致沈阳融丰置业发展有限公司|融丰·水鏡閣|营销策划构想二OO七年一月融丰·水鏡閣戴德梁行沈阳团队2002年进沈阳市场2004年分公司建立调研/策划/代理/物业在职员工90余人累计服务项目近200万平高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫2006年海悦国际大厦6个月完成90%销售2006年南湖五金工具市场开盘实现70%销售2007年期待新的突破……融丰·水鏡閣成功是怎样炼成的1市场如是说市场分析/目标客群锁定2梦，愿望的达成市场定位3产品价值论产品策略4好酒勤吆喝营销推广策略融丰·水鏡閣1市场如是说市场分析/目标客群锁定市场竞争与消费心理融丰·水鏡閣1市场如是说市场供给本项目E保利百合花园罗马假日鑫丰国际富雅豪临F新湖北国之春巴塞罗那周边供给114万平，已消化约40万平融丰·水鏡閣1市场如是说面积分析项目名称面积范围(㎡)主力面积(㎡)富雅豪临71-17890-110新湖北国之春50-13590-110罗马假日*80-120*80保利百合花园50-12491-93鑫丰国际52-14268、76、98巴塞罗那24-14290、105面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层融丰·水鏡閣1市场如是说户型分析户型比例项目名称复式(跃合计一室二室三室层)富雅豪临8%69%22%1%1894户新湖北国之春10%55%30%5%1505户*罗马假日52%29%19%－334户保利百合南园15%56%29%－*440户鑫丰国际－70%30%－1626户巴塞罗那15%46%39%－2516户统计11315户二室配比占据绝对主力融丰·水鏡閣1市场如是说开间设计项目名称主卧开间(米)客厅开间(米)富雅豪临3.2-3.64.2-4.3新湖北国之春3.3-3.63.55-4.2罗马假日3.93.9-5.4保利百合花园3.3-3.43.8-4鑫丰国际3.33.9-4.2巴塞罗那3.3-3.63.9-4.5二室主卧3.3-3.4米三室主卧3.6米二室客厅3.9-4米三室客厅4.2-4.5米融丰·水鏡閣1市场如是说窗设计项目名称主卧窗客厅窗富雅豪临部分飘窗270度转角窗新湖北国之春大部分飘窗大部分落地、转角窗罗马假日普通窗普通窗保利百合花园大部分飘窗、少量转角窗大部分落地、转角窗鑫丰国际多层为飘窗、高层普通窗部分高层为转角或飘窗卧室多为飘窗，客厅多为落地窗融丰·水鏡閣1市场如是说销售价格项目名称均价最高价富雅豪临45005700新湖北国之春43005500罗马假日*4062-保利百合花园40004900鑫丰国际40004550巴塞罗那*4200*5000随工程进展，整体均价接近4500元融丰·水鏡閣1市场如是说临街商业项目名称临街商业富雅豪临商业配套面积近5500㎡，约占总建面2%，为2层商业新湖北国之春沿云峰街一侧为2层商业，沿北一路一侧为1层商业罗马假日裙楼为4层商业保利百合花园沿北二东路一侧为3层、云峰街2层鑫丰国际沿北二路和云峰街一侧为2层商业，北侧虹桥路为1层商业临云峰街为2层商业融丰·水鏡閣1市场如是说市场表现面积范围跨度大，面积配比多而全产品设计雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅融丰·水鏡閣1市场如是说人群锁定（客户群年龄段分析）70605040前提：30有支付能力2010有购买欲望035-39岁40-44岁45-49岁50-54岁40-50岁构成了高端购买的主力人群融丰·水鏡閣1市场如是说生活圈事业圈事业圈亲情圈亲情圈朋友圈朋友圈20-30岁30-45岁事业圈亲情圈朋友圈亲情圈事业圈朋友圈45-55岁生活圈失衡，期望和谐融丰·水鏡閣1市场如是说40-50群关键词?生意场高峰期/应酬/迷失?家庭信任危机/代沟?朋友圈淡出/孤独?生理亚健康ED力不从心李先生：年龄：40-50岁?心理生不逢时/焦虑/贪念/怀旧职业：律师/公务员/私企老板/职业经理人/教授…角色转换过程中的尴尬，是否能涅磐重生？收入：年薪12万心理健康投资与生理健康投资同样重要！