I'mpossible缔造无限可能金地·西岸故事商业街营销案金缔置业·金地西岸故事项目组2010.10.22一一市场分析目录导航CONTENTS　NAVIGATION二二项目分析三三项目定位四四营销策略五五配合建议一一市场分析目录导航CONTENTS　NAVIGATION二二项目分析三三项目定位四四营销策略五五配合建议1、人口：31万人口的大规模宜居新城为区域商业发展提供坚实的消费基础。?人口：目前，南湖地区还由665公顷土地可供开发，可新增21万人，加上现状10万人，南湖新城31万人。?交通规划：设立滨水区专用步行道和自行车道，增强通往南湖、巡司河及小溪的路径。延伸绿色街道，改善公园与公园之间的联系。新城交通的主要道路分别是：5条南北向道路机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路；6条东西向道路机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。规划两条轨道交通7、8号线将通过南湖新城，建成后将大大改善居民的交通出行条件。2、交通：二环线、5纵6横的交通路网和地铁8号线，是区域商业发展的催化剂。?地铁八号线：起于盘龙城，止于野芷湖。经盘龙城、府河、金银潭、宏图路、中一路、黄浦大街、卢沟桥路、在二桥上游穿越长江，沿和平大道、徐东路、梨园、东湖路、珞狮路至野芷湖。?二环线：全长52公里，由二七长江大桥，二七路，发展大道，汉西路，汉水二桥（知音桥），龙阳大道，四新段（暂命名），杨泗港长江过江通道（桥或隧道尚未定），青菱段（暂命名），珞狮路，东湖路（及延长线），水东路（及延长线）组成。杨泗港过江通道珞狮路卢湾湖立交青菱乡八坦路立交3、产业：500亿产值创意大道，将带动区域商业整体提档升级。?至2020年，以珞狮路为核心的“武汉创意大道”将成为洪山区的支柱产业，总产出将达到500亿元，新增就业岗位10万个。?创意大道将带动武汉创意产业的发展，使得珞狮路将为北京的中关村、深圳的华强北，成为中国中部的创意之都。4、区域商业市场分析?售价：仅南国SOHO和保利心语在售。?南国SOHO（8米层高）均价30000。?保利心语目前售三期底商（6米层高），报价16000-20000元?租金：?单层租金区间：临街为30—80元/㎡/月，内街为30-35元/㎡/月。?可隔为双层的租金区间：临街为60-80元/㎡/月，社区内为40-60元/㎡/月。?业态：以生活配套为主，包括餐饮、超市、家装、水果店、干洗店等。南湖片区商业调研单铺面积租售价格主力项目名称商铺位置层数层高招商政策业态组合开间进深面积出租销售商家干洗店、超市、小餐1保利·心语临街商铺26米3-5米8-10米43-83平米40-6016000-20000馆、布艺装饰等层高8米可隔对装修调性有要求，泰然·南湖住宅底商、移动营业厅、面馆、2为2层，收单层8米4-6米6-8米50-100平米40-80暂不出售根据不同业态收取租玫瑰湾小区内商业水果店、家装布艺等租金金有差别限制小餐馆经营，其超市、宠物医院、水3澜花语岸临南湖大道34米3-8米8-12米50-100平米20-30只租不售余皆可果店、早点摊2层（仅按1楼6-12网吧、银行、超市、4明泽丽湾临珞狮南路4.8米12-15米150-300米60-70只租不售面积收租金）米宾馆文治街与丁一楼临街均价43000，一楼里间南国沃尔5字桥南路交48米15-800均价28000，二楼均价23000SOHO520玛汇处整体均价30000丁字桥南路15米3-5米5-8米30-50平米60家居家装、生活配套无二手门面销售，原销售价格6宝安·璞园超市、药店等生活配文治街1-2层6-8米5-7米10-15米70-500平米50-6018000-20000（2009年9月）套一手门面，只租不售，仅30000餐饮、家居家装、武7水域天际文治街1-3层5.5-6米5米12米60平米40-45武商方单铺未出租商量贩临武梁路1-2层4.5-5米3-5米10-12米50-150平米30-40咖啡厅、茶楼、美容大华·南湖限制业态、利用二手8临书城路2层8米5米15米150-300平米40-50只租不售餐饮公园世家房门店、只租不售内街1层4.5-5米4-5米10米100-200平米30超市等生活配套家居家装、二手房门临武梁路1-2层3.6-4.2米3-5米6-8米30-100平米30-35店部分地段对业态有限二手门面18000-22000餐饮、美容美发、二金地·格林临书城路1-2层4.8米3-5米5-8米50-100平米45-60制9手房门店小城内街13.6-4.2米3-5米8-10米30-120平米30-35餐饮等生活配套8000元/平方米--17000元/平方?2层3.6-4.2米70平米起米一一市场分析目录导航CONTENTS　NAVIGATION二二项目分析三三项目定位四四营销策略五五配合建议1、商铺概况：?