写在前面的话无论是及时做过的DADA,还是花生，都只能代表过往！别迷恋DADA了，他只是一个传说；昨天的旧船票，也登不上海伦堡这艘新船！过去的，只能说明曾经的经历、能力；现在的、需要更多的勇气去创造，就如同海伦堡面对坦洲项目一样，需要更多的创新。四个问题！这只是一个现金流项目吗？这是一个性价比项目吗？如果坦洲项目对海伦堡地产来说仅只是满足现金流的话，以你们的品质卖一个坦洲的价格就可以了！这是一个坦洲项目吗？是，是因为它生在坦洲；说它不是，是因为它要面对珠海的客群，所以不要在坦洲这一亩三分地纠结、它是谈不出什么名堂的！在珠海点燃星星之火、然后在本地燎原坦洲项目对海伦堡地产的品牌战略又意味着什么？当然它绝对不只是多了一个项目而已，而是对于同类型项目如何的可复制性、用项目品牌的影响力和区隔性来丰满海伦堡地产的品牌。理想的珠海、现实的坦洲？坦洲不是一个项目在战斗，是一个项目都想到珠海淘一桶金！万科MAGA是、中澳·世纪城是、东城世纪是，我们也是！机会在哪里？对于未来，唯有创造！三大部分产品建议案名定位在创意思考起飞之前，别忘了，先看看我们的项目。北面紧邻高速路，地块北面紧靠着一条高压线西边有一条水道，部分民房及农田西部沿海高速坦洲出口向南比邻西部沿海高速项目位于三乡与坦洲的交界处，四周被高速路和国道包围着，自然景观资源及生活配套缺乏；占地302亩，容积率为2.6的复合型社区，有50—60㎡的公寓，有70—110㎡的洋房；社区有沿路商业街，配置社区会所，主题公园。区位：位处坦洲与三乡交界处，坦洲收费站附近.地段价值交通：周边有西部沿海高速、105国道，15分钟可抵达珠海.景观：前山河于项目西面100多米处.规划：预计50万㎡，建有住宅、底层商铺、公园、会所、架空层体育休闲运动场……项风格:现代简约，围合式布局产品价值建筑目类型:步梯多层、电梯多层、小高层、高层价户型：50—110㎡N+1多变户型（公寓、两房二厅、三房二厅）值体景观园林：两块地各有40亩生态公园、植物迷宫、DIY园区、阳光WIFI花园、儿童游乐场、系自行车闲游区……配套价值生活配套：风情商业街、烧烤场、运动休闲设施（如社区缓跑径、泳池、足球场、网球场)服务价值物业：广州中颐物业管理有限公司，海伦堡集团子公司。实力：拥有全资及控股子公司30余家，员工2500多人.品牌价值影响力：2010年，荣登“2010华南地区品牌价值TOP10.什么人来买呢？这是一个讨厌的问题，因为通常你没准备卖给他，他却自己偷偷的跑来了。其实暗地里我们说，最重要的是，到底你怎么让人家喜欢你，给他们什么样的印象！我们也走访了坦洲的几个竞争楼盘，锦绣·阳光、中澳世纪城、海悦城邦、东城四季等。听听他们的销售人员怎么说：……来买我们房的80%是珠海白领，坦洲本地人很少，即便有也是企业的中高层。现住在坦洲海伦堡的一个同事说：我们小区现在住的7、8成是珠海人，基本上都是来珠海打拼的外地人；大概有1.5成的港澳客，要么投资，要么度假，小区环境一定要好！我们珠海人不在乎是否住在坦洲中心，只在乎去珠海是否便利，因为我们心中只有一个城市中心，在珠海。在坦洲某开发商工作的朋友说：坦洲的房子基本上都卖给了新珠海人，他们是20%的70后+70%的80后+10%的90后他们工作、娱乐休闲、朋友圈子都在珠海，他们来到坦洲安家，想住得舒服，住得够面子，能跟上珠海潮流。所以客户构成是?珠海市挤压客群——75%?坦洲本地自住客群——10%?港澳投资、度假客群——5%如果我是珠海市内客，我为什么要跑到坦洲来买房？如果我是挤压客，我为什么在坦洲一定要买海伦堡的项目？如果我是本地客、我为什么要买海伦堡项目？如果我是投资客，我为什么不去投其它项目呢？他们都是为了珠海而来，他们想要在这里得到的是——将对珠海的向往变成现实！他们向往珠海的繁华，但又不想被珠海的高房价所累；他们想来享受珠海的闲适，却又希望生活还能多点花样。他们与珠海共同成长，有了自己的事业，渴望拥有自己的家；他们处在事业的上升期，财富是他们所向往的，但并不是唯一的目标，作为新珠海人，他们希望得到尊重，得到认可。他们不是领袖也不属于草根他们有学识学历却不是名牌大学出身他们在工作圈层里属于领导阶层却没有更多成长空间他们满足于目前的生活却希望自己的孩子能有一个更好的未来他们在自己的小圈子里自鸣得意在珠海的大圈子里又感到自卑他们崇尚时尚但又无力追求一线品牌他们的生活充满着矛盾与冲突他们需要圈子的归属他们需要其他人的认同他们最需要的是自我内心的肯定运动范和交流范是他们的真切需求时尚范和城市范是他们的面子关键词运交时城动流尚市范范范范一、产品部分建议产品的每一部分设计，都依据客户的消费心理与生活需要而精心考量，一开始就已经设计好。