续攀市场升?以上海、杭州、无锡、南京为代表的长三角区域09年5月份成交量达到顶峰，成交量环比4月平均上涨23%，而同比08年5月却都有大幅上涨，平均涨幅达113%。?09年7月市场表现：四大城市除无锡表现为“量价齐升”外，其余三城市均表现为“量跌价升”，其中成交量环比6月平均下降24%，而同比08年7月却都有大幅上涨，平均涨幅达125%；?09年1-7月市场表现：四大城市成交量与08年1-7月相比都有大幅的上涨，平均涨幅达101%，而与07年1-7月相比，除上海、南京有小幅下降（平均下降幅度为10%）外，杭州、无锡的平均上涨幅度达39%。宏观：别墅市场现状09年别墅市场较活跃,整体表现出量价齐升全市独立别墅成交面积及价格走势独立别墅成交面积及价格走势18000040000分析——价稳量升1600003500014000030000?截止09年7月底全市独立别墅成交面12000025000100000积达50万㎡,较去年同期32.4万㎡增2000080000幅达54.29%；09年6月份成交面积较1500060000去年同比上涨132.9%,较前年同比下降400001000020000500025.2%00?截止09年7月底全市独立别墅成交均1357911357911357707070707071808080808081909090900000000000000000价28883元/㎡，与08年同期28307元成交面积成交均价/㎡基本持平，但09年6月份成交价格较去年同比上涨30.8%,较前年同比上涨联排别墅成交面积及价格走势分全市联排别墅成交面积及价格走势74.9%；析——价稳量升3000002000018000?截止09年7月底全市联排别墅成交面25000016000积达106.9万㎡,较去年同期51.2万㎡2000001400012000增幅达108.75%；09年6月份成交面积150000100008