嘉兴南湖新区绿地新都会海顿公馆定位及策略报告2011.12项目扫描去往市区南湖新区核心区去往客运中心去往高铁站去往沪杭高速本案位于嘉兴行政、文化中心南湖新区核心带，整体由五块地组成建筑面积约40万平方米。其中海顿公馆为10号地块，北靠南溪东路，南至亚太花园，建筑面积约为9.2万平方米，社区由9幢14—18层不等的高层住宅围合而成项目扫描项目基础指标总占地面积37544.4平方米总建筑面积92674.67平方米容积率1.8建筑密度30%总户数691户绿化率30%建筑风格新古典主义主力户型90平方米、120平方米车位比1:1项目目标企业品牌驱动稀缺产品品类确立项目地位冲击市场格局实现拉高打低项目作为绿地首个浙江90方与120方集约型产品综合体项目领航作品建立高形象属于嘉兴公寓新品类，需通过企业品牌高端形特别是在房价还会象的建立来赢得市场信网罗更多人不断上扬的三线城市来说任，并确立绿地在嘉兴居住奢适度具有超前性，市场的品牌地位。需通过产品价值解读与以此来深化项目地位。个性形象建立独特竞争力。2012市场会有起色吗？现实似乎有些残酷嘉兴市2010—2012年商品房（住宅）成交均价走势图嘉兴市2010—2012年商品房（住宅）成交套数走势图经历了限贷、加息、准备金上调、下降、首付增加等等错综复杂的调控之后嘉兴楼市也陷入了无尽的低迷，和很多城市一样，2010年注定只是回光返照，2011年全年整个嘉兴楼市都陷入在一种低迷之中，聊以安慰的价格还算稳定。现实似乎有些残酷面对12817套存量，一个嘉兴历史上住宅存量的高位出现了。本案所处正东区域与正西秀洲新区形成了最强两股势力的博弈。现实似乎有些残酷政策面：丝毫没有放宽的迹象之下。。。回望2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，9月国十条的升级版随后提出；2011年1月26日，国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，……两年间，调控从未间断。时至今日，12月9日晚政治局会议上强调明年坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。不难看出，“遏制过快上涨”到“遏制投资投机购房”，升级为“促进房价合理回归”，调控步步深入，明年房产调控仍将持续不动摇。2012我们不想用太消极观点讨论但我们也必须做好一起打一场硬仗的准备。让我们从市场格局的竞争开始我们对项目的研判与建议。城市东西两翼，两大居住方向的选择——秀洲新区与南湖新区的板块之争秀洲新区板块南湖新区板块竞争格局认知秀洲新区与南湖新区规划指标配套指标交通指标环境指标居住指标竞争格局规划指标秀洲新区：开发起步早，功能基本形成南湖新区：规划起点高，未来发展空间大凌公塘中环南路秀洲新区南湖新区秀洲新区遵循“区域有专攻”的发展格南湖新区以中环南路、凌公塘为两大主局，以乍嘉苏高速为自然分割，规划东宜居线。打造现代特色新型商贸区，构筑办公、休、西创业两大板块，形成互不干扰，和谐发闲、生活居住区。另外规划中的高铁也为南湖展的功能分区布局，目前已基本成型。新区注入发展活力，预计将在2014年通车。竞争格局配套指标秀洲新区：配套齐全，可满足生活需要南湖新区：初步建成，存进一步完善空间欧尚超市国际生态商务区江南CBD国际网球场沃尔玛新安国际医院新安国际医院秀洲新区实验小学大润发嘉兴实验小学北京师范大学南湖附属学校江南摩尔南湖国际实验学校秀清广场万好家居购物广场天虹百货好一家家居购物广场嘉兴一中国际电器城同济大学浙江学院秀洲新区经过十几年的发展，各类生活南湖新区发展时间较短，但也已入驻配套已基本发展成熟，特别是以江南摩尔为代了不少教育和商业配套，目前但很多配套仍表的核心商业区，集中沃尔玛、大润发、天虹在完善建设中，要实现各社区生活便利还需百货等大型商场。时日。竞争格局交通指标秀洲新区：延伸城市繁华主轴南湖新区：未来城市主入口秀洲新区通过中山路与市中心紧密相连未来新嘉兴城市中心的入口，也是，一脉贯通。区域内连有高速公路出入口，省沪杭高速铁路进入嘉兴市区的主要通道，际交通亦方便快捷。区域内交通网络纵横便捷。竞争格局环境指标秀洲新区：运河贯穿，公园密布南湖新区：规划大面积绿地，存在污染楔形绿地嘉兴生态湿地公园春晓、洪波公园秀洲生态公园秀洲公园运河文化公园千年古运河贯穿秀洲区大片地域，区内南湖新区中心建有凌公塘生态景观带公园密布：湿地公园、春晓公园、洪波公园、（8万平方米），未来还规划了大面积生态秀洲生态公园、秀洲公园、运河文化公园公园等。板块周围建有化工厂，对区域造成（130公顷）等。一定污染影响。竞争格局居住指标秀洲新区：入住率高，居住氛围成熟南湖新区：人气有待提升，但潜力巨大秀洲新区房地产开发主要集中在乍嘉苏高南湖新区开发相对较晚，区域内很多楼速以东，目前区域内楼盘已陆续交付，入住率盘仍在建设过程中，居住人气不高。