Worldunion“革新”湘潭人居品质标准——华金国际定位及物业发展建议报告商业秘密声明本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。Worldunion1.项目印象世联始终坚持的思考前置点：基于对地块资质，世联认为该项目应该承担怎样的发展目标？这个目标是世联思考项目发展与启动的基础出发点。城市新区中心板块边缘：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带?区位：新区核心区边缘，德国工业园区内河西老城区长沙方向芙蓉路（长沙）项目位于吉安路与书院路交汇处。车行15分钟湘潭城区东南部，德国工业园区内车行50分钟，为河东新城区中心边缘地带，城河东大道郊结合区。吉安路?规划：岳塘新城核心区，湘潭城湘潭市发展主力方向芙蓉路政务中心随着长株潭一体化进程，湘潭城市河东商业市府发展主力方向为向东，向北对接长中心车行5分钟沙、株洲，项目位于新城建设核心建设路区边缘。本案德国工业园?距离：通达性好，距中心区距离湘钢/电机书院路车行便捷集团湘江二桥本项目位于河东新区核心区边缘，距长沙市城区35公里，约30分钟车程；距离湘潭市中心约5分钟车程，距离湘潭县中心约7分钟车程湘潭县中心城区车行7分钟。Worldunion城市新城中心板块边缘：区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业，发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地湘潭（德国）工业园位于原高新科技工业园范围内，东起湘钢铁路专用线、西至宝塔南路、北临科东1号路、南至书院路，总面积5403.69亩（含吉安路面积）。以机电、建材、环保等产业为主。未来5年内引进30家以上的德国企业，实现新增工业产值150亿元以上，新增技工贸收入300亿元以上。海诺电梯恒新碧绿华能维特斯双威华怡远通泵业冠宇恒新强盛工贸叶片制造基地众邦异型钢材华韧电器设备制造基地双马绝缘材料华为轴承制造基地湘远莱斯特奥托斯风力发电机制造基地Worldunion城市新城中心板块边缘：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚城建学院?项目所在区域内，学宝塔公园校、政府机关、大型湖南工程学院企事业单位聚集，主湘潭职院要居住人口为中高端体育公园火炬学校收入人群新区整体居省经贸技校湖湘公园住氛围及环境优越。湘潭市委市政府东方红广场湘潭职业技术学校东方红广场湘湖南城建学院钢湖南工程学院集湖南电气学院团湘电集团湘潭市政府湘潭县一中凤凰中学湖南电气学院湘电集团湘钢集团高端宜居氛围Worldunion城市新区中心板块边缘：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利?区域内各大路网建设完毕，主干道均建设为双向四车道，交通流河西老城区长沙方向芙蓉路（长沙）量及动线明确，通达性好。?与老城区及湘潭县通行道路畅通，通达性良好。?各主干道与城际干道联通，通达河东大道性豪，项目毗邻吉安路，城际纵吉安路向交通动脉。湘潭政务芙蓉路?通过新区建设，目前区域内各项中心生活配套完善，医院、学校、商河东商业业中心已建设完成，居民生活便中心利。建设路湘钢/电机书院路集团湘江二桥湘潭县中心城区车行7分钟Worldunion资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源本项目指标：总占地面积：67468.86㎡加气站总建筑面积：256473.91㎡加油站容积率：3.8商业用地：≤20%≈5万㎡学校配套用地：50亩=190≈12.67万㎡地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整Worldunion环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差项目四至：32222?东侧为工业厂房用地，目333前已确定为远大住工入驻，东南侧为农田。?南侧为农村房，4～6层，未来将拆迁，但时间未定，南侧二桥过后为湘潭西侧学校储备用地东侧吉安路22221111县中心城区东侧工厂用地?西侧30亩为学校储备用地666633332222，目前确定为教师宿舍区4444西侧城建学院，及城建学院教学用地。4444?北侧为工业园区厂房，目55555南侧通湘潭县前为华能等企业入驻。555周边环境较差南侧书院东路5555客户访谈——红叶轻纺市场罗老板：那个位置好啊，就是现在还没发展起来，周边没什么人气，商业那边都还没做起来，不过那过个桥就到湘潭县了，德国工业园里面，不过发展也快类。