南海·总部经济基地营销提案提案：北京华艳伟业日期：2011年8月前言PART1定位突破PART2品牌突破PART3开发节奏PART4定价策略PART5客户描述PART6推广突破PART7渠道策略PART8视觉表现PART9销售策略前言智者的资本游戏，总是与好的产业站在一起，与恰当的时间站在了一起，让好的产业创造更多的平均利润，让时间的复利把价值不断放大，做游刃于时间的游戏高手！2011年1月4日，国务院已正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，这标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。那么本项目的服务对象首先是蓝区战略下的七大城市入驻南海开发区的各个企业，然后是文登、威海的大中型企业环渤海经济圈，日、韩等国家我们志在打赢一场漂亮的营销攻艰战。用最少的钱，做最有效的推广。借别人的力，扬帆远航。政府搭台，我们唱戏。『六大问题』如何利用好政府？资源如何提升？项目知名度如何放大北孚品牌？亟待解决的六大问题如何提升？项目形象如何炒热区？域板块如何精准拓展推广渠道？『两大目标』爆破市场+放大北孚品牌提升区域与促进目标企深耕北孚文登项目知名度业入驻销售南海战略要地突围总攻略定位突破推广突破渠道突破品牌突破深入挖掘项目采用“话题营建立与目标客透析北孚在项卖点，提炼核销”手法，策划群精准的沟通目中所起的核有影响力的活心价值，从战渠道，在面上心作用并进行动引爆区域市略层面定位予以拓宽，点放大；加强对场、带动项目宣传面结合品质的宣传重点借力政府公信力、渠道与资金成就2011南海地产最红势力Part1定位突破『战略意义』5城市创新引擎4企业总部经济建造文登技术3中心，吸引强企南海经济区集研发、创新研发中心进驻，2、集聚、转化、将总部经济建造文登产业2011年初，半辐射、示范六大成为城市创新发1岛蓝色经济区上功能于一体，将展引擎半岛蓝区文登正处于后升为国家战略，是环渤海最具活工业化时期，产文登发展提速。力的技术与自主中国正在由中业急需升级，加创新平台国制造向中国创快文登创造步伐造发展战略转变，“智慧文登”战，增强自主创新略出台能力，争雄国际舞台『重点营销对象』主要对象蓝色海洋产业的省内外龙头企业工程技术中心，世界500强，中国50强企业？谁会在此落户重要对象重要对象国家或民间科研大院文登政府服务平台、大所，如中科院科技导向型部门『战略高度』新文之登源产业技半岛产业经济发展CPU术智、慧创南海企业总部经济腾环飞渤文登产业升级助跑器引海擎经济『定位提升』环渤海产业升级引擎环渤海产业脑引擎半岛蓝色经济作为文登南海作为半岛乃区最重要的科产业提速助跑至环渤海产研重镇；区域器，在深度上业发展引擎宽度辐射上予进行延伸与智慧之源以放大，具象化定位绝对高度战略定位，以全新姿态亮相！项目定位自身条件：南海一线海景，山东半岛最大的高端国际办公集中区外部条件：蓝色经济区战略迅速推进，大量企业涌入办公、科研、创意生活、休闲于一体的高端复合产业平台MAS半岛企业大道、花园式新经济区Part2品牌突破『战略导向』挖掘品牌内涵深入挖掘放大品质亮点北孚品牌在对楼盘品项目中的核质进行深入心内涵，并价值提炼，在高度上进战略导向在对比中突行提纯显独特品质风景专属宣传通道为放大北孚品牌，结合品牌内涵与品质亮点，划分出专属宣传渠道与阶段安排『概念推广』报纸专栏、专版软在各地的推介会或论文（配合活坛活动上宣传动）北孚工业地产+产业运营商品牌形象记者对北孚报广户外通道老总采访专稿『品质爆破』报纸专栏、专版软文；《品质白皮书》总部经100个产品细节提炼济品质调查对比品质革命文登/企业总部经济/北孚记者对北孚老总采报纸产品卖点宣传访专稿，关注北孚产品打造精髓Part3开发节奏总体开发次序原则起起起势势势立势定势一期产品：项目起势，树立品牌形象，打造样板景观区给人实景体验二期产品：项目立势，强化品牌内涵，项目形象树立，销售稳步提升，溢价逐步实现三期产品：项目定势，实现品牌价值，总部基地全面进入规模化运营阶段一期产品二期产品三期产品开发次序划分三期开发底商+LOFT精装公寓暂做规划，视市场接受LOFT公寓产品的情况，择机开发334414一期先行销售中心及两栋样板间先行平整、2暂作景观用地，待后四期开发独栋别墅产品，作期开发。为创造持续溢价空间的产品二期开发TOWNHOUSE产品，作出项目的外观形象。Part4定价策略价格策略小步快跑单位特点：面积最大与最小户型搭配，景观较差，综合考虑为质素最差群落职能：单价略低于竞争对手相应产品，短平快迅速回笼资金明星标杆单位特点：区域内最优质高端别墅且无竞争对手职能：单价高于同类竞争对手，利用产品本身以及景观优势获取超额利润稳定出货单位特点：大户型产品集中群落，景观是项目单位当中最好的区域职能：单价与竞争对手持平，利用项目整体高调性以及总价优势保持稳定持续出货价格，来自市场；价格，来自产品；价格，更来自信心。