融丰·水鏡閣1市场如是说市场机会高端产品缺乏客群集中------高端大而全独特附加值----配套人性化管理----物业小而精特色产品缺乏心理健康------理念融丰·水鏡閣1市场如是说把握时机|2-8定律|是不败的法则市找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品场接受|长尾法则|告诉我们成功只因为先走了一步度先行一步，就能创造出属于我们自己的USP时间融丰·水鏡閣2梦，愿望的达成市场定位双向选择的博弈是你收藏了她，还是她收藏了你！融丰·水鏡閣2市场定位马斯洛的礼物自我自我实现实现生活生活dede真义真义水自尊需求自尊需求尊贵性尊贵性鏡閣市归属需求归属需求舒适性舒适性场其安全需求安全需求私秘性私秘性他产生存需求生存需求保障性品保障性融丰·水鏡閣2市场定位梦，愿望的达成|水鏡閣|凝聚的是开发商的心血和心愿|水鏡閣|是一个艺术品，不是流水作业的产品|水鏡閣|只为懂得欣赏她的人而准备|水鏡閣|给你的不是房子，不是家，也不是《孕》旅美画家李自健作品简单的生活品质，而是一种心境融丰·水鏡閣2市场定位核心价值观客群配套同道中人最具针对性核心价值产品物业最具前瞻性最具人性化人本位思想心愿的达成融丰·水鏡閣2市场定位市场定位|融丰·水鏡閣|“人文和谐新生态”融丰·水鏡閣2市场定位案名释义|融丰·水鏡融丰品牌树立与品閣|牌延续水，道家思想中“上善若水，水利万物而不争..又无坚不摧”，正符合本项目人群低调、重视情操陶冶的特征，所谓“大隐隐于市”镜，水也是一面镜子，是对人内心深处渴望的折射水镜，水镜先生是三国孔明的老师司马徽的号，也是尊称，“知人”也阁陛下、殿下、阁下，只有达官贵人方称阁下，阁较苑/庭/轩更能体现尊贵融丰·水鏡閣3产品价值论产品策略告别性价比，因为她是艺术品，她有了生命融丰·水鏡閣3产品策略水鏡閣生命的价值不是始点、不是终点，而是看风景的心情融丰·水鏡閣3产品策略水鏡閣生命的构成规划风格户型配比专属会所物业服务园林景观智能配套产品附加融丰·水鏡閣3产品策略水鏡閣生命的布局下沉广场B1穹顶空间B240度夹角不可不谈的40度不可不用的深度融丰·水鏡閣3产品策略建筑设计现代风格简约板式双围合*?立面面砖局部玻璃幕?采光短进深10.5-11米?全一梯2户?客厅大露台?底层全跃带私家花园?顶层全跃带屋顶平台融丰·水鏡閣3产品策略户型比例比例面积控制户型（平方米）35%90-952房50%115-1253房15%180-220全跃平层全一卫设计总户数约750套融丰·水鏡閣3产品策略面积瘦身飘窗先露台后封闭融丰·水鏡閣3产品策略电梯设计双门电梯专署性尊贵感融丰·水鏡閣3产品策略园林景观智能设施?立体园林?少量水景?高株植物?私家花园智能IC卡?健身器材楼宇对讲*闭路监控巡更系统融丰·水鏡閣3产品策略专属会所插花训练室厨艺培训室茶艺棋牌室中医按摩室太极拳培训网络培训技能培训健康保健网络平台陶冶情操融丰·水鏡閣3产品策略专属会所摒弃：健身中心游泳馆麻将室幼儿园干洗扩印社区超市DV视听室读报室针对性氧吧实用性推杆室持续性*交谊舞中心融丰·水鏡閣3产品策略物业管理职能：社区活动的组织者网络平台的维护者港式管理社区管理的执行者人性化服务社区基金的运营者专业化队伍融丰·水鏡閣3产品策略产品附加私家花园大飘窗屋顶花园阁楼露台融丰·水鏡閣3产品策略其他装修标准：清水房提供菜单式装修方案车位配比：规划停车位配比1：0.6物业费标准：高档物业进驻物业费1.5元/㎡网点规划：云峰街、北四路2层商业爱工街1层商业面积分割为80平、150-300平左右地铁商业：地下连接便民并挖掘商业价值健康基金：提供100万健康基金融丰·水鏡閣4好酒勤吆喝营销推广策略合理运用营销手段，达到事半功倍的效果！融丰·水鏡閣4好酒勤吆喝营销推广策略项目形象包装80年代文化主题系列活动以人文、和谐、健康服务快车实现快速销售新生态为主题DV剧组社区系列展映社区网络交友平台新闻媒体及行业口碑渗透老客户引导销售事件营销+行业引导+老客户口碑融丰·水鏡閣4好酒勤吆喝价格策略低开高走策略前期入市阶段正式开盘阶段持续热销阶段4800元5000元5200元5000元/㎡阶段增幅200元/㎡融丰·水鏡閣4好酒勤吆喝销售计划认购期开盘期持续期尾盘期销售率25%40%20%15%保证物业前期介入保证形象包装及时到位融丰·水鏡閣戴德梁行愿与发展商共享成果！若有幸合作，必全力以赴！