WATERWORLD2008一花一世界，一水一乾坤——滢水地产民乐项目前期策划报告二零零七年六月十一日戴德梁行DTZ1报告结构图市市豪豪项项生生营营品品场场宅宅目目态态销销牌牌篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇戴德梁行DTZ2市场篇?EPSET——区域发展环境分析?深圳房地产发展分析?龙华房地产市场分析戴德梁行DTZ3“EPSET”分析之——经济环境市场篇（Economic）?龙华镇位于深圳市中北部，与福田仅一关之隔，离福田中心区仅仅9公里，进出深圳极为便捷，全镇面积98平方公里，其中二线拓展区面积19.385平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会。全镇已建成了长达130多公里的现代城市道路网络和60多条公交线路。?凭借优越的区位优势，龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。龙华镇定位为深圳次中心区规划，决定了其未来发展潜力巨大。其中，二线拓展区被定位为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。是目前深圳最大的政府预留用地。戴德梁行DTZ4“EPSET”分析之——经济环境市场篇（Economic）?目前龙华镇有各类企业1000经济产值年份经济技术指标增长率多家。拥有富士康、华为等(亿元)一批知名企业，企业数量位区域生产总值278.0232.95%列宝安区第二，区域总产值占深圳的1/6，是广东省首人均GDP0.35——个产值过千亿的街道。2005年规模以上工业生产1653.467.70%（龙华）总值税收31.0145.54%出口总额201.271.70%戴德梁行DTZ5“EPSET”分析之——经济环境市场篇（Economic）?龙华占整个深圳工业总产值的1/7，是深圳市第一工业重镇，也是宝安区首个财政收入突破2亿元的经济大镇。龙华实际利用外资已超过百亿港元，形成巨大的“园区高新产业”区。?龙华现已建成繁华商业区集市街28条，各种业态与商业品牌齐全。龙华街区龙华街区戴德梁行DTZ6“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——政策环境市场篇(Political）?2007年1月15日央行宣布，上调存款类金融机构人民币存款?从以上政策颁布时机来看,准备金率0.5个百分点。政府对市场的调控不会松懈?2007年1月10日建设部废止《关于征求90平方米以下住宅下来。设计要点(征求意见稿)意见的函》”。?后期在税收、金融、土地供应、市场管理上仍存在新一?2007年1月17日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土轮政策调控的空间。地增值税清算管理有关问题的通知》。要求从2月1日起向?热议中的物业税、土地市场全国房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。治理、物权法出台、流动性?2007年3月16日物权法草案高票通过,将于2007年10月1过剩问题、逐步上升的汇率日起施行。预期，仍然将是政策调控房?2007年5月18日，央行宣布调整三条货币政策，包括加息、地产市场的重点。提高存款准备金、扩大汇率浮动空间。戴德梁行DTZ7“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——社会人文环境市场篇(Social）?清同治（1862年一1874年）年间，梅县、东莞等地客家移民迁徙于兹，成立龙胜堂，并发起建墟，之后逐渐繁华起来，龙华因此而得名。龙华都市夜景?龙华行政建制始于民国时期，历经变更。在战争年代，成为东江纵队的根据地之一，为革命做出过重要贡献。龙华人民公园1986年10月撤区设镇，隶属深圳市宝安县管瞎。1993年，宝安县撤县分设宝安、龙岗两区，龙华镇辖属宝安区，开始步入农村城市化发龙华城市讲坛展的进程。戴德梁行DTZ8“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——社会人文环境市场篇(Social）龙华现有人口约79.3万，其中户籍人口仅28805人，外来人口占总人口的96.3%，人口比较混杂，总体素质不高，并呈两极分化局面。其中外来人口以在工厂、商场打工的低学历人群为主。由于华为、富士康、艾默生等大型高科技企业进驻龙华，为龙华带来了约5-7万高科技人才。未来龙华总人口规划约120万人。其中二线拓展区新增约14万人，弹性人口规模17万.预测未来将吸引35万人在这里居住、生活和工作。龙华老城区旧貌戴德梁行DTZ9“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——生态环境市场篇（Ecological）龙华镇地处北回归线以南，东西长11.5公里，南北宽15公里。