龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报华坤道威整合营销机构2010-5这注定不是一个传统的地产项目“城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转和体贴……华丽高贵的建筑，无法取代静水流深的文化培养和美育。”台北市文化局长龙应台华坤道威期望和龙湖一起实现的不仅仅是营销和品牌的业绩，更希望共同为杭州打造一处可以滋养浪漫和优雅的生活街区。Ⅰ定位整体项目推广策略思考杭州市场研究（略）下沙板块发展研究报告目的：认识下沙、了解市场认识下沙?了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况?知道下沙的过去、现在和未来?明确市场格局与趋势；了解市场?了解下沙房地产发展进程认识下沙?了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况?知道下沙的过去、现在和未来?明确市场格局与趋势；了解市场?了解下沙房地产发展进程杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。下沙作为其中一个副城，是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性。?一个主城：由上、下城区和西湖、拱墅析、江干五个城区组成杭州市城市总体规划图分?三个副城境临平城－江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江环地区组成，是以高科技工业园区为骨干理，产、学、研协调发展的的现代化科技地城和城市远景商务中心。主城下沙城－临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有江南城山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。次中心包括九堡片区。读下沙在距离上比临平近、建设上比滨江早。解资料来源：杭州规划局网站块一主三副，双心双轴板六大组团，六条生态带沙下?区位：位于钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置，三面临水、14公里江岸线。析?幅员、人口：1993年4月经国务院批准成立的国家级分开发区，行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万境。环?支柱产业：电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料理地?区域文脉：目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发区?区域发展战略：“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略；?区域未来发展方向：国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心。读区域标签：解制造业基地、大学城、生态型城市副中心块板信息来源：下沙经济技术开发区门户网沙下下沙景观资源丰富，湖景、江景、湿地景观，是杭州的后花园1、天然江滩湿地析分2、金沙湖境3、钱塘江景（下沙大桥观潮环点）理地金沙湖，位于下沙新城中心区金沙湖块——中央商务区的核心区域，是一个大型人工景观湖，占地面积约0.95平方公里，其江景、湿地中湖面面积约0.4平方公里，周边为人造沙滩，同时将建一读解座长400米的横跨大桥。块板沙下析分境环理区域发展历程地（实现从“建区”→“建城”、“依江”发展→“跨江“发展的转变）1985年下沙轻化工业区1993年杭州经济技术开发区2008年杭州三大副城之一?区域定位：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园片区原始印象：一片滩涂围垦发展事件：式生态型城市副中心，城市东扩的桥头堡及终点站。之地?1993年4月经国务院批准成立的?道路交通状况：从下沙到杭州主城共开通公交线路13创建起源：由于下沙离市区比国家级开发区条，地铁1号线覆盖中心区、高教园区及沿江居住片区较远，可以有效避免轻化工业?经济技术开发区确立之后，4公。的污染，当时下沙大部分都是里的区域首先开始启动；?教育资源：大学城学生占杭州40%，消费群体庞大，人围垦出来的盐碱地，相对于耕?2000年，下沙高教区正式启动读文氛围浓厚。地来说，更适合作为开发区。?世纪末随着下沙高教园区及九堡解?副城面貌：宏伟壮观的楼宇、鳞次栉比的厂房、纵横交?编制下沙区总体规划，1987大型居住区的规划，”副城“的面块错的道路、气势恢弘的广场年变为综合工业区貌开始形成。板?未来规划：建设浙江省最大规模的大学科技园区、政府沙扶持吸引高新技术产业及海归派人才下下沙区域功能定位：以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市，建设国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。?下沙区规划总体框架：“一核一心一带两区”。析分“一核”即新城中心区，总面积7.8平方公里划。规展“一心”即建成区2平方公里的公共服务中心发。“一带”即东南沿江居住带，总面积6平方公里，其中水域、绿化、道路面积为4000亩，商住用地面积约为5000亩（在沿江建成拥有15下沙中心区单元(XS16)和中沙单元(XS17)两区块为下沙副城中心区的重万人的大型居住区）。