Tofindanewworld,youmustconstantlyredefineyourself要进入一个新的领域，你必须重新定义你自己。我们选用了这句宝马曾在世界广告语大赛的冠军口号来“作为思考角度的启示”在繁复的市场环境里我们看到了不同的营销思维Crossover跨界用跨界的思维去审视一个全新的世界?宏观市场看“世博”思维的“跨界”市场发现?未来发展看“后世博效应”手法的“跨界”产品缔造?建立“五重价值体系”理念的“跨界”营销实现?项目终极目标的实现行为的“跨界”企划提升?形象升华，概念落地A思维的“跨界”我们的核心竞争力？?市场发现?宏观市场发展趋势?区域楼市发展机会点?本案项目定位?目标客户定位市场分析宏观市场发展趋势“世博效应，上海向东，浦东向南”成为市场发展新格局世博，城市发展重中之重，奠定楼市发展新格局上海世博会场地位于南浦大桥和卢浦大桥之间，沿着上海城区黄世博会……浦江两岸进行布局。世博园区规划用地范围为5.28平方公里，其中浦东部分为3.93平方公里，浦西部分为1.35平方公里世博园区总体鸟瞰吸引200个国家和国际组织参展，7000万人次的参观者。美国馆上海馆通过世博展区的规划，提升、完善城市的整体功能，打造宜居城市。世博规划提升区域整体能级政府规划的带动效应宏观市场发展趋势世博效应进一步加速浦东的城市化进程，带动上海产业布局的调整三林、北蔡，世博浦东段最大受益者?2010上海世博会后，以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将迎来新的发展机遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成为上海城市建设的新地标，并与陆家嘴、外滩等区域一起，形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带?三林区域或将成为继徐家汇、真如、五角场和花木之后的第五个城市副中心。宏观市场发展趋势世博辐射板块，价格提升幅度大，且呈现供不应求之势世博辐射下浦东市场分析世博板块，需求旺盛，价格突破力强20000007-09年三林板块供求走势分25000180000析1966909年涨幅：184071600001687820000+39%158211577234%14000014997141741427714677120000150002500011461+18%10000097902000089108000010000150006000040000500010000200005000000度度度度度度度度度度度度07一07二07三07四08一08二08三08四09一09二09三09四季季季季季季季季季季季季7一7二7三7四8一8二8三8四9一9二9三9四季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度000000000000供应量成交量均价三林89109790114614171427158215771499146716871840196607-09年北蔡板块供求走势分北蔡919610211213155915671603142214411567161816282315800002315925000全市914299031002107411681465123611981269135116491665析09年涨幅：7000047.7%20000三林北蔡全市600001559815673160381567416182162841422214410500001213515000在07年初三林和北蔡的均价基本和全市40000102199196均价持平，三林略低一点，然而从07年300001000020000第三季度开始和全市均价拉开差距，08500010000年全年盘整过度，截止09年底，三林和00北蔡的均价分别高于全市均价15.3%和度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季28%7一7二7三7四8一8二8三8四9一9二9三9四000000000000供应量成交量均价借世博效应：经典个案销售业绩一览星河湾星河湾开盘至今供求价格走势情况星河湾供求价格走势图7461474951120000800007000010000060503596406000050178478318000050000600004000030000400002000020000100000009.0809.0909.1009.1109.1210.0110.02供应量成交量成交均价开盘当月即去化了77%，虽然位置处于该板块的边缘，但价格却创造了板块至高点，10月价格更是飙升至74614元/平米，看齐市中心板块的高端公寓。