5555南侧农民村落Worldunion三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失?临近城市城际主干道，通达性好吉安路与书院路交汇处，吉莱茵路安路延伸连接芙蓉路。同时项芙蓉路（至长沙）临近多条城区主干道，路网双拥路目四通八达，至河西、河东、地湘潭县城区中心快捷便利。块?未来城际铁路开通后与市书院路（至市府及河西）中心距离更近吉安路（至湘潭县）临近处在规划中的长株潭城长潭西线高速芙蓉大道际板塘站，2030年开通后，吉安路（至湘潭县）G107沪昆高速项目与城市中心的距离进一步缩短上瑞高速?目前公交缺失公交站点：5路、103（长株潭城际线）、105（暮云至湘潭）目前公交系统尚不完善，仅G320有10路公交车到达项目附近河东大道京珠高速。莲易高速Worldunion新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远?市府板块辐射区，距市府板块5分钟车程；临近建设路板块，距建设路板块5分钟。?目前河东新区主要沿建设南路及双拥路两条南北向主干道发展，市中地凯旋城府板块、建设路板块房地产发展相东方名苑中地凯旋城对成熟，未来商业配套将集中于双纳帕溪谷拥路沿线。?本项目处于工业园区内部，各板块辐射边缘区域。那位置还有点远咯，河东这边本来人就少，我们都是主要住在建设路那边，吉安路跟书院路那里，还没开发过去吧，那还是远了点，住那边不蛮方便吧，那我还是喜欢建设路这边些。——霞光山庄业主张小姐Worldunion项目印象小结：城区边缘·发展主轴·商住复合型社区本项目：“地段”＞“规模”“资源”A、地段价值明显，中心区边缘，规划利好融城中心概念&工业园区&轨道交通VS客观发展速度B、规模尚属中等，资源禀赋平平非稀缺城市新区中大规模&内外景观资源平平存在硬伤C、具备商业价值，提升项目居住功能商业面积占比较大&临街面长&且临城市主干道Worldunion项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）尽快启动（风险）·成功立势（价速、品质）·利润为先开发开发开发开发商的商的商的商的设设设设想想想想与与与与困惑困惑困惑困惑：：：：A、尽快启动——风险可控??我我我我们们们们地地地地价拿价拿价拿价拿的的的的比比比比较较较较高，一定要高，一定要高，一定要高，一定要实现实现实现实现比比比比较较较较高高高高一期物业产品能够快速进入市场兑现价值的的的的价格价格价格价格,,,,要要要要做做做做品品品品质楼盘质楼盘质楼盘质楼盘??我我我我们这们这们这们这里里里里周周周周边边边边是工是工是工是工业园业园业园业园和和和和农农农农民民民民房，房，房，房，他他他他们们们们的的的的B、持续开发——核心驱动力消消消消费费费费能力能力能力能力怎么样怎么样怎么样怎么样，能不能，能不能，能不能，能不能支撑我支撑我支撑我支撑我们们们们的商的商的商的商业业业业（1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势??我我我我们们们们的商的商的商的商业业业业价价价价值怎样值怎样值怎样值怎样体体体体现现现现，是，是，是，是否否否否可以可以可以可以依依依依（2）保证据客户群的长期辐射力与吸引力，促进物托托托托旁旁旁旁边学边学边学边学校校校校来来来来提升提升提升提升业价值递进攀升??我我我我们们们们不不不不想想想想持有商持有商持有商持有商业业业业，但商，但商，但商，但商业业业业体体体体量比量比量比量比较较较较大大大大，，，，怎么处怎么处怎么处怎么处理理理理能保能保能保能保证证证证利利利利润润润润的的的的最最最最大大大大C、利润为先——价速&品质??一一一一期期期期大大大大概概概概5555万㎡，万㎡，万㎡，万㎡，我我我我们们们们考考考考虑虑虑虑是不是是不是是不是是不是先先先先开发开发开发开发（1）看齐市府价格，整体均价达到3500元/㎡北地北地块块，，把素把素质质高的高的放放在后面可以在后面可以提价提价北地北地块块，，把素把素质质高的高的放放在后面可以在后面可以提价提价（2）合理的开发速度，一期5万㎡，项目整体3-5??一一一一期期期期能不能有能不能有能不能有能不能有低低低低密密密密度度度度，如，如，如，如洋洋洋洋房，房，房，房，抬抬抬抬高高高高价价价价值值值值年内完成开发，形象有，形象有，形象有，形象有支撑支撑支撑支撑??建筑能不能有建筑能不能有建筑能不能有建筑能不能有些些些些创创创创新，新，新，新，户户户户型型型型这这这这些些些些，能不能，能不能，能不能，能不能（3）打造湘潭高品质楼盘，为后期产品快速销售及实现实现实现实现，品，品，品，品质质质质提升提升提升提升的通路有的通路有的通路有的通路有哪哪哪哪些些些些溢价