宣城绿都生活广场项目定位策划提案2012年3月10日1目录市场分析篇项目SWOT分析篇项目定位篇公司介绍篇合作方案篇2市场分析篇3市场分析-城市概况安徽省地图一城抚州市宣城位置城区图三片区宣城位于安徽省东南部，与江浙两省接壤，是东南沿海沟通内地的重要通道。地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。4市场分析-2011年宣城宏观经济经济、收入增长创新高经济总量和增速位居全省第4位和第5位?上半年完成生产总值310.2亿元同比增长13.5%。投资增长高位运行?上半年，全市固定资产投资完成255.68亿元，增长36.3%。第三产业成为拉动经济重要动力?全市第三产业增加值达到76.22亿元，比上年增加11.25亿元，增长12.9％；第三产业对GDP增长的贡献消费平稳增长率超过24.9%，拉动经济增长3.9个百分点。?上半年，全市实现社会消费品零售总额118.76亿元，居民收入与整体经济保持同步增长增长16.9%。?上半年，我市城乡居民收入均实现快速增长，城市居居民储蓄增长低于消费增长速度，居民消民人均可支配收入8196元，增长19.5%，农民人均现费意识较强金收入2924元，增长24.9%。经济增长较快，人均收入和消费水平的逐步提高将促进当地商业地产的迅速发展。5市场分析-宣城城市规划描述宣城未来城市定位宣城未来城市规划目标?三个基地”：?“一心”：即宣城中心城市?承接东部产业和资本转移的新型?“一群”：即宣城、宁国、广德加工制造业基地；等城镇密集群。?面向长三角的优质农副产品生产?“三副”：即宁国、广德、绩溪加工供应基地；副中心城市。?以自然生态和地域文化为特色的?“四带”：即依托芜宣－宣广、旅游休闲度假基地；宁宣黄、南陵－泾县－旌德－绩溪?“一个枢纽”：皖苏浙交界地区－黄山和南京－郎溪－宁国－绩溪重要的交通物流枢纽。等高速公路形成的4条城镇与新兴产业带。城市定位现代服务业以及城市所处区位优势为宣城的城市扩容和商业地产开发打下良好的基础。6市场分析-宣城城市规划描述宣城未来城市空间结构宣城未来城市道路系统?“一城”是指主城区；?三环”：即环老城区的道路“内?“三片区”：环”（九洲大道—梅溪路—陵西路—?即北部片区(敬亭山以北)双塔路—宛溪路）；环主城区主干道?西部片区(市经济技术开发区西路构成的“二环”（?水阳江大道--扩部分)滨江大道）；连接各片区间主干道环?东部片区（由双桥、宣州工业园城大道构成的快速城市外环路网。区东区组成）??“八射”：?宣南路、鳌峰路、薰?主城区与三片区以绿色空间相隔化路、梅溪路、宣港路、宣向路、宣离。水路?、阳德路。城市功能定位“一城三片区”以及“三环八射”的交通网络极大提升宣城的城市化进程。7市场分析-宣城城市规划描述宣城未来城市规模宣城未来中心城区发展方向?近期，中心城区人口规模43万人?西进：逾过芜宣、宣广高速，利用低，用地规模43平方公里；山岗地，沿宣南线、环城大道择地建设?远期至2020年，中心城区人口规西部片区。模65万人，用地规模65平方公里?北跨：跨过敬亭山，主要在宣南铜高；速公路北部建设北部片区。?远景至2030年，中心城区人口规?东联：依托双桥、宣州工业园区东区模80万人，用地规模80平方公里。，建设物流园区，拓展城市空间。?南控：加快扬子鳄湖景区开发，建设文化、旅游、休闲、度假基地和教育园区。保护自然生态风貌。城市人口的急速扩容以及中心城区的外延辐射将对宣城的商业消费结构产生革命性影响。8市场分析-2011-2012年宣城楼市供求分析住宅住宅48.9%80万57.7%㎡63.7万㎡27.2%23.9%23%13.3%39.445.6㎡㎡25.4万21.3万㎡㎡商业其他商业其他供应量成交量据宣城房地局官方统计数据：2011年全部新建商品房累计批准预售165万㎡，同比增长36.4%，全年累计销售面积110.4万㎡，同比增长7.4%。2012年2月宣城全部新建商品房4.4万㎡，同比下降2%。2月份4.43万㎡，同比下降53.4%。由此可见，供应增加、销售趋缓将是2012年宣城楼市的主要特征。