本次汇报核心：影响力壹市场站位策略高度，决定视野和眼界；决定市场站位策略。高度1——于海拔1530m高度俯视站位策略：生活配套极其完善区域现状对楼盘价值提升区域前景无限美好抗性较大地缘性客群为主在售楼盘区域价值贡献极低已售及在售项目品质较低区域前景发展未能有效改变区域价值认知和提升市场站位于本层面，无论是对项目价值提升还是NO对企业品牌及愿景的贡献力均难以实现。！高度2——于海拔9730m高度俯视玉祥门商圈西稍门西门钟楼商圈土门商圈商圈商圈西大街商圈西北大商圈西大街——百年老街，重新复苏：西门——西安核心商圈之一：城墙——千年浮华，尽于一处：西关正街——火锅美食一条街：西稍门——日渐呈现的新兴商圈：站位策略：区域价值产品价值企业价值7大商圈开元落户城墙边外立面公寓酒店管理经验殿堂级配套圈及无可复制之城墙需—资源重新整合，方能实现现状突破站位于本层面，看似对项目价值提升有一定帮NO助但—对项目价值提升和企业品牌影响力的塑造仍显差强人意。！高度3——于海拔13000m高度俯视西安公寓类物业分布一梯队：高新区、城内、长安路二梯队：南二环、未央大道三梯队：东关正街、西关正街各片区区域价值研判：发展迅速道路交通及公共出行发达公建、生活、教育、医疗配套完善最具都市化的区域发展潜力依旧迅猛投资价值仍高于其它区域区位+地段+精装酒店公寓榜样的力量——珠江时代广场：建筑类别：多层、小高层户型面积：共288套，40-50㎡一房约占50%，83-94㎡两房40%，134㎡三房10%装修状况：精装修南门外全新城市综合体，总建筑面积15万平米，计划投资超13亿，除了拥有8万平米的世纪金花旗舰店外，还包括了带有豪华精装修的艾斯汀国际公寓，1.3万平米的5A级写字楼，近5000平方米空中花园、1.5万平米的广场园林，为西安公寓之首；均价约12500元/平米，一次性付款优惠99折，按揭首付50%，现主体已封顶，预计2012年底交房。榜样的力量——长安公馆：建筑类别：小高层户型面积：共300套，30-90㎡装修状况：精装修长安公馆坐落大南门外，生长于西安两大顶级五星大酒店：城堡酒店与金花豪生酒店之间，与西安高端时尚名利场：长安国际密紧相接，环视宏伟大南门、悠悠护城河，辐射钟楼、小寨两大商圈，为世界呈现出顶级阶层的极致生活。长安公馆邀请到为世界首富的“未来之屋”做贴身管家的“宾至国际”物管专家。均价1000~16-000元/平米，一次性付款优惠97折现主体已封顶，预计2011年6月交房。各片区区域价值研判：商住集中区域道路交通及公共出行发达公建、生活、教育、医疗配套完善西安“城市金腰带”、新城中心发展潜力依旧迅猛投资价值仅次于高新区和城内区位+地段西安公寓项目调研——海星·未来城：项目占地65亩，建筑面积20余万㎡功能组合涉及精装宽景公寓、精品购物中心、专业卖场、国际影院、会所的大型城市综合体。项目由4栋住宅塔楼和三层商业裙楼组成，住宅面积10万㎡。1#楼：精装公寓（家具、家电）2#楼：奢派精装公寓3#楼：品质精装公寓4#楼：阔景精装公寓各片区区域价值研判——东关/西关正街：起步晚，但发展迅速道路交通及公共出行发达公建、生活、教育、医疗配套完善原著居民及区域现状较前两个区域明显滞后生活配套完善自住型置业为主以自住型公寓为主，品质及操作水平低同区域项目调研——御笔华章：容积率：10.53绿化率：35%总户数：700户车位数：180车库设置：地下三层机械停车位物业费：1.20元/平方米月物业公司：西安方正物业管理有限公司项目位于西稍门十字向东100米路南，由两栋塔楼构成：A栋31层；B栋33层，A栋六部电梯25户，B栋三部电梯8户，户型范围从25-174O，约700户。同区域项目调研——御笔华章：更新时间价格范围项目价格描述2010-7-296100-6100元/㎡高层：6100元/㎡2010-7-85800-5800元/㎡高层：5800元/㎡2010-3-314300-5700元/㎡高层：5600元/㎡2010-2-264300-5700元/㎡高层：5300元/㎡2010-1-114300-5700元/㎡高层：5500元/㎡2009-11-214300-5700元/㎡高层：5300元/㎡2009-10-154300-5700元/㎡高层：5300元/㎡2009-9-154300-5700元/㎡高层：5200元/㎡2009-7-164300-5700元/㎡高层：4900元/㎡2009-6-184600-5700元/㎡高层：4900元/㎡2009-5-184600-5700元/㎡高层：4900元/㎡2009-4-144600-5700元/㎡高层：4800元/㎡2009-3-54600-5700元/㎡高层：4800元/㎡站位策略：跻身一线阵营树立区域标杆打造领导品牌缩短梯队差距颠覆价值塑造标杆*从一组值得我们关注的数据说起西安最贵商品房20强均价10000元/㎡以上楼盘排名项目名称所属区域?