中赢滨江江晖路项目策略探讨我们有什么滨江区政府版块，西靠江晖路、南依滨河路、东邻江南实验学校、北邻杭政储2010—29号地块，离地铁1号线滨和路站仅500米，与规划中的望江隧道近在咫尺，四周交通便利发达，周边高档小区林立，但是周边商业配套相对欠缺。规划由地面2幢高层写字楼、部分沿街商铺和三层地下室组成的一个城市精品综合体。其中北面一栋写字楼2-5层裙楼分别定位为大型中餐饮（2层）、KTV（3层）、健身中心4层）、影院（5层）、6-14层标准层定位为经济商务型酒店、15-21层定位为写字楼；1层裙楼及地下1层定位为一个大型生活超市；南面一栋写字楼定位为纯5A甲级写字楼。价值小结?11万方,规模适中?酒店/KTV/影院/餐饮/健身/超市/5A写字楼,主流的商业商务业态一个不少?滨江主干江南大道,地铁站500米,望江隧道旁边,交通位置绝佳?滨江中央居住区，成熟小区/学校/写字楼环绕四周,市场需求条件绝佳价值判定我们和综合体有关-HOPSCAAPARTMENT住宅HOTEL酒CLUB俱店乐部HOPSCAOFFICE办公SHOPPING购物PARK公园加拿大蒙特利尔地下商城（TheUndergroundCity,Montreal，1962－至今）_玛丽城广场（PlaceVilleMarie）伦敦码头区再造项目（LondonDocklands，1981－1998）伦敦码头区重建工程项目，是一个典型的城市衰落区域经过大规模改造后焕发活力的样板项目。已成为英国财政部对政府投资的大型改造项目进行评估标准的指引。日本横滨港未来21区（1983－2006）横滨港未来21区，简称MM21，位置紧靠现有市中心，东北滨临大海，面对海湾大桥，景观壮丽；原是临海的造船基地，1983年底开始填海造地和开发建设。澳大利亚悉尼达令港文化娱乐区（1984－1988）达令港的开发主要是通过对传统产业类城市用地和建筑的改造再生而获得社会经济和环境改善的“双赢”。对城市环境、对人的需求给予极大的关注；同时利用对保护产业类历史遗产事业的投资，成功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。日本东京惠比寿花园更新改建（1994）_东京湾德国柏林波茨坦广场（PotsdamerPlatz，1992－2002）波茨坦广场的开发已成为柏林市的新地标，因为它象征着东西德统一后德国新生代充满喜悦、活力与新希望之共同愿景，颇具时代意义。新加坡新达城（1984－1997）与CBD商务中心仅一河之隔的新达城，建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊，但却没有堵车问题。从对从对比中比中,,发现个发现个性的市性的市场场价价值值--看杭城典型看杭城典型””万象城万象城””万象城的蓝本——洛克菲勒中心多元（共性），商业化,国际，时尚，奢化多元（共性），热闹,娱乐，个性，年轻从对从对比中比中,,发现个发现个性的市性的市场场价价值值1.类万象城综合体,城市概念,亲民性不足2.类万象城综合体,城市未来版块,现实与未来需要时间培育3.类万象城综合体,新区域中心，大范围辐射4.类万象城综合体,大而全,多元性为主，主题性不够我们源自综合体,却有自己的特点酒店+超市+餐饮+娱乐+商务HOTEL+MALL+RESTAURANT+ENTERAINMENT+OFFICE?稀缺性：成熟区域,填补空白?便捷性：交通方便,四通八达?品牌性：精品品质,品牌消费?复合性：商业商务,主题突出享受价值ENJOY我们的个性价值1.我们是综合体的,更全面2.我们是精品型的,更务实3.我们是区域性的,更亲民4.我们是地铁旁的,更便捷5.我们是主题性的,更特色享受商业，享受商务享受消费，享受工作ENJOYBLUE项目价值界定-项目形象定位E&B地铁旁,蓝色优质综合体交通优势物业个性物业价值我们不可能放弃综合体概念，但打着城市综合体不少！我们需要！对综合体进行主题挖掘，寻找更具新鲜感的市场记忆点！BLUE，是我们找到的最佳载体，它不仅是一种商业商务理念与口号，一种开发理念，而且也是一种产品业态！当然如果你愿意坐下来，那我们可以告诉你更多——E&BEXCELLENT优质主题，以享受为核心enjoy——享受的eazy——轻松的efficiency——高效的ecotypic_生态的Energy_活力的高效的活力的轻松的生态的立体交通、现代技术、智注重现场感，体验式高性价比，可轻松实现低碳的，节能的、立能平台、成熟区域构成高，功能复合交流增值空间，可轻松实现体景观体系效的商业商务运营平台注重空间的可成长性BLUE主题business—商业商务为主体的brand——品牌消费基地ENJOY-BLUE蓝色让我们想到什么蓝天、水、商务、科技、智慧、未来、精致、价值……OK，只要能够轻易的体会到其中一个意思就很好了，如果还有其它的那就更棒了。