要组成部分“两区”即下沙高教园区（10.91平方公里、读解14所高校，以及16万名在校大学生）和工业园为实现从“建区”到“造城”的转变，下沙中心区的发展与建块设将成为下沙副城发展的新起点。板区（总面积约20平方公里，力争建成先进制造沙下业基地）。?新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。?沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规模。?析北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基分础设施建设。划?公建配套按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行规空间布局。展?利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿发江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。?2006.6下沙十一五规划获得通过?下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。?下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。?规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研读发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。解块板内部规划解读沙下交通规划—地铁、沿江大道、快速路规划使用，缩短了下沙与市中心的时间距离。?地铁1号线是一条“y”状半环形骨干线；一期工程，从滨江站到九堡东站，线路长22.4公里；二期析分工程由三部分组成，分别是九堡东站至下沙、九堡划东站至临平、滨江站至萧山湘湖，线路长度为30规公里；规划站点有：下沙西站、高教园西站、云水展苑站、沿江站四个站点；2010年将建成地铁1号线发一、二期；?德胜快速路（东段西起机场路，东至下沙文渊路）是杭州首条东西向城市快速路，也是杭州重点建设的“两口两线”工程内容，目前已经全线开通；?沿江大道从之江东路到下沙一号路全长约12.2千米，道路宽度30米，双向四车道，为城市次干道下沙下沙沿沿江大道江大道德德胜胜快速路快速路，设计车速50km/h，总投资额20亿元。其中新城段，即车站南路到和睦港全长4.3千米。”估计读2011年上半年可以通车；其中不算隧道工程，沿江解块大道部分开通。板沙下下沙新城—实现工业区向城市综合区、“建区”到“造城”的转变规划总用地1003.99万平方米，其中中心区单析元(XS16)为716.56万平方米，中沙单元(XS17)为分287.43万平方米划区块功能定位为：杭州下沙副城公共中心区，集行规展政、商贸居住、文化会展、科技、信息为一体的现发代化、生态型中心区。以大面积防护绿地、街头绿地为主，厂房及共建设施点缀其间规划理念：功能叠合的CLD(中心居住区)场所，居民的日常各种活动均能在功能区内实现；突出公共交通为导向的用地布局，以公共交通走廊组织内部中心区商业及周边居住区。规划人口及各类用地指标：规划人口60万，建成区60万平方公里（预计可开发住宅面积约1000万平读方米，商业配套设施约300万平方米，同时，规划解了6000亩工业用地和1500亩研发用地。区域内高块板层及超高层超100幢。）网络城市发展模式，体现各种功能区的协调布局沙下——扮演角色?金沙湖是集观光、旅游、度假、休闲于一体的都市滨水综合体。在湖区北岸将建成杭州规格最高的城市综合体——东部国际商务中心(IBC)，全球最佳连锁五星级酒店——希尔顿酒店也将落地于此，华东区最成功的商业品牌“莱蒙都会“则在地铁口聚集起旺盛的人气，行政服务中心已初现雏形，而湖区则设计了林荫大道、都会旅馆区、滨水文化广析场、湖畔文艺区、创意研发中心、水主题活动区、群众花园区、商业购物区和地标景观桥等，政府甚至在水滨规划了一个大分划型的歌剧院。新加坡杭州科技园、江东前进工业园区将引入不少国际国内知名企业进驻。金沙湖未来的繁华清晰可见。规?金沙湖是下沙新城的“城市会客厅”，是下沙新城的CBD。在金沙湖区域形成的下沙新城公共中心区是下沙展发新城和整个下沙副城的政治、经济、文化、科技中心。金沙湖板块读解块板沙下下沙区域图金沙湖效果图区域居住氛围—中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替析分建公、业金沙湖板块产、区中心板块住浙欧荣寓居沿江板块读解块板沙下开发区产业—政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用区域企业状况：析市级以上高新技术企业突破200家，国家重点支持的高新技术企业达到57家。分政府对开发区产业的扶持主要体现在四方面建公、ABCD业产立足产业高端化重视人才的吸纳及培养开发区拨出款项重奖突出贡发挥高教园区的优势，、完善产学研合作中心的功能创建“四优四新”现代产业体系，献企业，鼓励科技创新、扶住吸引海归来开发区创业和服务，鼓励企业和高校、即在电子信息、食品饮料、机械制持大企业大集团、高新技术居科研院所联合建设实验室、企业和科技型企业建立国家造、生物医药四大优势主导产业基研发中心和技术联盟。、省、市级研发（技术）中础上，确立汽车及零部件、新能源心，承担国家重大科技攻关新材料、服务外包和创意产业、现、