广州怡港凯旋广场产品规划建议-地产文库

广州怡港凯旋广场产品规划建议

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怡港凯旋广场产品规划建议一、风格建议1、关于酒店建筑外立面的思考鉴于本项目整体建筑风格为欧洲建筑风格，所以在项目规划设计中要尽量体现出欧陆风情，以差异化的形象建立较高的知名度；而酒店作为整体项目的核心，必须淋漓尽致的展现整个项目的建筑特点，营造出足够的欧式建筑风格。本项目现有酒店外立面设计比较普通，欧洲风格体现得不突出；其次，酒店整体设计与永州现有酒店设计相比，并无超越，很难引起轰动效应。参考欧式设计风格纯粹，新古典主义的元素叠加手法使酒店显得厚重而华贵，而细节处的品质感也更能与项目整个调性相匹配，更具有高尚建筑的魅力。2、关于酒店大门的思考酒店的大门就是项目的脸面，所以大门的设计要达到高人一等的效果，必须超过直接竞争对手——“红太阳”，这关系到项目的整体形象以及影响后续的酒店经营。参考酒店大门要有一定立体感，不能太平面，必须要突出时尚现代感；酒店大门要设置一个停车接待的地方，体现出高贵的形象。二、功能建议1、步行街内街部分功能规划建议步行街的设计要充分考虑到人流，特别是项目内部的环行步行街，首先要注意到方便消费人群的动向移动，以及遇到下雨等天气时的购物方便，其次要尽量贴近欧洲传统商业街区的建筑风格。内街部分原设计本项目现有街区设计基本符合项目大体需要，只是街铺铺面能够有更浓郁的商业和娱乐氛围就完美了。参考内街设计一个步行长廊，体现出浓郁的欧洲风情，还可以方便下雨时的逛街购物需求。三、规划建议1、街铺部分第三层商铺的规划改造建议项目的第三层商铺将是项目操作的难点，“红太阳购物广场”就是我们的例子，第三层商铺很难形成浓厚的商业氛围，会对项目销售带来很大难度，成为项目的鸡肋，如果能够合理变通，将对项目产生积极的影响。街铺部分第三层商铺参考鉴于项目商铺的造作难度，可以考虑将其改为住宅产品，减少一定的销售压力。改造理由：利润最大化,风险最小化1.如规划商业：销售难度很大，以后经营也会有困难；2.如规划住宅：市场需求大，可快速收回成本，且第三层住宅是当地市场上最畅销，价格最贵的；回报预估：约3500平方米X1500元/平方米=5250000元3.如规划写字楼：当地市场写字楼购买的情况不大，一般是租赁或自建两种形式，租赁的单价约为10元/平方米/月；回报预估：约3500平方米X10元/平方米X12月=420000元/年5250000元/420000元/年=12.5年写字楼的回报需12年以后才收回住宅的回报，因此建议规划成住宅Thanks!广州市东风东路555号粤海集团大厦六楼T：(020)8386035583855912F：(020)83855912E：scgg138@126.com

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