第一章相关商圈对本项目影响作用分析一、北京商业市场整体情况分析二、市级商业中心对本区域定位影响分析三、区级商业中心对本区域定位影响分析四、项目周边商业影响分析1一、北京商业市场整体情况分析2北京商业市场整体情况分析31.商业物业交易量持续上涨，04、05年迅速增长，但销售价格略有下降。商业物业销售面积/金额商业物业成交均价（元/平米）8012069.37061.210015000销售面积(万m2)10212255119116011069销售金额(亿元)805087.7406025.9500030402038.5201020032004200500-5000200320042005?04年开始销售量和销售额均出现大幅度上升。?成交价格呈现下降的趋势，05年价格比04年主要原因在于供应与需求都产生放量，即开价格下降7%。其原因很大程度上在于目前销发商与投资购买者都转向价值量更高的商业售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在物业，但同时经营风险也随之扩大。竞争和销售压力下开发商难以提升价格。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）北京商业市场整体情况分析42.商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。商业物业套均总价/面积250180225商业物业成交套数套均总价(万元/套)15070006406200152182套均面积(m2/套)6000159127120481915050001089040001003000602000170950100030000200320042005200320042005?成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，?套均总价和套均面积均较呈下降趋势。反映出说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低买快速增加。了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库北京商业市场整体情况分析53.宣武区不属于商铺交易的热点区域，05年商铺成交面积22168平方米，销售单价为12624.78元/平方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三。50000400004500035000400003000035000图不同区域商铺的交易情况25000300002004年销售面积500000200002004年销售单价2500020000400000150003000002005年销售面积1000020000150002005年销售单价200000100000500015000001000010000区区区区区区区区区区区区区区5000城城文武阳淀台山州沟兴柔平发5000东西崇宣朝海丰景通头大怀昌开石门002004年销售面积2005年销售面积2004年销售单价2005年销售单价东城区西城区崇文区宣武区?05年上市的大体量商业项目多为复合业态，?05年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳且多集中在朝阳、海淀等成熟区域。、海淀、昌平和丰台区域。四区之和占商铺总成交面积的78%，而去年四区所占比例为70%。商铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、昌平、丰台；销售单价排序（由高15017数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库到低）：朝阳、海淀、丰台、昌平（元/平米——5154元/平米）。05年上市销售的大体量商业项目6准许销售准许销售主要物业类主要物业类商业面商业面车位面车位面项目名称项目名称项目地址项目地址批准日期批准日期环线环线面积面积(m2)(m2)型型积积(m2)(m2)积积(m2)(m2)西环广场西直门综合交通枢纽2005-3-18222739.722－3西写字楼9187136224.46中国红街朝阳区工体东路东侧2005-4-3048536.232～3东写字楼9066.44　健翔大厦朝阳区祁家豁子8号2005-5-2428134.213～4北写字楼243140德胜尚城西城区德外关厢2005-6-1966955.262～3西写字楼11561.396032.24瑞安大厦朝阳区东三环南路102号2005-6-2435552.123～4东写字楼31445.4902005-6-2677657.48写字楼9080.4811965.03CBD东都朝阳区北化项目西区地块3～4东2005-10-167011.74公寓40878.898450.654～5东北京华联望京购物中心朝阳区广顺北大街33号2005-8-2582633.98写字楼6570014198北2005-8-2876556.59写字楼19084　