万科金色城市价格从09年开金色城市供求价格走势图盘至今翻了3倍30000270423000025783233432348725000250001948718455188871790120000200001488015542150001500091001000010000500050000009.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.04供应量成交量成交均价新推供应量一般在两个个月内便消化完毕，09年7月和12月，去化率更是达到了97%和96%，且成交均价一路攀升，创造了北蔡乃至整个浦东的传奇，成为了区域内的标杆性楼盘。宏观市场发展趋势迪斯尼落户浦东，直接拉动相关产业和周边经济世博后城市发展新看点--迪斯尼落户上海迪斯尼一期位于上海市浦东新区川沙新镇，首期规划开发面积约4平方公里，将以占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约250亿元人民币，首期开发建设工程计划用5年至6年时间完成。2014年对外开放宏观市场发展趋势房地产市场呈现迪斯尼效应全球已有的5大迪斯尼主题乐园，都是当地经济的有力引擎?美国奥兰多的华特迪斯尼世界每年迎来约4000万人次的游客；东京迪斯尼度假区的年消费金额达到170亿美元；香港迪斯尼乐园为当地提供了近2万个工作岗位；巴黎迪斯尼乐园度假区的年税收收入达4.35亿美元；美国洛杉矶的迪斯尼乐园度假区，附近聚集了其他的30个景点和2万多间酒店客房。?就在上海公布迪斯尼获批消息后一个半小时，紧邻迪斯尼规划用地的浦东新区川沙新市镇A08－03地块进行了拍卖，最终这块土地以11.9亿元的高价成交，溢价率高达264%。而“迪斯尼地块”附近楼盘的价格，也在过去一年间上涨了一倍区域开发格局两个中心”地位凸显、“大浦东”楼市潜力巨大合并后的大浦东，7＋1模式，做好了城市化进程的准备1、城市化进程加快。南汇和浦东由合并前的城乡关系变成了城郊关系。同时这也有利于上海的产业结构调整，推进郊区产业。2、产业重新布局优化。从浦东新区层面，会有些产业向南汇转移或延伸，从而出现产业经济和产业人群，从而催生对房地产业的需求。3、政策优惠和制度创新。因为浦东新区享受的国家政策较多，由此会让南汇分享，目前主要是综合配套改革试验区，必将会使南汇经济发展提速，从而使房地产业受益。4、南汇土地等级从七等跳升至二等，推升区域房价上涨两个“中心”和南汇并入浦东的政策利好，刺激房地产长期发展14宏观市场发展趋势航空、深水港的产业集群带动整个浦东产业的升级，加速国际化进程?商飞总装制造中心的落户，使浦东成为名副其实的“大飞机重镇，大型客机项目对于产业的集聚效应极大，能吸引更多有实力、有潜力的国内各航空工业航空产配套企业入驻，加速浦东国际化的进程业带大飞机是高新技术的集合临港新城产业链长辐射面宽?在浦东布局的三个产业区域中，张江南区以大型产业带动面大客机设计研发中心为主，浦东机场南端以大型客机总装制造中心为主，；临港将成为民用航空配套产业基地区域开发格局轨道交通拉近市区距离，利于市区客户导入?板块内有上海野生动物园，自然环境优美?板块是南汇成熟别墅区域，别墅开发已初具规模，区域认知度高?轨道交通11号线通车，将进一步拉近南汇地区与市区的距离，因而增强板块间的联系，有利于外区域的人口导入，促进南汇整体市场的外向型发展。备注：轨道交通11号线野生动物园站规划站点设在南六公路—人民西路、经野生动物园南侧，计划于2012年建成通车16板块解读过渡型板块，现有板块核心竞争力不强周康—两端化产品都有市场作为整个南汇区发展最为成熟，最靠近市区的板块，也是得益于大浦东政策利好最多的板块，其房地产市场一直较为成熟活跃。区域内公寓、排屋两类产品均有较好的市场表现，投资及自住性需求均较外向型市场为旺盛。航头—低密度住宅群周康区域本土中板块产品主要以低密度住宅为主，但就相比上海其心集聚型他成熟别墅板块，区域自然环境一般，整体档次属于中等偏下水平。野生动物园惠南航头、新场惠南—普通公寓为主板块内项目主要为普通公寓。惠南所处位置在南汇区中心，相对周边板块较为闭塞，目前以本地人的本土中心集自住性需求为主，未来将受益于迪斯尼概念利好，聚型向外向投资性需求将会逐步增加。板块公寓供应量近期以型转变时期来一直较为缺乏。野生动物园—过渡地段难以高价取胜，但有利好，可以偏高档化紧靠惠南，但发展并不成熟，在各种配套方面，同惠南、周康等板块存在较大差距，同时，与航头相比，也不是传统意义上的别墅区。区位条件造成了区域内公寓无法获得高溢价，别墅销售速度也较为尴尬的局面板块解读普通公寓在区域可以走量，舒适性产品溢价能力高区域各板块主力在售项目汇总容积板块项目产品类型面积范围（㎡）近期报价（元/㎡）月均去化量率小高层69-90；16021000-22000260绿地香颂1.2联排217-27035000-4500026小高层90；14016000（售完价）196保利林语溪1.2联排260-29030000（售完价）20周康绿洲康城（亲水湾）1.83小高层65-13021000（精装修）48锦绣华都1