淄博大张村项目前期调研及定淄博大张村项目前期调研及定位报告位报告盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY目录CONTENT◇宏观市场分析◇◇项目本体分析◇◇市场竞争分析◇◇发展战略建议◇◇项目定位建议◇◇物业发展建议◇盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY宏观市场分析盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店区概况张店区全市的政治、经济及临淄区是国家文化中心，具重要的石油化张店位于淄博市中有极强的向心工基地，历史部，东临齐国故都，南吸引力；文化名城；接聊斋故里，属山东半周村区是轻纺岛对外开放区、环渤海工业、不锈钢经济发展带、半岛城市商贸基地，商贸名城群，是中国城市综合实力50强淄博市的中心城区，全市政治、经济淄川区是以、文化、金融、科技和建材、服装为主的私营流通中心。全区总面积企业及商业沂源县绿色农244.2平方公里，人口中心业、食品加工75.26万人，城市化水基地；平达82.49%，09年全博山区是机电区实现GDP447亿元。、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店区长远规划张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市中整体以向西发展为主。并且在心世纪路以西，规划为淄博新区。路随着城市的逐渐扩展，西部将逐渐成为张店区乃至淄博市新的中心，其城市配套也将逐渐完善并达到一个新的高度。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析25000城市房价（元/㎡）GDP（千万）人均收入（元）20000张店区3689447020670历下区870555502491715000市南区2355752002471010000芝罘区80232045.520418环翠区48892181.7201175000奎文区411296018756东营区53002083212780张店区历下区市南区芝罘区环翠区奎文区东营区泰山区泰山区3890289017737房价（元/㎡）GDP（千万）人均收入（元）结论：相对于山东其他同类城市，张店区经济总量及人均可支配收入排名均在前列，而房价却处于中游，因此相对于城市人均收入和经济的发展，张店的房价还有较大的上升空间，并且房价泡沫不大，房产业健康发展；盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店房地产发展状况300250年份2007200820092010前三季度新开工面积(万㎡)200.18108192.7259.02200竣工(万㎡)202.95169.74275.58295.6销售(万㎡)163.8108.57195.7166.31501005002007200820092010前三季度新开工面积(万㎡)竣工(万㎡)销售(万㎡)结论：单从自身数据来看，张店区房地产开发量及消化量逐年上涨，可以反映出目前张店区房地产市场发展迅速，开发商及消费者对市场前景看好；但纵向比较，目前张店区房地产开发量及消化量与其他城市仍有一定差距，市场仍未饱和，市场潜力巨大。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店区近年房地产市场价格变化分析?张店区07年的整体房价约为2610元/㎡；?08年受经济危机的影响，市场成交量大幅下跌，但价格依旧坚挺，全年整体房价约为2880；?直到09年初，楼市突遇“小阳春”市场需求量陡然增加，大大刺激了消费，房价从年初的2950元/平米涨至12月份的3340元/平米，涨幅高达22%；?10年以来，房价更是一路上涨，目前已经达到了均价3689元/平米，但目前在售商品房价格已经远远超出此价格。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店近年房地产市场价格变化图示房价（元/㎡）400036893500334030002880250026102000房价（元/㎡）150010005000度年年年789季000000三222前年0102盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店区近年土地出让情况分析年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面积（万㎡）30.7590.390成交总价（亿元）3.1211.0713.18平均单价（万元/亩）67.781.897.5从张店区土地近年来土地出让数据可以看出，随着房地产市场的发展，土地成交价格逐年上涨，虽然土地出让面积增长幅度较大，但仍与其他地区有一定产局，土地供应量相对偏小，而且平均地块面积仅为3万㎡，平均地块面积较小。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店房地产市场产品发展状况自上世纪90年代，张店区房地产市场开始起步，就其产品形态经历了三个阶段：以多层为主，出现小高层产品以小高层及高层产品为主产品种类逐渐丰富，低密度产品成为新宠盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY第一阶段盛世行看市场：自上世纪90年代后期及本世纪初起，随着改革开放步伐的加快，张店房地产市场逐渐成形。