韦伯国际发展中心朝阳区朝阳门外小庄6号3～4东2005-12-1443727.92商业　　北京·国际海淀区中关村南大街18号2005-10-1498420.362～3西写字楼11027.4119033.73瑞都国际通州区九棵树48号院2005-10-2462774.435～东写字楼30020.185044.7朝外SOHO朝阳区关东店四巷2005-12-7136277.692～3东写字楼51128.6415841.47华贸中心朝阳区西大望路6号2005-12-28193940.323～4东写字楼29300.0140121.9港龙商业中心昌平区回龙观镇2005-4-2921296.645～北商业　　长青大厦朝阳区亮马桥路48号2005-6-2473421.253～4东商业　　4～5东望京国际商业中心朝阳区望京新城B区6-10号地B区2005-6-1123633.52商业9844425190北海淀区四季青乡龚村(阜石路69锦绣大地物流港2005-8-27132455.544～5西商业　37158号)2～3西北京海天中心海淀区羊坊店路18号2005-11-2574510.58商业　8654.84南大钟寺国际广场海淀区东升乡大钟寺现代商城2005-12-1691373.172～3西商业　　东方巴黎时代广场门头沟区双峪环岛东南角2005-11-18102092.365～西公寓53043.019755.86北京商业市场整体情况分析7小结：1.商业物业交易整体态势良好?受整体市场环境的影响，本区域开发商业物业会有较好的市场前景1.交易热点区域为朝阳、海淀、昌平和丰台四区。大体量商业物业交易集中在热点区域，且业态复合1.商业物业销售过程中小单元切割销售的情况增多?本项目所在宣武区并不是商业物业交易的热点区域，开发大体量的商业物业会有一定的风险市级商业中心对本区域影响分析89王西府单井本项目10大栅栏、西单、王府井同属于北京三大知名的市级商业中心，其形成均有极深的历史渊源。然而由于历史原因，大栅栏逐渐没落，现已成为北京市中低阶层和外地旅游者的购物场所，其市场影响力和辐射力已经无法与西单、王府井相提并论。藉由大栅栏改造的契机，恢复大栅栏昔时的繁荣，复兴大栅栏，使大栅栏在市场影响力和辐射力上与西单、王府井真正形成环天安门的三足鼎立之势，那么对西单、王府井的分析研究便显得极为重要。西王单府井本项目一、西单商业区分析111.基本情况介绍?地处北京核心地段：天安的西侧，宣武门北侧，其主体部分以西单北大街南段为主。营业面积：40万平方米。?历史悠久：与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，早期为满足城区市民基本生活需要的供应中心。?商业属性：?以购物为主，文化、娱乐、餐饮等休闲服务为辅的多功能、综合性的现代化商业区。?以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈。?消费人群特征：?泛北京人：北京常住居民?年轻人：25-35?北京当地中等收入阶层?消费动因：物美价廉，交通易达性一、西单商业区分析12西单赛特2.规模业态特征西单是以百货零售为主要业态的现代化商业区。?区域内的主要项目：西单商场?大型百货：西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、美美百货（首都时代广场）、西单购物商场西单购物中心等?写字楼：华威大厦、华南大厦、广州大厦、高登大厦、西单国际大厦、太运大厦、国际电力大厦等西西工程4#地?规模（数据来源：《北京区域统计年鉴—2004》）?区内商业企业数量：97个中友百货?区内餐饮企业数量：14个?区内服务业企业数量：137个一、西单商业区分析13?西西工程4＃地西西工程四号地(位于原西单科技广场处)规划建筑规模是地上15层、地下4层，拟建成包括酒店、酒店式公寓、商场、餐饮娱乐乃至剧院在内的综合性大厦。西西4＃地虽然规划有展示功能，但展示的空间比较狭小，所起到的吸引人群，聚集人气的作用仍然不够。一、西单商业区分析143.未来发展趋势西城区政府规划扩展西单商圈，将宣武门到新街口整个打通，向南连接宣武门的庄胜崇光百货(SOGO)，向北连接新街口小商圈，形成一条全长5.4公里的西城区“商业大动脉”。规划中的地铁四号线将西单与SOGO连接起来，方便了二者之间的联系、交流。西单规划中的地铁四号线宣武门一、西单商业区分析15?我们认为这一规划的实施对本项目的影响不大：?西单、SOGO的客户群具有一定的同质性，都是针对北京的时尚青年，SOGO的客户群很大程度上是分流西单的共享客流。?西单、SOGO两大商圈的连接会进一步加剧商西单圈内部的竞争。?针对时尚青年的西单、SOGO两大现代化商圈，对具有传统商业特色、针对旅游人群的本项目影响不大。?宣内大街在西单、SOGO间形成的隔断明显，两大商圈的融合仍需要时间。规划中的地铁四号线SOGOSOGO一、西单商业区分析164.西单与本项目的关系?西单不会与本项目形成明显的竞争大栅栏作为北京传统的商业中心，其所面对的人群主要是旅游人群；而西单作为北京时尚青年的聚集地，其所面对的主要是北京的年轻人，二者