天麓广场营销推广方案2012-2-11企业目标和项目目标企业目标目标：项目成功运营，打响地产企业品牌。建立市场口碑，实现企业可持续发展。项目目标目标：开发与销售循序快速进行，实现项目利润最大化，争取年内售罄。目录第一部分上犹县市场分析第二部分项目分析及客户定位第三部分营销推广策略和安排第一部：上犹县市场分析◆上犹县城市发展规划◆宏观政策◆上犹市场统计上犹县城市发展规划◆　“十一五”时期，全县上下坚持以科学发展观为指导，全面落实国家一系列方针政策，大力实施“融入主城区，打造后花园，建设新上犹”发展战略，加快推进新型工业化、新型城镇化和农业农村现代化，较好地完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务，为“十二五”发展奠定了坚实基础。◆本规划在地域空间上分为县域、中心城区两个层次，其中县域为上犹县行政辖区，总面积为1544平方公里；中心城区包括东山镇与黄埠镇，面积为245平方公里。◆规划区范围南至厦蓉高速公路，东至黄埠工业园区，北至东山镇行政边界，西至梅水河，包括东山镇的东门村、滨江村、南河村、茶亭村、高桥村、南塘村、城东社区、犹兴社区、和平社区、犹江社区、城南社区及黄埠镇的黄沙村、上丰村、丰岗村、南村、感坑村等，总面积约88平方公里◆本规划的期限为2009—2030年，其中2009年—2015年近期，2016年—2020年为中期，2021年—2030年为远期。◆经济发展目标：到2015年，全县GDP达到57.5亿元，三次产业结构调整为20:45:35；到2020年，全县GDP突破92亿元，三次产业结构调整为15:45:40。到2030年，全县GDP突破240亿元，三次产业结构调整为12:40:48。县域总人口在37万左右，城镇化水平65%左右，主城区内城镇人口控制在15万人左右。上犹县城市发展规划宏观政策调控利剑直指住宅市场住宅/商铺信贷政策对比住宅商铺二套房首付最低二套商铺首付最低60%50%二套房利率最低二套商铺利率最低1.1倍1.1倍三套房停贷三套商铺可贷异地户口停贷或有异地户口可贷2011年行业政策三驾马车条件信贷：1、加大保障房供应，更严变化不大2、重点城市限购，3、第三套住房停贷。由于住宅投机投资的需求被抑制政策的主要方向是打击房，通货膨胀下货币贬值的预期加地产市场的住宅投机投资重。。宏观政策紧缩的货币政策对地产影响在所难免回收流动性，客户用于投资的货币更少；减少开发贷款，开发商必须有更多的自筹资金；主要表现控制外资流入和信托，开发企业融资渠道更窄；加息，增加企业和客户双重投资成本。宏观政策赣州市场监管主要限制营销推广手段，商业开发项目同属监管之列政策政策目的要点及影响取得预售许可后10日内商品房要明码监管预售环节，减少房地产标价对外销售；严格执行网上签约认投机的时间和程序上的可能购和购房实名制等性不得采取内部认购、雇人排队等手段制限制推广手段，不利于销售造房源紧张的虚假氛围；不得以开盘仪氛围的营造，旨在减少房地式、售楼处开张、参观展示中心等形式产炒作的可能性。对营销公进行集中购房人的活动等司销售把握提出更高要求。禁止采取返本销售、售后包租的方式预限制营销手段，对房地产的售商品房，房地产开发企业不得将不符产品规划设计提出更高要求合房屋权属登记规定的空间，以赠送房。间、面积等形式进行广告宣传和促销等上犹主要在售项目塞纳豪园地段水南大桥南侧，塞纳左岸北边，东临上犹江。占地4600㎡，总建面15000㎡，规模总户数72户。由1栋19层电梯房组成。4980元/平米。实际成交价4700项目点评价格元/平米左右。项目于2009年开盘，推出1栋19层优惠72套电梯房，目前剩3套未售。购房可优惠9.7折-9.5折活动项目优势:临上犹江,风景优美。地段稀缺,城内最高电梯房.广告宣传较少。销售销售周期较长，现剩3.4.5层三套项目劣势:体量较小,面积较大,部进度.分户型及朝向有缺憾.价格较高使销售周期较长.三居四居复式客户来源:主要是国家干部,公务员,户型企事业单位职员,私企老板及私企白领.面积135－137上犹主要在售项目财富世家地段犹江大道新城区（毗邻文峰新城及阳光丽景）占地5151㎡，总建面40612万㎡规模，共210户。由9栋160多套多层、1栋电梯房11层48套组成。价格多层与小高层均价均为3600元，项目点评店面16000元/平米左右。优惠项目于2010年5月开盘，目前剩余多购房可优惠房款1万-2万元。活动层16套，小高层剩11层，8层，5层，3层均有共计8套。项目优势：新城区地段较好，户型好销售多层剩16套，小高层剩8套未售。进度项目劣势：缺少形象包装手段.绿化少，容积率高。广告宣传不到位。户型二居三居四房面积81110-140上犹主要在售项目塞纳河畔地段希望大桥南侧，临上犹江，赣丰路南侧。