这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一，产品以多层为主；二，出现部分小高层产品，但接受度较差。其代表项目：建业花园盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY第二阶段盛世行看市场：随着张店房地产市场的进一步发展，特别是消费者观念的改变以及土地价格的提高，又出现了一批全新的房地产项目。这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、市场上主流产品逐渐转变为小高层及高层产品；二、消费者对小高层及高层产品的接受度逐渐提高；三、多层产品仍受市场追捧；四、产品同质化严重。其代表项目：七海里、龙凤苑盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY第三阶段盛世行看市场：伴随着张店房地产市场的飞速发展，市场的产品逐渐多样化，更多复合型及创新型及低密度项目如雨后春笋般涌现这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、主流产品仍然为小高层及高层产品；二、普通多层产品由于其品质难以提升逐渐减少；三、低密度产品成为市场新宠，占有量逐渐提升。其代表项目：美林小镇、名尚城市广场。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY张店区各大版块市场特点分析中心城区：核心东部城区为：突破西部城区：热点及高点南部城区：城市化北部城区：借势盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY西本案北部板块西部城区是淄博市下一步规划的重点区域，也是淄博市发展的部主要方向。随着佳士目前北部片区有近10个楼盘在销售。而且随着体量近60万㎡的昂展项目的落成，可以预计，今后对北部片区的拉客新城购物中心启用动将不可估量。同时伴随着其他几个项目高科技陶瓷园的以及政府西迁，西部中大踏步发展的制约因素已完工北部板块引来业界和人们的关注只是时间早晚的问题板块的发展将新添一经撬开一角。洪沟片区改。个强大的发动机。目造和东借助部中心区化工区产业域的调整完善城市配套，前一大批楼盘项目已板块是东城发展的代表楼盘：名两尚大国引擎际社。区、盛世名苑、华侨城、弘韵经动工或正在前豪庭等期准心两大。大力发展高引擎如今都端有了实产质板品，以高层及小备中。性的启动，特别是洪沟片东部区的高层为改造令主人，欢欣鼓舞后期。板块代表楼盘：土地供应量将非东城的居住价值正一步步颐丰花园、创业体育体现出来。常紧缺。代表项板块场项目等。板目：黄金国际、三大亮点：一是汽配产业集群颐已经景园代表连楼成一盘推荐片，其影响：改正在形成并在扩展壮大中；二是板块内集结了造中的10洪沟片个左右区的楼、花盘山，有的一下开了府十几块个楼座，有的是旧村改造，邸、盛世颇有点当新东城年广州华南板块的味道；三是新客运中心投入运营后将会极块大地带动周边的发展。代表楼盘：盛世康城、南苑绿洲等盛世行顧問南部板块TIMESUNIONCONSULTANCY未来张店房地产市场预测?张店房地产市场将迎来较大的发展机遇，市场整体向好，特别是西部区域将会成为未来持续的开发热点；?张店房地产市场未来发展潜力巨大，远未达到饱和状态，价格将会持续平稳走高；?土地成本增大，使得大盘将会减少，100亩左右的项目更适宜开发；?产品将多元化，小高层及高层产品仍然为主流产品，低密度产品将会成为高端市场的宠儿。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY项目本体分析盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY地块区域认知◆项目位置：济青高速中央居住区商处于世纪路以务区西、鲁泰大道以北；中心城本案区◆项目位于：鲁泰大道张店西部及北部板块交界处世；纪路盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY地块区位四至◆项目地块四至：东至阿波罗大酒店，西至大张村村民地块东端地块西端回迁房，南至鲁泰大道，北至村里小路。地块南端地块北端盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY项目地块现状已拆村民房大张村委会已拆村民房地块现状待拆小工厂待拆小工厂待拆村民房待拆村民房盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY项目地块现状◆项目地块面积：项目地块方正，面大张村土地积约8.15万㎡，约122.5亩。通大张粮管所乾拉菲◆项目地块现状：房镇镇政府该地块由大张村土用地地、房镇镇政府用地、大张粮管所、庄园集团、庄园集团、张店区张店区法院法院地块盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY项目区域周边环境分析◆项目南临鲁泰大道，东边邻近世纪路，路政建设较好，但是公共交通通车率较低，属于城市边缘地带，而且鲁泰大道通行大型货车车辆，居住私密主要道路项目南部村民房性较弱。◆项目地处张店新区，项目周边现为农村旧址，生活配套有待完善；◆项目所在区域已经形成张店城区居住区，周边大盘较多，项目北部村民房冠都