旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告城市别墅特征?位于城市主要区域或者快速发展区域。?周边交通便捷、配套齐全，与市中心联系紧密。城市别墅特征?打造满足客户城市居住需求的第一居所。?自然资源依托性一般，注重内部景观打造。?物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。别墅的生活空间与城市的生活氛围。中环别墅楼盘城市别墅分布橡树湾本案叠拼：3.8万/平梧桐墅3?联排：万上海城市别墅主要集中森林都市联排：4万/平在中环线附近，是上海距大华蓝郡联排：2.6万水岸蓝桥离最近的城市别墅圈。均价：2.6-2.9万提香湾中鹰黑森林?从其分布上来看，主要联排：2万/平叠拼：3.5-4万集中在大华板块、三林板御翠园独栋：5-6万/平米块。御溪独栋：6.5-7万万/平洋房：3万/平?从其均价来看，独栋别长城中环墅万科金色里程联排：2万联排：3万/平墅售价在5-6万元/平，协合紫薇园独栋：5万/平联排双拼在2-3万元之间。金地湾流域浦发博园双拼：3万/平联排：2万/平城市别墅的物业类型　项目名称物业类型大华梧桐墅联排/双拼长城中环墅联排/双拼名园森林都市联排双拼恒盛提香湾联排叠加19%联排万科金色里程联排12%52%大华蓝郡联排独栋18%水岸蓝桥三期联排浦发博园联排金地湾流域双拼中鹰黑森林叠加橡树湾叠加协合紫薇园独栋御溪独栋御翠园独栋联排与双拼为上海城市别墅主流产品。城市别墅供应结构分析总套项目供应面积主力面积所占比重数城市联排与双拼别墅08金地湾流域1998482235-250100%年供应量为19万平米，共计915套。恒盛提香湾1730586181-19169%大华蓝郡1056546197-22991%在售项目主流面积集中在万科金色里程25909.5102252-256100%180-200与230-250两个浦发博园20242.6106185-19566%区间段。189-21144%长城中环墅58366329154-16756%大华梧桐墅1747478232-26760%森林都市1188944230-26870%水岸蓝桥三期800342180-20467%总计189738915------数据来源：上海网上房地产整体销售分析项目开盘时间供应面积去化面积总套数去化套数去化率去化速度3.9套/金地湾流域08年7月199847585823138%月2.1套/恒盛提香湾07年末173056330863338.4%月2.33套/大华蓝郡08年5月105654809462146%月8.88套/万科金色里程08年6月25909.5203201028078%月2.6套/浦发博园08年8月20242.655101062120%月1.9套/大华梧桐墅08年4月174745884782127%月11.6套/长城中环墅08年5月583662275732912839%月水岸蓝桥三期0.33套/08年5月80038414237%月数据来源：上海网上房地产08年联排及双拼别墅平均去化率在30%左右，月去化速度在2-3套左右。截止目前整体销售面积在7.4万平米左右，08年供应存量为11.6万平米。主力面积销售分析2项目主力面积所占比例套数去化率月均去化180-200m恒盛提香湾181-19169%5947%2套/月月均4.6套浦发博园180-19577%8225%3.6套/月平均销售率40%189-21144%14544%4.7套/月2长城中环墅230-250m154-16756%18444%8.1套/月总计------47040%4.6套/月月均3.4套平均销售率34%项目主力面积配比套数去化率月均去化3.9套/月金地湾流域235-250100%8238%180-200m2面积段产品万科金色里程252-256100%10278%8.8套/月整体去化量略高。大华梧桐墅232-26760%4723%1套/月森林都市230-26870%3100总计------26234%3.4套/月数据来源：上海网上房地产总价及销售率分析项目主力面积总价去化速度销售率城市联排及双拼别墅总价在400-金地湾流域235-250700万左右3.9套/月38%700万之间。恒盛提香湾181-191400万左右2.1套/月38.4%大华蓝郡197-229500万左右2.33套/月46%以万科金色里程为代表的万科金色里程252-256700万左右8.88套/月78%高品质产品及长城中环墅浦发博园185-195400万左右2.6套/月20%的低总价产品去化较快。189-211长城中环墅320-400万154-16711.6套/月39%高性价比产品去27%大华梧桐墅232-267600万1.9套/月化较快。水岸蓝桥三期0.33套/月180-204500-600万7%市场结论?城市别墅市场以联排双拼为主要供应产品类型。?