中国房地产投融资典型案例分析戴德梁行投资部高级联席董事卢强2010年6月ContactInfo..:Eric.q.lu@dtz.com0086-13501993475Page1DTZDTZ投资部成交部分案例汇总投资部成交部分案例汇总?不同的东海商都东海商都永新广场永新广场欧罗物流中心欧罗物流中心ShamaShamaLuxeLuxe世纪商贸广场世纪商贸广场长寿商业广场长寿商业广场建筑面积(平方米):40,270建筑面积(平方米):29,027建筑面积(平方米):33,246建筑面积(平方米)::15,793建筑面积(平方米):98,337建筑面积(平方米):41,090价格:人民币820,000,000元价格:人民币624,225,000元价格:人民币120,000,000元价格:人民币943,787,730元价格:人民币4,438,000,000元价格:人民币1,000,000,000元类型:商场类型:办公楼+商场类型:工业类型:服务式公寓类型:办公楼类型:商场物业类上海/2005上海/2005上海/2005上海/2008上海/2008上海/2008型?不同的新光商务大厦新光商务大厦南京西路南京西路17881788号地块号地块南京西路南京西路17881788号地块号地块广东发展银行大厦广东发展银行大厦建华东方大厦建华东方大厦希望大厦希望大厦建筑面积(平方米):13,076建筑面积(平方米):113,520建筑面积(平方米):113,520建筑面积(平方米):49,776.64建筑面积(平方米):17,998.25建筑面积(平方米):88,747.83价格:人民币94,601,357元价格:人民币1,197,138,600元价格:人民币1,197,138,600元价格:人民币950,000,000元价格:人民币280,000,000元价格:人民币1,050,000,000元投资者类型类型:办公楼类型:地块类型:股权投资类型:办公楼+酒店公寓+商场类型:酒店类型:办公楼广州/2005上海/2006上海/2006上海/2008上海/2008大连/2008?不同的桃浦金达路桃浦金达路428428号号吉联配送中心吉联配送中心置力广场置力广场（物流仓库）一期（物流仓库）一期润华环球大厦地块润华环球大厦地块武汉港澳中心武汉港澳中心仁和春天百货仁和春天百货建筑面积(平方米):181,000建筑面积(平方米):67,306.65建筑面积(平方米):9,387建筑面积(平方米):47,777建筑面积(平方米):50,700建筑面积(平方米):38,246交易架构价格:人民币540,000,000元价格:人民币420,000,000元价格:人民币350,000,000元价格:人民币200,000,000元价格:人民币550,000,000元价格:人民币150,000,000元类型:地块类型:商场+酒店类型:商场类型:工业类型:商场类型:工业苏州/2007武汉/2007成都/2007上海/2008沈阳/2008上海/2008?不同的城市深圳花园城三期深圳花园城三期重庆合景大厦重庆合景大厦美国工业园美国工业园天津君谊大厦天津君谊大厦永新广场永新广场润华环球大厦地块润华环球大厦地块():114,095建筑面积(平方米):18,524.75建筑面积(平方米):32,148.16建筑面积(平方米):29,027建筑面积(平方米):181,000建筑面积(平方米):22,713建筑面积平方米价格:人民币246,000,000元价格:人民币272,000,000元价格:人民币813,750,000元价格:人民币708,750,000元价格:人民币127,000,000元价格:人民币235,000,000元类型:服务式公寓类型:服务式公寓类型:办公楼+商场类型:股权投资类型:服务式公寓类型:工业深圳/2007天津/2007上海/2007苏州/2008重庆/2008广州/2008Page2主要投资者主要投资者1)1)机会基金机会基金::主流主流2)2)核心基金核心基金::较少较少3)3)房地产信托基金房地产信托基金::较少较少((本地尚待出现本地尚待出现))4)4)本地投资者本地投资者::逐渐增多逐渐增多((保险资金正等待出现保险资金正等待出现))Page3投资市场投资市场--整栋收购整栋收购北京上海MillionUSDMillionUSD外资与本地投资者比例分析北京上海Page4DTZDTZ的角色的角色前期阶段交易阶段最后阶段DealStartClosing尽职调查市场分析项目分析市场研究市场推广市场研究投资者筛选市场研究市场研究交易架构市场研究合同谈判市场研究付款策略市场研究完成交易市场研究协调?物业资料?可行性?现场勘?财务方?公司尽?财务分?交易条?付款条?转让文察案职析款件件?市场信息?收购战略?市场研?可靠性?财务尽?融资?时间节?融资方?物业移究职点案交?长远利?税务?物权结益?技术尽?声明保构职?交易方证案?租金分析Page5典典型案例一型案例一——土——土地收购与外资合作地收购与外资合作开开发发————润华国润华国际际大厦地块（苏州）大厦地块（苏州）要点物业:苏州润华国际大厦地块?近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益;交易结构:境内股权收购转海外股权,海外股权融资(预测自有资金IRR超过60%)位置:苏州工业园区?优质的合作伙伴是JV的关键;占地面积(平方米):14,893():181,000总建筑面积平方米HarvestHarvestCapitalCapital盛高置地盛高置地40%60%2007.9苏州本地5.46亿元海外公司海外公司开发商SPG境外@3680psm境内溢价30%,2.835亿元2008.5SPG境内境内公司公司@4784psmHarvestCapital(40%股权)2009.10SPG3.57亿元回购销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期Page6典典型案例型案例二——土二——土地收购与外资合作地收购与外资合作开开发发————南京西路南京西路17881788号号((上上海海))土地面积（平方米）:12,126平方米建筑面积（平方米）:113,520平方米用途:综合用地（办公楼+商业)AV15，000ps.m11.972006.12上海嘉盛亿元三宝建设(100%)?合适的价格在核心地段取要点5,300万美元得的合适的商办地块;2007.1三宝建设MerrillLynch(30%股权)?迅速的海外融资降低了自有资金比例.Page7典典型案例三型案例三————核心地段核心地段写字写字楼楼————永新广场（上海）永新广场（上海）占地面积(平方米):2,557平方米建筑面积(平方米):29,027平方米入住率:超过90%特点:机会性基金收购的典型案例10.009.008.978.008.15?租金上升Rentalreversion7.417.337.006.586.506.506.36?回报率下降Yield6.005.996.09compression5.00?超过70%贷款70%leverage4.003.002.001.000.0020072007E200820092010PassingRent要点买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易6.24亿元2005.10香港开发商花旗8.14亿元2007.9花旗策略资本11亿元2008.7策略资本汇华房地产Page8典典型案例型案例四——四——服务式公寓服务式公寓————ShamaShamaLuxe(Luxe(上上海海))面积(平方米):15,793平方米套数:100套入住率:约85%平均租金:300元/平方米/天特点:住宅翻新为高档服务式公寓成功的投资案例2006.4瑞安6.81亿元基汇资本2008.1基汇资本9.44亿元未来资产9.25亿元2009.11未来资本瑞安要点?买卖物业增值;?典型的核心地段的高流动性;?全境外交易;城市公寓,?典型的由于海外汇率变动造就的交易机会.浦项广场Page9Q&A谢谢Page10