我们将社区分为7个部分沿小中小架公主路区轴区空寓题商主园内层标公业入林部体准园街口体体验层展体验验区体示验区区验面区区1、沿路商业街展示面（1）商业街整体风格建议在商业街设置立体的项目名，既可美化街道，又起到宣传效果。是互动的椅子，又是装饰品。商业街路面设置有设计感的排水道挡板。2、小区主入口体验区（2）在围墙外设置具有造型感与艺术感的精神堡垒。入口景观轴景观轴也可以设置成为灯光广场。入口景观轴设置成为小型霓虹广场。3、中轴园林体验区（3）个性化的泳池，给到不一样的体验。这样的泳池外型，才别具一格。互动，是我们目标消费者所需要的。功能与艺术完美结合。4、小区内部体验区（4）设计独特的座椅，每一处都展现艺术的气息。创意十足的园艺造型设置有交流感的休闲椅子设置小区国际象棋，是年轻人的最爱。在小区内部设置有艺术感的自行车停放点有艺术感的自行车停放点，让他们的喜好跟社区融在一起。小区里的下水口设置有艺术感与互动感的画面。5、架空层体验区（）5涂鸦墙——情趣·乐悠处将一面墙壁专门留出来，供社区里每个人在上面自由涂鸦，关于梦想，关于朋友，年轻人想说的，这里都能容得下。同时墙壁上还设置各种造型各异的椅子，让这里成为三五好友闲聊之地，给友情最舒适，最艺术的室外交流场。休闲区——活力·向上馆在架空层规划出一个运动休闲区，再细分出跑步区、滑板运动场区，供社区体育爱好者在闲暇之余来这里锻炼身体，切磋技艺。同时将“挂衣墙”设计成类似“攀岩墙”的形式，让你在取衣物时，身体向上，健康向上。城市小菜园——玩味·拾趣园在架空层建造一个玻璃房菜园，种植多种景观花草；同时提供相应的创意小盆栽，让每一个喜欢花草的人，在这里找到久违的自然趣味。艺术走廊——赏玩·散漫路在艺术走廊的墙体上陈列绘画和摄影，根据现场设计浮雕、或是悬挂上各式创意家居，并且在走廊相应地方布设创意休闲椅，营造多种生活风景，让生活充满艺术情调。浮雕艺术就在我们的身边。即便是休闲椅，也要有艺术气质，因为它们在我们的艺术走廊。6、公寓标准层体验区（6）运动型跑道走廊阳光WIFI花园【剖面图】把公寓标准层走廊建设成运动跑道型，让运动范们随时随地都可以运动。阳光WIFI花园——清谈·芳草地在标准层开通社区WIFI网络服务，以便人们在这里能用笔记本联通世界资讯，随时阅览全球知识；用草皮布置桌椅，打造最具人气的社交休闲场所，这将是交流范们最爱的聚会清谈场所。7、主题公园—百花深处（7）【百花深处主题公园】规划占地40亩，将分两个主题进行打造。一是开心农场，我们称其为“时光·开溜场“；二是运动休闲区，美其名曰”乐趣·闲散地“【时光·开溜场】我们的”时光·开溜场“分两部分进行规划，一是大型植物迷宫；二是蔬菜种植区，我们称其为玩味·拾趣园；将草皮树木按照一定的阵型布局，形成植物迷宫植物迷宫入口形式建议。植物迷宫细节展示。相应位置布设反光镜面，增加迷宫的视觉效果，使景和人产生互动，同时增强迷宫的趣味性，让“迷宫探宝”成为一个值得人们花心思去征服的益智游戏。蔬菜种植区——玩味·拾趣园小区业主租种玩味·拾趣园里的蔬菜地，并定期举办瓜果蔬菜大赛，看谁家的水果、蔬菜长得大。玩味·拾趣园里的休息站。各种细节展示。【时光·开溜场】里农家小商店的购物袋，可作为商品出售，也可作为比赛获胜者的奖品。【乐趣·闲散地】是我们的运动休闲区，建议规划缓跑径、自行车休闲道、露天球场、攀岩墙……让喜欢跑步的、骑车的、打球的、攀岩的……都能在这里找到自己的乐趣，尽情享受生活。在缓跑径边设置有艺术感的休闲椅。设置个性、安全的攀岩墙。有趣多彩的休闲区。将休闲区的所有设施用一根”线“串联起来，是不是很有趣？在休闲运动场上，设置露天的绿色球场。立体、个性LOGO产品建议地图情趣·乐怒处沿路商业街互动、艺术的椅子活力·向上馆架空层有设计感排水道玩味·拾趣园赏玩·散漫路运动范精神堡垒主入口入口景观轴小型灯光广场运动跑道走廊公寓标准层个性互动泳池清谈·芳草地案名中轴主园林交流范艺术景观艺术座椅园艺造型小区内部国际象棋自行车停放点时尚范互动下水口定位植物迷宫时光·开溜场玩味·拾趣园主题公园城市范缓跑径个性攀岩墙乐趣·集散地休闲区绿色球场二、销售部分建议1、销售中心（1）销售中心时尚酒吧风格服务台建成吧台的风格。洽谈区风格建议销售中心休闲区。销售中心的LED形式。销售中心导示形式。销售中心储物柜形式建议。风情波普风格销售中心休闲区、书柜建议。洽谈区建议沙盘台形象建议。资料架形式建议建议在销售中心建一个图书馆，让来到这里的人能够长时间逗留。销售中心个性的洗漱盆就用几节火车车厢作为我们的销售中心。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.f