以大盘形式出现的主题旅游地产盛高置地黄山太平湖项目初步分析怡信天成投资顾问机构2010年2月DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber1前言黄山休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber2内容页码A.认知篇——黄山旅游整体规划中的机遇和问题4B.案例篇——类似案例借鉴及本项目初步定位18C.思考篇——对于运营中的一些问题思考53D.附件篇——一些典型项目的户型参考62DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber3DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber4黄山旅游整体规划中的机遇和问题黄山——一个世界级山岳旅游区，一个正在形成的国际旅游区黄山地处三省要冲之地，安徽的南大门，安徽的旅游之心。北有九华山，太平湖，东邻杭州和千岛湖，众多的著名景区与黄山相邻，区内拥有众多的优秀历史文化古迹，徽文化更是为她注入了独特的文化内涵，使黄山成为经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区。2007年黄山市旅游累计接待海内外游客1535.16万人次，与上年相比增长23.70%。其中，接待入境游客68.55万人次，增长25.73%；接待国内游客1466.61万人次，增长23.61%。在法定节假日调整后的首个“小长假”，元旦三天，黄山市共接待海内外游客28.26万人次，其中黄山风景区接待游客9398人次，比去年同期增长107%。DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber5黄山旅游整体规划中的机遇和问题十一五期间，安徽政府欲以两山一湖作为重点区域，深度开发各种类型的旅游产品，最终形成大皖南国际旅游区安徽省十一五旅游规划：深度开发旅游产品：以黄山为龙头，“两山一湖”地区为重点，皖南六市未来五年重点推出一批温泉度假疗养地、湖泊性度假旅为基础，自然文化遗产为品牌，打造大皖南国际旅游疗养地、会议展览中心，以及内容广泛的红色旅游、游区；乡村旅游、工业旅游、水利旅游、科技旅游、健康旅游、探险旅游等专项旅游产品，并建立安徽旅游精品库。黄山市旅游发展思路：按照打造“安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地”的要求，加快建设旅游大市。把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的旅游区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一。DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber6黄山旅游整体规划中的机遇和问题安徽整体旅游产业仍以黄山为依托，通过山上旅游山下消费、建设与黄山互补的产品等措施，促使黄山的产业链向山下延伸黄山旅游资源分布一带：环黄山游憩带，集中分布在黄山风景区的南、东、北三个方位，包括依托黄山核心景区外围的余脉山林和沟谷，现在已开发或正拟开发的南大门汤口镇、北大门耿城镇，以及翡翠谷、九龙瀑、黄帝源、茶林场等十余个大小不等的景区；二心：屯溪区的黄山高尔夫球旅游区和黄山区的太平湖度假区两个中心;二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；三山：祁门县牯牛降、休宁县齐云山、歙县清凉峰；四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区;DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber7黄山旅游整体规划中的机遇和问题有“江南翡翠”之称的省级风景湖区——太平湖，使得该区域有着与生俱来的绝佳自然资源?太平湖是安徽省最大的人工淡水湖，太平湖风景区设定为黄山、九华山之间的“黄山客厅”，兼具游客集散、旅游服务中心、文化中心功能，未来太平湖将打造成国际级循环型旅游度假区；?紧邻“世界文化遗产”、“世界自然遗产”、“世界地质公园”三项高含金量桂冠的国家5A级风景区黄山。DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber8黄山旅游整体规划中的机遇和问题新景点的开发和交通布局变化，将逐步改变南北景区运营不平衡的现状，从这一角度出发，太平湖景区拥有强大的后发优势“西海大峡谷”的开发使得游客从太平索道入山能够合理安排在黄山旅游的行程。据统计，近年来通过松谷庵乘坐太平索道的游客逐渐增多，2007年一季度太平索道首次扭亏为盈，实现利润224万元。