潮白河北区2.0用地概念性规划方案-初步阶段汇报?基地分析?容积率分析?土地价值、产品卖点、规划策略?规划理念与意象分析?规划结构分析?配套设施?道路系统与停车分析?景观环境基地分析LOCATION/位置地理位置分析LOCATION/位置潮白河宗地分析地块编号说明A区：水景越层豪宅；B1-B6区：高层住宅；B7区：配套公建，水岸商街；B8区：配套公建，轻轨广场，轻轨商业综合体建筑规划总平面图建筑规划总平面图建筑规划总平面图景观规划总平面图规划方案日照、容积率测算规划研究:18F平行短板,大寒2小时日照极限容积率2.430小时日照范围1小时日照范围2小时日照范围3小时日照范围规划研究:21F平行短板,大寒2小时日照极限容积率2.550小时日照范围1小时日照范围2小时日照范围3小时日照范围规划研究:32F平行短板,大寒2小时日照极限容积率2.90小时日照范围1小时日照范围2小时日照范围3小时日照范围规划研究:32F平行短板,大寒3小时日照极限容积率2.30小时日照范围1小时日照范围2小时日照范围3小时日照范围规划研究:住宅设计通常采用的楼型高度区间6F12F18F22F28F32F规划方案拟采用的楼型高度范围规划方案拟采用的楼型高度范围A区100M80M60MB区22-28F16-18F12F规划方案日照测算:全部南北向短板,大寒3小时日照极限容积率2.58(含配套公建区)0小时日照范围1小时日照范围2小时日照范围3小时日照范围规划方案日照测算:全部南北向短板,大寒3小时日照极限容积率全部南北向短板,大寒3小时日照不计配套公建街区住宅用地极限容积率:2.68全部南北向短板,大寒3小时日照计配套公建街区总平均极限容积率:2.58后续方案落实中可保证的总平均极限容积率:不低于2.5可能导致后续规划\建筑方案设计中容积率减小的原因简析:1）深入规划方案中对住宅天际线的调整,对建筑高度提出要求;2）深入规划方案中对幼儿园冬至3H的规划要求导致部分遮挡楼座高度降低；3）建筑方案设计中对每街区楼型高度的标准化分类影响;4）建筑方案设计中对户型面积的明确界定导致部分楼座进深调整等。土地价值、产品卖点、规划策略简析除地价因素以外，本项目的土地核心价值点——水——蓝色水岸与绿色自然，悠长江景与辽阔视域本案弥补距离因素的营销重心——轻轨广场——创造郊区宅第的便利特征土地资源利用规划与产品主要卖点简析辽阔视野高层住宅：北向辽阔视野，南向花园组团；中心区住宅：中心景观，大气磅礴；水景豪宅：潮白水景，绿色堤岸；辽阔视野高层住宅：东南向辽阔视野，另一侧花园组团；花园住宅：组团花园，社区情景；潮白水景濒渠住宅：蓝色水岸，水镇情境；蓝色水岸规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划水景毫宅：·高层低密度（100米/9。2%-10。5%），留出更多楼间空隙给后排水景；·研究不同朝向的水景可能性；·由西向东高低渐变，以减小对B区日照遮挡；·水景视觉研究以提升景观品质。案例分析:中信·深圳·红树湾案例分析:中信·深圳·红树湾·案例特征：90度折板楼型——通过前、后两向观景的折板楼型加大住宅观景面宽，从而大幅度提高观景户数；·案例评价：该手法十分适合南方楼盘（深圳特点），对南向采光要求不高；但本项目不完全适用（参右侧分析图）：1）北京地区南向要求高（偏西15度-东25度），楼型最多为140度折板，此时东侧户型水景角度已很小；2）以上朝向原因还造成北京住户通常要求主厅主卧应南向，而东侧户型北水景，与主厅主卧方向相反；3）对于平均250平米的高层越层户型，两梯二户型公摊较大，而两梯三户型中间户南向无水景；·案例启发：虽然采用折板楼型、通过南、北两向水景提高观景户数的手法不适用，但可以通过户型错动的楼型增加西向观水户数案例分析:华油地产·海南·海景住区案例分析:华油地产·海南·海景住区·案例特征：高层区前塔后板，折板楼型使所有第二排楼的户型不仅“可看到海景”，而且“正面向海景”；·案例评价：高品质水景房的价值在于不必走到窗前便能坐拥水景，即朝向景观角度上不能被正面遮挡；否则只能被称作“水景阳台”而非“水景房”；·案例启发：所有A区一排、二排住宅均应在注重采光朝向的同时，注重研究规划中的“无遮挡水景视廊”规划方案:A区水景豪宅，无遮挡水景视廊；B1、B2区更多可观水住宅A区首排水景视廊分A区后排水景视线分B区更多可观水住宅析析规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划辽阔视野的高层住宅：·集聚高容积率，增加高视觉品质的户数与面积；·东侧随日照方向错动，减少对西北侧日照遮挡；·北侧利用日照、视野双优势集聚高层高容积；规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划中心区住宅：·缺乏水景观及辽阔视野；·应注重中心景观的大气磅礴创造心理需求的满足；·还应在入口中心广场、主轴等方面创造京城宅第尊贵感；花园组团住宅：·缺乏水景观及辽阔视野；·景观设计应强调花园情景、亲切感、私密感与鼓