北西南三面为山地，中东部是丘陵平原。镇域内大部分为丘陵地貌，山地占68%，冲积平原占23%，丘陵地高程平均为100米左右，平原地区高程大多在50—70米之间。境内主要山脉有羊台山(又名阳台山、羊蹄山、七娘峒)，位于龙华镇的西南面；主要山蜂有大脑壳山等。气候属亚热带海洋性季风气候，年平均气温22摄氏度，年平均降雨量1933.3mm。镇内河流有游松河、上芬水、横朗河、龙华河（观澜河上游）、大船坑水等5条，向北流入东江。大脑壳山景色戴德梁行DTZ10“EPSET”分析之——政策环境(Political）“EPSET”分析之——技术环境市场篇(Technological）以金地·梅陇镇为代表，龙华二线拓展区住宅技术的发展达到了一个新的高度：冷扎带翼钢筋应用——增加了附着力、改善了施工便利性、抗拉强度大大提高。蜂孔透水PVC排水管——保证土中的水能迅速渗漏到管中，疏散到雨水系统中。消声系统完善——排烟风机、水泵、排水管、屋顶排气风机均设置了消音装置。双外墙设计+无机箱电梯——有一定的保温、隔热作用，强化了未来建筑的形态。双层隔音玻璃+新风系统——在外窗关闭的情况下，保持室内空气的流通。无线宽频网——梅陇镇会所的无线网吧引领了网络发展的新风尚。星河丹堤的中央热水系统金地梅陇镇的“两层皮”建筑戴德梁行DTZ11市场篇?EPSET——区域发展环境分析?深圳房地产发展分析?龙华房地产市场分析戴德梁行DTZ12人均GDP与房地产发展阶段的关系市场篇2006年深圳人均GDP：8619US$启动快速增长平稳增长衰退增长0～800US$800～4000US$4000～8000US$8000～20000US$按照国际惯例，城市人均GDP超过8000美金时，房地产市场将进入衰退增长周期，但是目前深圳人口基数大（约1500万人），供需矛盾尚未缓解，因此市场衰退增长的迹象并不明显。戴德梁行DTZ13恩格尔系数水平与仅处于低端小康水平的住房支出市场篇比不协调，居民在住房方面的支出具有提升空间2006年，全市生产总值5684.39亿元2006年数据?恩格尔系数可以衡量人民生活；人均生产总值67907元，比全省高水平，住房支出比应和人民的出142％居民人均居住面积分恩格尔系数（％）35以下生活水平协调发展；别达到27平方米，恩格尔系数住房支出比（％）13.2?深圳市2006年恩格尔系数为33.3%。33.3%，当地人生活水平达到富裕型阶段；生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）55～597.6温饱型?这表明在生活水平日益提高的50～5511.2深圳，住房支出应进一步提高45～5012.1使之与恩格尔系数协调，深圳小康型40～4518.9市住房支出有上涨空间。富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。戴德梁行DTZ14经济高速发展和强大的行业支撑，成为深市场篇圳房地产快速发展的内在动因?国民经济实现平稳快速健康发2006年深圳市经济指标数据列表展，经济运行质量提高，总体上实现速度与效益的提升指标数值增长率(与05年同比)?社会固定资产投资额平稳增长国民生产总值（GDP）5684.39亿元+15.0%?基建投资加快，经济发展后劲增强全社会固定资产投资额1273.67亿元+7.8%?人均收入持续增长的强势背景（FAI）下，激活了居民消费升级，住房地产开发投资额462.09亿元+10.34房已成消费热点。房地产开发投资额/固定36.28%+2.1%(数据来源:深圳市统计局)资产投资额进出口贸易总额2374.11亿美元+29.9%人均可支配收入22567.08元+5.0%戴德梁行DTZ15商品房批准预售面积逐年低于商品房销售市场篇面积，呈下降趋势，空置房不断消化?2006年，在一系列的宏观调控政策作用下,房地产开发批准预售面积销售面积节奏放慢,住房消费及投资961.42需求明显下降,年度销售规849.21901.131000811.9模下降较大806.48724.41711.58705.82716.9694.57?商品房批准预售面积累计为800启动807.27万平方米，同比下降9.56%，其中住宅批准预售面积694.57万平方米，同比600下降5.43%。?400商品房销售面积累计797.65万平方米，同比减18.66%。其中，住宅销售面积705.82200万平方米，同比减少21.37%占商品房销售面积的比重为88.49%，仍旧位居各类物业2002年2003年2004年2005年2006年的销售面积之首。商品住宅批准预售面积与销售面积对比图(数据来源:深圳市统计局)戴德梁行DTZ16住宅市场区域结构变化明显，特区外置业市场篇已成主流,宝安区成交居于首位?各区域住宅销售面积所占比例图2006年,特区外商品住宅销售面积436.1万平米,占深35%34%33%圳市销售总面积的61.79%,同比增长11.79%,特区外置28%27%21%业已居深