此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2版权声明Copyright;AllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3海伦堡国际城营销执行方案德思勤·深圳2010年8月——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4目录第一部分第一部分市市场场分析分析第二部分第二部分项项目分析目分析第三部分第三部分蓄客方案蓄客方案第四部分第四部分媒体通道媒体通道第五部分第五部分宣宣传传包装包装第六部分第六部分销销售准售准备备——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5第一部分市场调研本次对烟台市牟平区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市牟平区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度了解和把握烟台市牟平区房地产市场现状及发展趋势，为本项目的销售推广和产品定价提供参考指导。调研目的：为本项目（海伦堡·国际城）总体的推广策略及9、10号楼产品定价提供市场依据和参考；调研项目：牟平区所有在售楼盘；调研人员：德思勤置业公司海伦堡项目全体员工；调研方法：实地看楼、网上信息收集、客户访谈。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page61、在售楼盘分布目前牟平区主要在售和待售项目一共有13个（本项目除外），大部分项目主要分布在牟平老城区中心位置和规划的北部新城，分布图如下:北部新城老城区中心圈——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page72、在售楼盘分析市场在售项目一览表梯户项目名称建筑类型容积率在售产品客户情况销售价格层差销售现状设置安德利花两梯以大户型为主，且价位较高，销售高层住宅2.52三房四房140-180m2东北、烟台、莱山、本地3000—3900元/m250园两户速度一般，目前剩余50套左右。多层/小两房60，三房86—98，两梯30—项目整体形象较好，产品贴近市场云海香都1.49烟台、莱山、本地均价3150元/m2高层/高层四房127四户50主流，销售速度较为理想；多层/小高一梯地理位置较好，且为多层稀缺产品崇文花园1.49两房64，三房90-94m2本地客户为主3200元元/m250层四户，受客户追捧，销售状况良好；一梯40—07年入市，大户型，市场好，销新城观邸高层约4.0三房131，145，166m2主要以本地客户为主2600—3300元/m2两户50售快，目前剩余顶层复式；一梯本地生意人、部分外地、嘉日华庭高层、多层2.60三房91、94、116m22600—3300元/m240大户型为主，客户较少，去化较慢四户烟台人多层、小高37m2一房、70-90两房三两梯2980——3580元/m2，均30—目前正在进行内部认购，“一万抵东华苑0.99烟台、莱山、本地层、高层房十户价3200元/m250两万”小户型，低总价，去化率好多层、小高一梯目前剩余200多套126平方米户型康泰苑1.42三房99-167m2本地客户，少量外地客户3200元/m2层两户，客户较少，销售速度较慢。二梯中央公园小高层2.45两房77m2，四房158m2烟台、莱山、本地均价3300元/m2剩余100套三房110m2以上大户型八户多层、小高一梯东方御景1.93三房95—128平方米烟台、莱山、本地客户均价3150元/m240元目前正在进行认购，两万可定层两户新潮怡海一梯30、高层建筑3.32大户型139—173m2本地客户及烟台客户3050元/m2纯大户型、销售状况极差花园二户4080—120m2一梯嘉和丽苑多层住宅1.6本地客户2680—2980元/m250剩几套房子，99折优惠。两房到四房两户多层、小高一梯3050—3750元/m2均价阳光名居约1.5三房70—122m2本地客户，少量外地客户30客户少，销售状况一般层两户3100元/m220、多层、小高一梯2980—3400元/m2均价剩余150套左右。锦秀豪庭1.63两房三房90—130m2牟平本地客户30、层三户3100元/m2客户较少，区划速度不理想50一房60m2、两房一梯——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——销售中心刚开始开放，目前进行客page8天成花苑小高层-80m2、90m2，三房85m2、两/-预计均价3000元/m2-户登记，预计春节前后开盘91m2三户2.1销售情况项目名称建筑类型销售现状安德利花园高层住宅剩余以大户型为主，且价位较高，销售速度一般，目前剩余50套左右。云海香都多层/小高层/高层项目整体形象较好，产品贴近市场主流，销售速度较为理想；崇文花园多层/小高层二期11月22日开盘，地段好，品牌号召，受客户追捧，销售状况良好；新城观邸高层07年入市，大户型，市场好，销售快，目前剩余顶层复式；嘉日华庭高层、多层08年入市，受市场环境影响，且以大户型为主，客户较少，去化较慢东华苑多层、小高层、高层目前正在进行内部认购，“一万抵两万”小户型，低总价，客户积累较理想康泰苑多层、小高层目前剩余200多套126平方米户型，客户较少，销售速度较慢。中央公园小高层剩余100套三房110m2以上大户型东方御景多层、小高层目前正在进行认购，交两万可定房号新潮怡海花园高层建筑纯大户型、销售状况极差嘉和丽苑多层住宅多层，因价格便宜（2680-2980元/㎡)，剩余不多，99折优惠。阳光名居多层、小高层客户少，销售状况一般剩余150套左右。卖了约三分之二锦秀豪庭多层、小高层客户较少，剩余主要为大户型和位置相对较差单位(1)8-9月份,市场回暖非常明显,10月以后,因天气原因和总体市场因素使得销售速度明显放慢.(2)中小户型及价格较便宜的楼盘销售速度较快,大户型和价格较高的楼盘滞销.——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9(3)因市场新开楼盘较少,主要为存量销售,因此大部分销售速度较慢,新开楼盘如崇文花园销售相对较好.2.2销售价格项目名称销售价格层差(元/m2）安德利花园3000—3900元/m250云海香都均价3150元/m230—50崇文花园3200元元/m250新城观邸2600—3300元/m240—50嘉日华庭2600—3300元/m240东华苑2980——3580元/m2，均价3200元/m230—50康泰苑3200元/m2-------中央公园均价3300元/m2--------东方御景均价3150元/m240元新潮怡海花园3050元/m230、40嘉和丽苑2680—2980元/m250阳光名居3050—3750元/m2均价3100元/m230锦秀豪庭2980—3400元/m2均价3100元/m220、30、50(1)产品价格区间为：2600—3400元/m2，均价在3100元/m2左右；(2)楼层差一般在20—50元之间，低楼层(1-8楼)在20—30元之间，中间楼层(9-13)在40—50元之间，高楼层——(14Copyright以上?)2010在Taskin20—30worldwide.元之AllRights间；Reserved——page10(3)价格总体保持平稳，但因年底销售速度放慢，各种促销优惠力度加大。2.2销售价格典型案例价格表--东华苑价格表1楼折前约2800元/㎡，折后约2600元/㎡18楼折前约3550元/㎡，折后约3431元——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——/㎡page112.3.营销手段“N”重优惠、材料展示开盘蓄客：目前各项目开盘前主要通过“N”重优惠计划的方式进行客户的积累，包含的主要优惠有现金认卡抵扣、日进百金、机开崇文花园—尚文苑购盘抽奖等手段；房六重优惠活动流程营销手法：而在销售阶段的营销手段，除了正常的优惠折扣之外，通过建筑物料的现场展示，向客户传达项目的信息，以及增强项目对客户的吸引；双层隔音窗户展示建筑墙体材料展示——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page122.4.客户情况项目名称建筑类型容积率客户情况安德利花园高层住宅2.52东北、烟台