励和谐交往的社区感；案例分析:北京·棕榈泉·案例特征：气派的入口广场，鲜明的主轴线；完整的规划结构·案例评价：注重“门面”，大气华贵，彰显“京宅”气质，满足特定客户心理需求；·案例启发：本案客群正需要“北京感”、“非边缘化”、“远距离换来高品质”的心理满足感；规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划近水品质：·营销语言“顺路下去就是岸边”；·海螺绿廊直接将中部人群方便引向两极：潮白水岸——轻轨广场·未到水岸，先见水景，未达水边，先听水声；·所有内部景观语言更强调濒水风情的暗示；规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划近水品质：·营销语言“顺路下去就是岸边”；·海螺绿廊直接将中部人群方便引向两极：潮白水岸——轻轨广场·未到水岸，先见水景，未达水边，先听水声；·所有内部景观语言更强调濒水风情的暗示；规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划近水品质：·营销语言“顺路下去就是岸边”；·海螺绿廊直接将中部人群方便引向两极：潮白水岸——轻轨广场·未到水岸，先见水景，未达水边，先听水声；·所有内部景观语言更强调濒水风情的暗示；会所会所规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划近水品质：·营销语言“顺路下去就是岸边”；·海螺绿廊直接将中部人群方便引向两极：潮白水岸——轻轨广场会所会所·未到水岸，先见水景，未达水边，先听水声；·所有内部景观语言更强调濒水风情的暗示；规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划近水品质：·营销语言“顺路下去就是岸边”；·海螺绿廊直接将中部人群方便引向两极：潮白水岸——轻轨广场会所会所·未到水岸，先见水景，未达水边，先听水声；·所有内部景观语言更强调濒水风情的暗示；规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划近水品质：·营销语言“顺路下去就是岸边”；·海螺绿廊直接将中部人群方便引向两极：潮白水岸——轻轨广场会所会所·未到水岸，先见水景，未达水边，先听水声；·所有内部景观语言更强调濒水风情的暗示；规划策略简析：针对土地资源分布与产品卖点计划近水品质：·营销语言“顺路下去就是岸边”；·海螺绿廊直接将中部人群方便引向两极：潮白水岸——轻轨广场·未到水岸，先见水景，未达水边，先听水声；·所有内部景观语言更强调濒水风情的暗示；规划理念与意象雀翎飞舞——中心与边缘雀翎飞舞——组团设计雀翎飞舞——组团设计雀翎飞舞——组团设计雀翎飞舞——中心区设计雀翎飞舞——中心区设计曲水流觞——中心区设计雀翎飞舞——中心区设计螺旋结构——海螺绿廊设计中文方块字——文化图标C区SOHO规划建筑规划总平面图景观规划总平面图配套设施居住区级集中配套设施规划配套公建规划轻轨商业综合体零售小型超市金融邮电等地下停车库社区综合中心社区服务中心健康中心文体中心教育设施小学幼儿园行政及社区管理中心街道办事处派出所行政管理用房市政公用用房地下设施B8区配套设施规划l幼托行政管理小学商业服务轻轨广场道路\停车系统规划道路交通系统规划案例分析:中建地产·西安·群贤汇·案例特征：地面日常车行路为外圈环路，沿线大量停车，除搬家、救灾等特殊情况外组团内部不许机动车进入，彻底人车分流；地下车库也规划为环路，停车后直接进楼；中心绿地空出，彻底实土绿化，停车效率最高且地下室面积最小化；·案例评价：地面人车分流、停车效率高且不干扰中心生活空间；地下停车入户、实土绿化、车库面积经济；·案例启发：地上日常车行路仅限外环路（一级路），底下规划近楼环路；案例分析:中建地产·西安·群贤汇·案例特征：地面日常车行路为外圈环路，沿线大量停车，除搬家、救灾等特殊情况外组团内部不许机动车进入，彻底人车分流；地下车库也规划为环路，停车后直接进楼；中心绿地空出，彻底实土绿化，停车效率最高且地下室面积最小化；·案例评价：地面人车分流、停车效率高且不干扰中心生活空间；地下停车入户、实土绿化、车库面积经济；·案例启发：地上日常车行路仅限外环路（一级路），底下规划近楼环路；案例分析:广州·星河湾·案例特征：车库入口景观化，半地下车库结合下沉花园，使车库自然通风采光；·案例评价：自然通风采光的地下车库，部分减少了车库送排风（火灾补风排烟）设备投资，同时减少了照明通风等日常运营费用；同时停车后可直接步入花园绿地，创造景观化、情景化的回家路线·案例启发：本项目不建议采用半地下车库，但建议后续建筑、景观设计采用局部下沉花园解决车库局部自然通风、采光问题；地下车库、地面停车设计景观环境意向URBANEXPERIENCE/体验城市SCHEME2/方案2FAMILYACTIVITY/体会家庭HIGHQUALITYOFURBAN/高质量社区生活SOCIALACTIVITY/社区体验ASAFEANDWELLCOMIN