来自对我们产品的信心！面对，我们的“基地”，价格定位只需遵循一个原则：比同类可比产品（区域别墅产品）高出5—8%就行了！因为我们是在给一件艺术品定价，也是在给至尊人居作品定价！成本效益导向追加可变成本核算可变成本通过适当追加成本，使本案在客群能够接受的高价核算固定成本根据客户对产品价值产品类别里建立高价地位的观念，设定更高价。根据市场中的常规产品，格，推动产品设计优核算出项目单方综合造价化和追加成本的核算强化营销中心、样，依照区域市场价格平均。板间建设；创建专值判定当前即可实现的销营造以水为主的属媒体渠道，搭建售利润。景观，完善涉及以高出市场平均价与业主亲密接触的项目销售形象工5%左右的比例，制平台。程，实施“实景、定一套备案、公示的体验式销售”。销售价格，以应对价格公示政策。本案定价区间在此价格以上更高的价位没有可能的需求市场需求承受能力客户心里价位关口项目价格的上限项目定价的客户价值观念的匹配出发点和依据项目成本项目价格的下线在此价格以下更低的价位没有可能的利润价格定位模型客群对总价敏感界线市场需求导向，定价上限建议本案入市弹性价格范围：高于可比产品（区域别墅）5—8%/㎡区域市场平均价格市场价格导向，定价参照本项目成本项目成本导向，定价下限Part5客户描述谈高端办公物业，从根上讲，是“做人的功课”。与人沟通的前提，首先得掌握沟通的资本。因为，不在一个量级的沟通，很容易造成“成本的浪费”。他们是谁？客户组成环渤海经济圈的各大企业辅助客户群中小型私营企业主重点客户群日韩港澳籍企业主南海进驻的各大企业威海文登区域的企业核心客户群蓝色经济区的七大城市企业大型企业主与私营企业主国内各大企业的研究机构客户组成?投资南海的各大企业及威海文登区域的企业重点客户?蓝色经济区的七大城市企业?大型企业主与私营企业主?国内各大企业的研究机构?环渤海经济圈的各大企业引导客户?中小型私营企业主?日韩港澳籍企业主Part6推广突破『战略原则』爆破性原则借力原则策划有影响力的公关政府重点项活动，以话目，捆绑政题营销引爆战略原则府营销，借全城力政府渠道与资金“创造”精髓紧紧围绕项目“创造”核心气质进行推广与活动策划推广计划StrategiesPlan第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段预热期9月－12月强势启动12年3月－6持续强销12年7月－8月二期强销9－11月月节点：1、储客内购开始节点：1、正式开盘节点：1、现场环境成熟节点：二期开盘2、4月户外2、样板落成2、工程进度实景核心攻击点：新一轮的媒体亮相销售攻势3、销售环境核心攻击点：公关活动3、现场引导到位系统到位促销计划核心攻击点：强势入市核心攻击点：业内渠道多渠道攻户外媒体势节点：内部认购节点：强销准备到位节点：节日客户保养／促销节点：二期开盘攻击点：OpenDay攻击点：开盘活动攻击点：活动攻击点：开盘活动9月—新闻发布开盘日—5月保养活动—12年8月开盘活动—10月软文发布计划推广主题：地缘价值观推广策略：利用当前国家政策的利好，解读地块价值，进行预热执行战术：软文辅线：区域价值最大化地产专家发展商媒体评论风水师经济专家国内外的地产关注物业的升值从风水的角度分价值论，关于解读国家蓝色潜力和投资价值析规划理念及区（休闲养生）经济战略，根。域养生价值。区域价值趋向据项目产品的［记者招待会］［风水角度］。特点进行解读［召集专家］性讲解。［相关手段］客群通路?华艳伟业资源?半岛经济区各市大中型企业?落户半岛的闽商会、浙商会?威海新区及威海市所属市区落地大中型企业?高新技术私营企业?南海新区暨临港产业区管委会策略解读一举办“中国总部经济发展先行区战略联盟论坛”、“半岛区域发展论坛”、“半岛MAS论坛”…目标实现：促进项目整体形象确立，吸引行业人士购买总部经济作为产业分工的高端环节，作为引人注目的经济现象，在中国大地上焕发了蓬勃生机，总部经济发展程度已经成为衡量一个城市综合力、竞争力以及现代化水平的重要标志之一。中国总部经济发展先行区战略联盟的成立，为各个城市尤其是中心城区提供了分享经验，探讨问题的平台，随着联盟的不断壮大，必将有力推动各地区总部经济发展实现新的跨越。“第二届（文登）国际养生论坛产品说明会”『策略多赢模式』对政府对南海该活动促借南海区域战略意义借助养生论坛举办的产品说大讨论平台，促进入驻南海企业明会，延伸了养生论坛的战略间交流与合作，合力为半岛蓝色意义，丰富了政府活动内容，产业经济发展推波助澜；同时也在深度意义是对南海的一次全方位宣传对企业总部经济借力政府大型活动影响力；借助政府宣传平台对总部经济基地进行360度宣传整合，为项目大客户招商加码，促成第一波推广高潮策略解读二俱乐部运作计划—特