9SWOT分析篇10SWOT分析-本案区位示意图本案火车站本案汽车站沪渝高速11SWOT分析-宣城竞争项目一览表位置总建筑面主力业态招商率计划开业时间积国购广场位居城市中心，西临陵西路，25万购物中心、财富金街、40%2012年12月北临春归苑步行街，南临叠嶂中央公馆、写字楼、西路，东侧为状元路城市酒店星隆国际广场城市南部，东邻薰化路和扬子13万精装学区公寓、华润苏果超30%2013年12月鳄湖景区，南邻城市主干道水市、星美影院、万豪大酒店阳江大道，并与宣城市体育公、快捷酒店、电玩城园相望，西与十二中交接；北邻梅溪公园仁和时代广场宣城经济开发区水阳江大道以17万购物中心、餐饮、服装、30%未定北，创业路东西两侧KTV、电玩城东方润园市中心梅溪路,北临城市主干国美电器、衡山电影院90%2012年6月道梅溪路莲花超市、KTV、电玩城12SWOT分析-宣城在建楼盘项目项目名称名称：：国国购购广场广场项目概况项目概况：：2525万万平平米体米体量、高达量、高达2020亿的投亿的投资资手笔手笔，规划，规划购购物中心、物中心、财富财富金金街街、中、中央央公公馆馆、高、高端写字楼端写字楼、城市、城市酒店五酒店五大业态，集大业态，集购购物、物、餐饮餐饮、休闲、、休闲、娱乐娱乐、居、居住住为一为一体体的一的一站站式式中中央央生活区。生活区。项目区位项目区位：位居城市中心，西：位居城市中心，西临临陵西路，陵西路，北临春归苑步北临春归苑步行行街街，南，南临叠嶂临叠嶂西路，东西路，东侧侧为为状状元路。元路。商商业售业售价价：：88525288元元//㎡㎡13SWOT分析-宣城在建楼盘项目项目名称名称：：星隆星隆国国际际广场广场项目概况项目概况：规划总：规划总用用地面地面积积132520132520平平方米方米，一，一期期主要为主要为商商业业约约1010万万平平米米，产品，产品精装学精装学区公区公寓寓、、产产权商铺权商铺、、星级酒店星级酒店，未来，未来将将会会有有华华润润苏苏果超果超市市、、星美影院星美影院、、万豪万豪大大酒店酒店三大主三大主力店力店入入住住，二，二期期住宅住宅梅溪公梅溪公馆馆。。项目区位项目区位：位于城市南部，东：位于城市南部，东邻薰邻薰化路和化路和扬子鳄扬子鳄湖湖景区，南景区，南邻邻城市主干道水阳江大道，城市主干道水阳江大道，并并与宣城与宣城市市体育体育公公园相望园相望，西与，西与十十二中交接；二中交接；北邻北邻梅溪公梅溪公园园。。14SWOT分析-宣城在建楼盘项目项目名称名称：：仁仁和和时代时代广场广场项目概况项目概况：总：总用用地面地面积积121299008855平平方米方米，规，规划划建筑建筑面面积约积约117700000000平平方米方米，集高，集高档次酒档次酒店店、、娱乐娱乐、、商商业、公业、公寓寓为一为一体体，；，；项目区位项目区位：位于宣城经济：位于宣城经济开发开发区水阳江大区水阳江大道以道以北北，，创创业路东西两业路东西两侧侧。。项目定位项目定位：市民活动广场、大型：市民活动广场、大型停车停车场、场、零售零售商商业业及其及其配配套设施套设施。。15SWOT分析-宣城在建楼盘项目项目名称名称：：东东方润园方润园项目概况项目概况：总：总用用地面地面积积121299008855平平方米方米，规，规划划建筑建筑面面积约积约117700000000平平方米方米，集高，集高档次酒档次酒店店、、娱乐娱乐、、商商业、公业、公寓寓为一为一体体。。项目区位项目区位：位于宣城市中心梅溪路：位于宣城市中心梅溪路,,北临北临城市主干道梅溪路。城市主干道梅溪路。16SWOT分析-宣城绿都生活广场综合技术指标一览建议表总用地面积（平方米）13300㎡76100地上总建筑面积（平方米）㎡11200㎡酒店公寓建筑面积（平方米）商业建筑面积（平方米）56200其㎡地下车库建筑面积（平方米）（低于2.2米不计入建筑面积）13300㎡中商业街建筑面积（平方米）7500㎡办公楼建筑面积（平方米）1200㎡建筑密度17.5%容积率5.72绿化率30%地上停车位500个地下停车位1200个17SWOT分析-宣城滨河景观带规划示意图本案规划范围为西起昭亭路，东至拱极路，设计长度1.2公里，设计宽度在30-150米之间，规划总用地面积11.9公顷。并将周边流经的街区统一纳入规划研究，总用地面积51.9公顷。18SWOT分析–本案优势有政府与绿都置业的双重背景，该项目实力足以让S人信服。有宣城正缺的“时尚”概念，适合白领与中产“品味人生”的生活休闲趋势。周边集聚众多住宅小区，为本项目人流量打好基础。地理位置好，交通便利，连接著名美食街，政府规划水景绿化带紧临本项目为今后本项目的商业环境带来想象空间。19SWOT分析–本案劣势本项目位于次商业核心地段，目前商业氛围欠佳宣城核心商业项目如国购广场对本项目形成较大经营上的竞争压力W20SWOT分析–本案机遇O政府支持，形象工程，必然获得方方面面的优惠政策。本项目所处区位商圈缺乏一个集中休闲消费的精致地段。白领与中产以上阶层追慕“品位人生”生活，时尚与精致的休闲商圈正当其时，本项目恰和天时地利人和。本项目周边住宅小区集中，适合将本项目定位为主题社区商业。21SWOT分析–本案挑战宣城消费人口有限，商业结构同质化严重，类似商业项目已经占尽先机，所以在市场定位和经营管理上尚需一定功夫。运营一种以“品位生活”为基调的商圈，在招商上需要精耕细作，需要深度筛选。T22项目定位篇23项目定