玉屏索道和云谷索道位于山的南面，即俗称的“前山”，两索道分别处于玉屏景区和云谷景区；太平索道位于山的北面，即俗称的“后山”，处于松谷景区；前山景区靠近黄山市区，交通便利，同时该景区开发早，相对较为成熟，是游客多选择的主要入山口。从下表可以看出，选择从云谷索道和玉屏索道上山的游客达到90%左右。后山景点开发晚，著名景点少，是游客较少选择上山的路径。此外，由于黄山山上酒店主要集中于西北部的北海景区和西海景区，其中西海景区排云楼附近是太平索道的终点站，选择从太平索道入山不便于在山上的行程安排。资料来源：《新浪财经》2007年06月11日DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber9黄山旅游整体规划中的机遇和问题以旅游区域开发的五种核心驱动力分析，黄山及太平湖景区，均属自然/人文资源驱动型，唯有加强商务活动驱动力，方能促使其迅速发展和升级主题社愉景湾，香港区驱动自然/人主题产安徽，西藏、文资源驱品驱动华侨城，深圳云南、四川动核心驱动力商务活特殊娱乐博鳌，海南动驱动产业驱动云顶，马来西亚休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber10黄山旅游整体规划中的机遇和问题黄山靠近经济最为发达的长三角地区，与处于我国腹地的峨眉山、张家界、桂林等景区相比更接近主流客源市场，杭徽高速的开通更加强化了这种区位优势黄山至周边省份高速公路分布及南京里程?高速公路合肥规划建设徽杭（屯溪－杭州）、合铜黄(合肥－铜陵－屯溪)、屯景（屯溪－景德镇）和黄衢南（屯溪－衢州－南平）、屯宣芜（屯溪—宣城—芜湖）、屯婺（屯溪－婺源）六条高速公路；合?主要公路铜黄提高环黄山公路的等级。建设际联――儒村二级公路、碧高速阳――西递――兰田二级公路，形成环黄山公路；至杭徽杭高速合铜黄高速州车程：2.5小时车程：3小时速全线路程：240公里全线路程：309公里杭高徽起始城市：黄山市——杭州市起始城市：黄山市——合肥市黄山DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber11黄山旅游整体规划中的机遇和问题4小时交通圈的建立，在促进黄山景区游客人数的增长方面初见成效，但07年游客统计表明长三角客源仍然占主导，在这个意义上黄山依然是华东的黄山2006年底徽杭高速全线通车以来，黄山游客人数同比有较大幅度的提高。2007年一季度游山人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了9,702万元，同比增幅达到37.2%，实现了一季度的扭亏为盈。DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber12黄山旅游整体规划中的机遇和问题旅游区机场的等级对旅游区的级别有着指标性的意义，黄山机场航空线路的增开和运力的提升将带动更多的远途游客进入，亚洲的黄山正在逐渐启动黄山及周边省份机场分布图山东1.黄山机场现已开通至香港、北京、上海、广州、深圳、厦门江苏、武汉、合肥等10多个地区的河南班机；西关机场（阜阳）2.另外还开通了韩国首尔至黄山的直达航班，航行时间最快达骆岗机场（合肥）到一个半小时左右，为黄山带来了大量的韩国游客；湖北3.经过2004年黄山机场的改扩建大龙山机场（大庆）天河国际机场（武汉）工程，机场运载能力大幅提升王家墩机场（武汉），计划增加至珠海、桂林、昆屯溪机场（黄山）明、天津、成都等方向的国内黄山衢州机场（衢州）航线；4.同时加开到澳门、日本等地的昌北国际机场（南昌）国际航线；江西浙江DocumentDocumentDocumentnumbernumbernumber13黄山旅游整体规划中的机遇和问题从把黄山建成国际级旅游度假区的目标思考，唯有增加更多主题功能，方能使大黄山成为“目的地型”度假区，这一点以海南为成功先例Resort的三种类型与主要市场的距所用交通工每年光顾　资源客户停留时间典型案例旅游度假区根据自身资源水离具频率平和竞争力，形成不同层次非常强势的资源，全国性乃几百公里甚至更绝大多数1－2周或更目的地型Resort如高品质的海滩、至跨国客1－2次海南、丽江的Resort，覆盖不同范围的远乘飞机长时间滑雪场户客户群。分散，但区域旅游度假类100－300公里一线景观资源或人本区域客多数自驾车每半年天目湖、Resort（包括商，1.5－4小时2－7天文资源户占较大前往1－2次千岛湖按照国际标准，旅游区域开务旅游）车程部分发因其资源禀赋和顾客市场自驾车或捷本地旅游自住休闲不必是特别强势的本部分来小于100公里，西塘、运系统；购周末1天多次类Resort资源自本区域45分钟车程朱家角的不同可分为目的地型房自住Resort、区域旅游度假类Resort（包括商务旅游）以目的地型Resort机场等基础条件的兴建，资源条件竞争力的进一步提高，产品和活动符合及本地旅游自住休闲类海南、丽江广泛更广泛市场的需求，更大范围的区域Resort。推广区域旅游度假Re