占地48亩，总建面83293㎡，由8规模栋319套多层和7栋11层255套小高层组成，共574户。价格小高层4988元。实际成交价为项目点评4000-4400元。优惠按揭优惠500元/平米左右，一次项目于2009年10月开盘，目前剩5活动性付款优惠至4000元/平米。套多层未售，43套小高层未售.项目优势:楼盘较大,临上犹江,风销售多层5套未售，小高层5.8.11层景优美.广告宣传较到位.进度等43未售。项目劣势:地段稍偏,炒房户较多.层高2.8M-2.9M较矮，价高无市。客户来源:各行各业都有较复杂.户型二房三房复式面积85106-134230上犹主要在售项目桂花园地段备田大道汽车站对面项目占地44136平米，建面97100规模平米，约400户。由18栋多层组成。目前在售楼7栋200套.价格3200-3800元/平米，店面15000-25000左右。项目点评优惠开盘客户购房可优惠50元/平米.活动项目于2011年10月1日开盘.开盘当天售出20套.至今为止售出50套,销势良好.销售在售200套,已售50套.项目优势:开盘日期较好,体量大,进度地段较好,第一层做农贸市场较受商家和乡下进城购房户青眯.户型较好.配套设户型二房三房复式楼施较完善.面积项目劣势:毗邻汽车站,加油站和农71108-127贸市场,环境较乱,噪音大，空气污染严重.上犹主要在售项目御景山庄地段老宾馆旧址.老城区项目占地150亩，建面21万平方规模，共约1700多户。全部是多层建筑.价格3300-4200元/平米项目点评优惠项目于2009年11月18日开盘,属老客户购房可优惠9.9折活动城区地标性建筑,上犹最大楼盘.销售态势良好.销售项目优势:广告宣传到位,地段好,已售约1200套,在售100套左右体量大,全框架结构,配套设施较完善.进度户型面积符合上犹人的审美观.项目劣势:风水不好,原址是坟地.户型二房三房四房楼盘是沿山坡做成,坡度不利于出行,且面积87117139楼间距不宽.出入口较窄.上犹主要在售项目东城国际地段上犹东门加油站前行100米规模项目占地52280平米，建面81130平米，共540户。价格均价3600-3700元/平米项目点评优惠总房款9.9折活动项目自2008年开盘,体量较大,周期销售已售490套,在售120套,未售48较长.进度套.项目优势:环境绿化较好,配套设施齐全,间距较宽,户型较经典.项目劣势:地段较偏.户型二房三房四房面积80100-120上犹主要在售项目清华苑地段文峰路规模占地5万平米，建面10万平米。由多栋586户组成.价格均价3700元/平米项目点评优惠项目于2010年9月开盘,已售320套客户购房优惠9.9折.活动,销售态势良好.项目优势:是上犹高档小区主要代表项目。通过开盘至今广告宣传的完美展示销售已售320套,在售72套，树立了良好的市场形象。地段优势明显进度.项目劣势:地势呈坡度延展,且西边户型二房三房四房的山势打开后无绿化,户型面积配比不准确,导致后期的销售会出现一定程度的障面积77103-127136-147碍.上犹主要在售住宅存量统计项目名称总体量（㎡）销售率剩余存量（㎡）塞纳豪园1500096%625财富世家4061289%4467塞纳河畔8329392%7400桂花园4413612.5%38619御景山庄21000070%63000东城国际8113081%7512清华苑10000054%46000合计563771167623注：1.本表为普宅类产品存量计算，不含别墅类产品2.总体量为项目总建筑面积，含住宅和非住宅上犹市场小结区域内市场呈现如下特点：?多层3400－3600元为区域内主流价格；电梯房3400-3600（内陆），4200-4400元（临江）为区域内主流价格。?容积率普遍在2.0以上居多，建筑形态多以多层居多、小高层偏少为特点。?主流户型多层以100-130㎡三房为主，100㎡以内二房单位均有不俗表现。与之相反，140㎡以上产品消化速度均较缓慢。小高层体量不大，成交量少，临江小高层普遍看好。第二部：项目分析及定位地理区位片区配套地块资源四周环境户型分析客户定位地理区位关键词：上犹二中重点中学本项目本项目位于上犹东山大道，是老城区的延伸，与老城区享有同等的地位本项目与重点中学-上犹二中仅一墙之隔项目位于老城区的未来核心区域；项目至新区车程只需10-15分钟片区配套项目上犹三小住宅小区人民医院事业单位办公区域商业街、人民广场项目处在的老城区配套完善，将于新区抗衡地块资源上犹二中关键词：学区物业、市政型物业四周环境【地形地貌】方正、平坦、便于整体规划；【四至环境】1、东面：为山体，尚未开发建设，还是未知数；2、西面：为东山大道，已建成通车；3、南面：为山体和树林，尚未建设，日后将有施工污染；4、北面邻：为二中，仅一墙之隔；项目门口为市政道