均价地址NO.1.海珀兰轩经济开发区18000凤城九路城市运动公园北门NO.2.紫薇公园时光高新18000科技六路中段NO.3.大唐通善坊曲江新区17000慈恩东路NO.4.八号府邸高新16500丈八北路以东NO.5.宏府嘉会广场城内16000北大街和西华门十字西南角NO.6.钻石半岛曲江新区15500雁南三路路南NO.7.珠江时代广场城南区14000环城南路东段336号NO.8.曲江6号曲江新区13000纬一街NO.9.长安公馆城南区13000环城南路西段14号NO.10.公园天下城西区13000丰庆路与桃园路东南处NO.11.金地湖城大境曲江新区12000曲江池畔NO.12.曲江观邸曲江新区12000曲江水厂西侧NO.13.九锦台城南区12000含光北路23号NO.14.鸿基紫韵曲江新区11500南临雁南五路，西临芙蓉西路NO.15.浐灞半岛浐灞生态区11000东湖路与浐河交汇处200米NO.16.宏信国际花园城南区11000南门广场向东100米NO.17.华美达国际公寓城内11000北大街西华门十字东北角NO.18.兰亭坊高新区11000科技六路中段NO.19.紫薇永和坊曲江新区11000雁塔南路曲江宾馆正南NO.20.万科新地城城南区11000南二环西段66号西安最贵商品房20强均价10000元/㎡以上楼盘城市豪宅标准项目条件契合度区域成熟度位于七大商圈核心地段√区位资源无可复制的稀缺性城墙及环城公园景观√契合交通极为便利环城路、西关正街√视觉冲击力现代、挺拔立面√有内外景观空间——？打产品舒适、豪华的生活空间——？配套设施完善、高档——？造尊享的社区服务——？的社区文化与圈层的专属性、领地性——？决高端人士聚集——？氛围跳出主流价格水平——？心品牌知名度、口碑——？？城北无豪宅，这是业界共识，是铁律！绿地说：不！于是，海珀·兰轩以每平米18000元售价问鼎豪宅桂冠销售一路飘红。宝马是贵族·MINI亦是！海珀·兰轩VS艾斯汀和长安公馆！在具备了首要的优越区位条件下，项目能否打造为真正城市豪宅，领跑酒店式公寓市场，最主要的就是要看产品打造水平，以及在产品基础下的豪宅氛围的培育……皇家礼遇·定制小豪宅叩响豪宅之门本项目必是凯旋投资在公寓领域的重磅力作，成为区域的绝对标高和领袖，是公寓产品的又一代言本案之前，没有产品为西关正街树立标杆，本案，将为西关街题名。必要性：重要规避点：项目实现价值飞跃的需要快速抢占区域市场空白企业实现品牌树立的需要改变区域价值认知客群区域价值倾向的需要产品力提升，规避操作风险贰产品出位策略塑造竞争力——树立标杆为影响力，注入价值NO.3.尊享的顶级服务NO.2.配套设施完善、高档NO.1.舒适、豪华的生活空间3步提升，带来项目价值的3次飞跃2000元/㎡精装修·定制小豪宅NO.1.舒适、豪华的生活空间公共空间的营造和私享空间的处理公共空间装修公共部分——精装修——增强文化内涵：公共部分——车库电梯厅：公共空间除了大堂和电梯厅部分的精装外，地下停车场的建设亦是场所的延伸空间，可提升住户的身份品质感。香港嘉御山地下车库电梯厅私享空间装修部分装修品牌推荐GROHE德国高仪德国杜拉维特德国柏丽水龙头、花洒卫浴厨具世界一流品牌被誉为卫浴行业的劳斯莱斯世界顶尖品牌马可波罗特地陶瓷地砖圣像双实木地板负离子釉墙砖行业内一流品牌博洛尼整体家装系统世界品牌家电世界品牌家电精装修·定制小豪宅NO.2.配套设施完善、高档高度舒适低耗能系统：断桥铝合金隔音系统健康新风系统Low-e窗ALULUX（多功能自动）卷帘恒大系列应用万科·金棫曲江应用晶城秀府应用家庭背景音乐系统：内置MP3模块住户可以自由存储自己喜欢的歌曲，并可在DVD、FM、MP3之间相互转换。海珀兰轩应用车库智能化及电动车充电系统相关链接1.比亚迪世界领先的电动汽车制造企业2.比亚迪FE6已投入一线试点城市3.比亚迪独创“铁电池”支持家用220V常规电压充电4.2010年西安将建设4座大型电动车充电站，城区内将建设200个充电柱暂无项目采用——暂属首家引用3G无线网络系统覆盖荣禾城市理想等多个高档社区应用顶层会所设置——西安首家红酒雪茄沙龙CLUB精装修·定制小豪宅NO.3.尊享顶级服务名企联姻、品牌嫁接新加坡辉盛国际宾至国际全球领先的酒店式服务公寓业主和世界首富的贴身管家管理运营商产品出位策略研判专业研判11?本案涉及的高、新技术或材料性价比高，可适当采用。NO.1.GROHE德国高仪的水龙头、花洒3500元左右/套NO.11.美的空调1.5P3800元NO2.德国杜拉维特卫浴面盆：600元/套坐便：2000元NO.12.外窗子系统/套隔热