但未来发较高，已形成成熟的生活氛围。展空间巨大，是嘉兴目前最具投资价值的板块。竞争格局秀洲新区PK南湖新区PK秀洲新区南湖新区PK结果指标秀洲新区进入发展成熟已经过十几年发展，发展起步较晚，规划期，南湖新区仍在快速前期规划已基本实现。高水平规划初具规模。成长期，未来潜力更大秀洲新区配套更为成熟配套生活配套完善成熟。逐渐投入使用，稍欠成熟。熟，南湖新区尚在完善交通网络发达，交通便利不相上下，交通中山西路与市中心一脉相连。未来城市主入口。南湖新区远景更佳南湖尚处前期建设阶段环境绿地公园密布，环境优雅两大市政公园先期投入使用，秀洲相对更为宜居秀洲新区现阶段居住氛居住入住率较高，居住氛围成熟入住率较低，但投资潜力大围更为成熟，而南湖新区更具投资价值。恒温板块与沸点板块的较量——秀洲板块更趋成熟，当前第一居所的可实现性更强；南湖板块在规划上具备后发优势，投资价值更高,伴随着市、区政府一带楼盘陆续交付，整体与老城区融合度，以及新区面貌也正在发生着非常明显的变化。竞争产品秀洲新区产品供应及价格体系（公寓）销售情况均价（元/项目名称建筑面积容积率户型面积总价（元/套）在售/预售房源开盘时间（已售/去化率㎡）入网总数）84、111、114、125、1盛世香园180000　780565万-110万2011.5.27/2011.9.26321/5030.6341万科1360001.6104、127、134773080万-126万2011.10.23492/6810.72金域缇香81、116、领秀智谷1193122.29860069万-141万2011.9.102/1900.01136、143、158、164龙盛88、104、114、134、11700001.6807271万-114万2009.9.29/2011.7.6513/16470.31右岸名邸4285、91、130、佳源都市2200001.8864673万-172万2009.12.28/2010.10.22576/6550.88140、160、20079、86、125、130、14紫园1800002.57811764万-113万2009.12.13/2011.12.13698/7220.960新亚1500001.9750、175841142万-147万2007-7-17/2008-8-15760/9270.82香榭水岸东豪名都25302130、152、160626481万-100万2005.11.22/2008.1.3129/1520.85竞争产品南湖新区产品供应及价格体系（公寓）均价总价在售/项目名称建筑面积容积率户型面积销售情况去化率（元/㎡）（元/套）预售房源开盘时间恒鑫文锦苑613971.886、109、133、149、191、236830071万—196万2010.12/2011.4238/3130.7610035877、103、115、125、136、143御溪半岛1.6987476万—187万2010.10/2011.2383/5350.72、189格兰英郡2500001.883、105、126、1371000083万—140万2010.6515/5900.87金都夏宫笛园1680001.49?82、85、101、130、142、179730060万—131万2011.6/2011.11309/6250.49信达东郡80、88、95、125、800001.79750060万—130万2010.4565/6430.88132、140、160、173嘉富好第坊1500003.058、61、72、93、115717042万—82万2010.3/2011.9378/10510.36力宝翡翠花园700001.285、1581000085万—160万2009.12/2011.4204/3390.6国际中港城1526593.0108、143、238、3229300100万—299万2011.13584/41870.86郁金香岸1000002.389、122、139、160、20012000107万—240万2009.6/2011.7489/5960.82罗马都市7000001.584、92、136、142、190、319830070万—265万2008.5/2011.81105/13830.8福临新家园1300001.26116、124、163800093万—130万2011.8410/4320.95巴黎都市7000002.0133、46、58、64、178830027万—148万2007.12/2011.5308/3390.9168、74、94、126、139、150康桥花园1224102.0970066万—192万2007.7/2011.6824/12860.64、198当前本项目的竞品主