总体：共有77个商铺，面积6517.09㎡。商铺?可售：75间可售（S1为商业会所，不售），总面积5857.74㎡。面积100㎡以内的商铺占总套数的81%，类型套数面积双层商铺182843.59总面积的58%。单层商铺573014.15?形态：1、2、3、8号楼底商（红色标注）和2、会所(不售)2659.35合计776517.093号楼与8后楼之间的独立商铺（紫色标注）。可售商铺面积分布表123累计套建筑面面积累计面面积段套数套数比数比积比积比401216%16%392.817%7%40-501317%33%586.7710%17%5650-601723%56%952.5516%33%60-801317%73%887.0515%48%890-10068%81%553.379%58%7100-11279%91%741.4613%70%140-15523%93%300.555%75%258-31757%100%1443.1825%100%910合计75100%　5857.74100%　2、规划分析受地块形状影响，临珞狮路面宽仅约100米，考虑到社区主入口临街的昭示性，临街铺面较少，以内街商业为主。?商业形成小区入口中轴，有澳新学院助于入口打造景观带?商铺均设置在小区业主必经规划路之路，方便业主?北面为澳新学院，师生为本华大123珞项目商业提供强大消费力狮家100米?西面为已经入住的华大家园园南路，规划路为小区居民从珞狮56路回家必经之路，为项目商87业提供大量消费人群?内铺对外昭示性弱，辐射能910力有限，门口停车不便?内铺较多的依赖于小区内部和周边有限的消费人流种子公司3、商业环境分析?车流量大，但人流量小。作为连接二环线与三环线关键枢纽、快速进入武昌的门户之一，街道口商圈珞狮南路未来车流量将持续增长，项目便利性会大大提升。但目前该路段人流量小，商业氛围较差。?位于珞狮路商圈核心，但短期珞狮南商圈内商业辐射范围窄。项目3公里内已经有武商量贩、中百仓储等大型超市（沃尔玛也即将进驻南国SOHO520），周边社区已经有一定的配套商业，难以辐射其他社区。4、商业产品分析可售商铺面积分布表?面积小、总价低。81%的商铺面积在累计套建筑面面积累计面面积段套数套数比100㎡以内，投资门槛低。数比积比积比401216%16%392.817%7%?大面宽、浅进深、层高高：面宽最低40-501317%33%586.7710%17%5米，进深10米左右，首层最低4.250-601723%56%952.5516%33%米，展示面大，空间阔绰。60-801317%73%887.0515%48%90-10068%81%553.379%58%?双层大铺是难点：258㎡以上大铺占100-11279%91%741.4613%70%整体面积约1/4，均为2层（且二层140-15523%93%300.555%75%面积较大），总价高，是销售难点。258-31757%100%1443.1825%100%合计75100%　5857.74100%　5、项目商业核心价值体系?500亿创意大道，政府大手笔投入，未来商机无限。?“五横六纵”大交通价值，珞狮南商圈核心，坐拥31万高知高收入消费群体，潜力巨大。?区域前景好，升值潜力大——地铁商业、二环线经济，地段决定身段。?5分钟辐射圈内约3000户居民，逾2万高校师生日常消费首选。?金地集团南湖8年积淀，金地品牌具有的号召力和公信力。?纯街铺，面积紧凑、总价低，多维灵动空间。一一市场分析目录导航CONTENTS　NAVIGATION二二项目分析三三项目定位四四营销策略五五配合建议1、商业属性分析商业分级理论商业级别市级中心商业区区域性商业区泛区域性商业邻里性商业规模30万㎡以上4-18万㎡0.9-4万㎡1800-9000㎡区位城市交通、人口核心区，居民聚居区、商大型住宅小区，住宅小区自发形成历史形成的商业聚集区务集聚地，公共人流集中交通便，配套物业交通集散地周边利客流量日人流量50万以上日人流量10万以4万以上居住人口5000以上上核心客户内城区与中距离郊区（半区域15分钟车程步行15分钟内小区内部及周边居小时车程内）居民与办公内居民，以及外的居民民工作人员、旅游者来消费者商业形态集中商业为主商业街＋集中商商业街为主，个中、小型商业店铺业别集中商业?本项目的商业体量约为5000方，属于邻里型商业。?辐射圈半径约为1～2公里，辐射人口约4～7万人，以步行15分钟内居民消费为主。2、客户定位从区域商业的现状和本项目商业属性、所处的位置及规划来看，本项目商业未来的消费人群将以地缘客户为主：?珞狮南具有消费力和高层次消费需求的居民——西岸故事、华大家园以及附近楼盘业主?珞狮南高校师生