LBENJOYUEB——business——商业商务—写字楼L——hotel/mall——酒店、超市U——restaurant——餐饮E——entertainment，娱乐——KTV、影院项目命名中赢?时代天地考虑到品牌的延续性，我们认为应继续延用“时代”钱塘浪涌，滨江崛起。时代，让人联想风起云涌的时代变迁；时代汇，应时、应景，大气磅礴。天地，与综合体的物业特点较吻合,体现较高的档次性与国际性,对商业/商务的各业态的包容度较高备选案名中赢?时代汇中赢?金翎中心中赢?双子星广场中赢·时代天地地铁旁,蓝色精致综合体一座蓝色综合体办公·酒店·购物·餐饮·娱乐两大主题价值稀缺价值·CLD成熟价值三种速度地铁·隧道·立体交通四大品牌联盟品牌商业汇聚·品牌企业入驻·品牌精装·品牌团队打造五大商务解决平台复合·轻松·高效·生态·活力项目的推广主题智汇天下，天下智慧这是一个财智平等、以财求智、以智生财、智财相融的财智时代。智者，达天下。智汇，则财富汇。天下智汇，实则海纳财富，核聚未来。解决了项目总体形象,让我们来聚焦项目营销拓展的主要难点这将是推广的主要方向与焦点机会与挑战机会:项目所在区域,成熟住宅小区和写字楼立林,但周力缺乏集中式的商业配套,对于本案商业部分的推广而言是一个很大机会点,商业的难度初步判断不大挑战:项目所在区域不是传统意义上的商务区域,写字楼的销售面临较高挑战问题聚焦写字楼的形象包装与市场拓展是本案的核心焦点写字楼一般的几种做法1。卖地段,卖资源,比如:坤和中心万源汇聚,商务百年2。卖硬件,卖产品比如:公园大厦德国制造3。卖人群,卖对位比如:欧美中心世界500强那我们应该怎么卖对自身硬件资源的检视发现易有产品亮点,难有绝对优势1。IBM不是卖电脑的它是出售解决企业桌面解决方案的2。IPOD不是卖手机的它是出售掌上数码科技享受的3。SONY不是卖笔记本的它是出售金领便携移动办公解决方案的那我们仅仅是卖办公场所的写字楼吗？目标企业使用写字楼的本质在不同阶段完成企业经营与发展战略阶段需求我们的写字楼扮演的角度或者说是价值应该是为目标企业解决在发展阶段中所遇到的商务办公问题或困惑提供一整套的解决方案不同的企业有不同需求不同的阶段会有不同侧重点我们的定位:更具本质性/价值性/针对性谁是我们的目标人群滨滨江江区当区当下高新下高新产业产业蓬勃蓬勃发发展展表表现现最明最明显显1.1.通通信制信制造造业业区区内拥内拥有有100100余家通余家通讯讯设备设备制制造造企企业业，，代代表企表企业业有有UTUT斯斯达达康康、、东东信信、、华华为为3Com3Com、、阿阿尔尔卡卡特特2.2.软软件及件及服服务务外包外包产业产业区区内拥内拥有有软软件件企企业业10001000余家，余家，诺诺基基亚亚3G3G软软件件研研发发中心、中心、TATATATA咨咨询询服服务务、西、西门门子子、、信雅信雅达达、、恒恒生生电电子子、、浙浙大大网网新、新、浙浙大中大中控控3.3.集集成成电电路路设设计计制制造造业业集集成成电电路路设设计计企企业业3030余家。中余家。中科微科微电电子子、三、三星半星半导导体体研研究所究所、、士士兰兰微微电电子等子等。。杭州高新区云集了16家世界500强企业，如NEC、三菱、博世、微软4.4.电电子子商商务务（（含物含物流）流）、摩托罗拉、英特尔、诺基亚西门子、三星、德信等。另，杭州市有电电子子商商务务企企业业100100多家，多家，0808年年收入收入70%-80%的高新企业设立在滨江区。36.336.3亿亿元，元，区区内拥内拥有全有全国国40%40%以上以上的的电电子子商商务务企企业业。。5.5.动动漫漫、、网络网络游游戏戏产业产业中南中南卡卡通、三通、三辰卡辰卡通、通、盛盛大大边边锋锋、中、中国国创网创网等等4040家家动动漫漫和游和游戏戏企企业业加加盟盟基地。基地。高新企业为主力的滨江市场实力发展期创业发展期自建总部大楼规模不大/人数不多/或购置大面积办公楼要求与实力的比例失为主调如:苏泊尔/阿里巴巴导致他们只能选择,地理位置较偏避的如白马湖创新园我们称这些企业智慧型发展企业1.高速发展的蓝股企业2.未来企业阵营里的生力军3.以知识型力量赢取未来与发展的非资源/背景性4.以新理念新思维心态年轻的活力型企业发展中的新兴企业他们的关切的是什么1.发展阶段需要人才,较好的办公环境与地理位置,对防止人才流失/吸纳人才,影响度较大2.发展需要好的一张企业名片,这成为企业拓展市场客户重要的支撑点,商务办公的形象度就成为这种名片重要的组成部分.3.发展阶段的日常运作便捷度,商业配套很重要,一影响运作,而关系成本4.交通便利度,无论是对日常商务运作与员工精力的