联排双拼供应主流面积在180-200m2，230-250m2。?城市联排双拼别墅总价在400-700万之间，呈两极分化态势。?08年整体去化速度一般，月均2-3套去化量。联排和双拼个案分析万科金色里程?概况位于浦东新区三林地区整盘占地面积:70000平方米整盘建筑面积:104119平方米容积率：1.5产品包括：公寓、联排别墅联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。停车：别墅均为独立地下车库停车，附送一个地面停车位，地面人车混行万科金色里程?建筑风格：纯粹古典的英式Tudor风格外立面典型特征哈同别墅般的老虎窗，只是增添了一步阳台的设计；沙逊别墅般的斜屋顶，只是将屋顶斜坡缩小了约15°；丁香花园般的矮烟囱，只是将烟囱比例减小了三分之一；瑞金宾馆般的长窗，只是将三楼联墙不联窗的设计，变成雍容典雅的三楼联体长窗。万科金色里程?户型——252-256m2阳光地下室地下室十分宽敞，可设置为娱乐室、此外还包括下沉式庭院和私家车库，与房屋主通道隔离，同时内设楼梯与一楼相连。万科金色里程?户型——252-256m2一层——典雅起居大面积采光客厅，起居室与餐厅相连；厨房宽敞，附带一个露台。万科金色里程?户型——252-256m2二层——父母房、客房、儿童房南面布置个卧室的大面宽，布局合理，连接两处露台，南北通透万科金色里程?户型——252-256m2三层——主卧套房主卧、衣帽间、书房自成一体，休息与阅读互不干扰，保持独享的私密空间。万科金色里程?户型——252-256m2阁楼——私藏赠送25平米私藏阁楼，独立的储藏室，静谧的休闲室。万科金色里程品牌、建筑文化、成熟户型、附加值高?产品总结规划：利用高层平衡容积率的同时，将联排面积最大化。联排排布较为规整，独立形成区域。建筑景观：建筑风格为纯正英伦风格，借鉴经典Tudor别墅的同时，并加以改良。别墅区中心位置有一小型集中绿化。户型：品牌开发商成熟户型，附加值高，赠送顶层25平方米阁楼和90平方米左右地下室。金地湾流域?概况位于浦东新区三林地区总占地面积约12万平方米总建筑面积约18万平方米整盘容积率1.5产品包括：双拼别墅、6层小洋房、7+1大洋房、14层大平层以及14层小户型均为双拼别墅，全部布置在南面沿河的位置，别墅区内人车分流，采用室内地下停车的方式，停车比为1：2金地湾流域?建筑和景观?现代简约风格以灰白色为主色条，淡雅精致着重简约时尚、优雅从容的视觉感受?景观上以“多重原味庭堂院落”为主题，强调组团邻里化实景图金地湾流域?户型建筑面积253平方米?大面宽，小进深近三个卧室的南向面宽客厅、餐厅、四卧南向三层?客厅挑高?双主卧?起居室、家庭室分离?三层豪华套房放大卫生间面积，带书房、衣帽和露台地下层一层二层?赠送50平方米左右阳光地下室南向花园、侧花园和露台金地湾流域?产品总结规划：别墅布置在南向沿河的独立区域，在区域内“纯别墅”，采用“人车分流”的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观：没有特别的亮点，乔木种植较密集，以庭院空间营造为主题户型:“大面宽、小进深“，客厅餐厅，所有卧室南向，布置“双主卧”，赠送地下室和南向花园作为主要附加值实景图品牌、城市双拼、大面宽、全南向、双主卧大华梧桐墅?概况位于宝山区真华路总占地面积约45000平方米总建筑面积约22820平方米区域容积率0.6产品包括：10幢联排、4幢双拼、11幢独栋布置在独立的区域，东面和南面临水，并邻近10000平方米的梧桐运动主题公园。运动主题公园联排别墅5-8联为主，地面停车位和地下停车位结合的停车方式，地面人车混行。大华梧桐墅?建筑和景观?建筑承袭赖特罗宾别墅的风格，坡顶、砖墙体现平缓的气质，最突出的是长排窗的设计。建筑以棕红色为主色调，材质、细节与空间的考量体现上海风情的精致与优雅。?整体景观风格为欧式现代景观园林运用“大型开放式自由街区”的理念，用一条雕塑主题的景观带，连接主题活动公园、住宅带型花园、私密住宅花园，形成公共空间——半公共空间——私密空间的立体生活“三度空间”。大华梧桐墅?户型——双拼别墅B2建筑面积237平方米?小面积双拼别墅可作为卧室三房，可改为五房可作为卧室两个卧室面宽赠送地下室，约80平方米起居室、家庭室分离一层餐厅和两层起居室挑空，控制建筑面积三层主卧套房地下层一层二层三层大华梧桐墅?户型——联排别墅E4建筑面积249平方米?带内庭的经济型联排别墅四房两个卧室面宽赠送地下室，约80平方米三层主卧套房内庭三层高，面积较小，有压抑感地下层一层二层三层大华梧桐墅?户型——联排别墅E2建筑面积204平方米?带内庭的经济型联排别墅三房一个半卧室面宽赠送地下室，约70平方米三层主卧套房，放大卫生间面积内庭三层高，面积较小，有压抑感地下层一层二层三层大华梧桐墅品牌、多样丰富、面积控制、经济?产品总结规划：别