写在前面……2010恒星项目面临怎样的市场和客户第一部分巩义市概况巩义简介巩义是河南省重要的工业城市，市区距郑州只有82公里，距洛阳仅76公里，区位条件优越，历史文化悠久，资源丰富。随着我国“中部崛起”政策的出台，中部地区进入了一个历史发展的新高潮。巩义位于中原大地的中心，也迎来城市发展的全新契机。近年来巩义经济保持健康快速发展，城市形象不断提升，居民生活水平逐步提高。地理环境巩义市位于河南省中部、中岳嵩山北麓，北纬34”31‘一34”52’，东经112”49‘－113”17’。总面积1041平方公里。巩义区位优势明显。陇海铁路、310国道和连霍高速公路横穿东西，豫31线、焦（作）巩（义）黄河大桥纵贯南北。全市通车总里程达1347公里，有6条铁路专线与国铁相连。巩义历史???巩义历史悠久，文化底蕴深厚。是华夏文明发祥地的核心地区之一。境内有裴李岗、仰韶和龙山文化多处。夏代的都城斟鄩、释源祖庭慈云寺、隋唐时期全国最大粮仓洛口仓、隋唐陶瓷古遗址、杜甫故里、北宋皇陵、康百万庄园等，不仅在巩义大地上展示过自己的辉煌，而且至今还是巩义的重要历史景观。矿产资源巩义矿产资源丰富，工业经济发达。已探明储量的矿产资源28种，主要矿产有煤、铝矾土、耐火粘土、高岭土、硫铁矿、石灰岩等。其中分布广、储量大、品位高、易开采的21种。气候环境?巩义属暖温带大陆性季风气候，位于我国1月平均气温0℃等温线北侧。年均气温14．6℃，年降雨量为583毫米左右。四季气候的特点是：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季阴雨连绵，冬季寒冷少雪。又由于境内地貌特点，东南部及南部山区气温低，雨雪多；向北随山势降低，气温增高，降水减少；至中部丘陵和平原区雨水中等；西北邙岭及西南鲁庄地区，温度稍高，雨水偏少。人口状况2008年末全市总户数207908户，常住总人口808766人，其中男408427人，女400339人，城镇人口340490人，城镇化率达到42.1%。全市人口出生率9.73‰，死亡率5‰，自然增长率为4.73‰。2010年，建成区面积达到30平方公里，人口28—30万。巩义经济???2008年全市生产总值完成349.7亿元，比上年增长14.1％。人均生产总值43333元，增长13.5％。三产业结构为1.6：76：22.4。在国民经济总量中，非公有制经济发展迅速，全年完成增加值290亿元，增长14.5％，占全市生产总值比重达83％，比上年提高2.6个百分点。?收入城乡居民生活水平继续提高。2008年全市城镇在岗职工年平均工资??23064元；城镇居民人均可支配收入13236元；人均消费支出7869元；全市农村居民人均纯收入7960元；农村居民人均生活消费支出3764元。城乡居民储蓄存款余款为105.7亿元，比年初增长25.1％。支出?2008年全社会固定资产投资完成167.76亿元，比上年增长27.5％；其中：城镇完成投资141.43?亿元，增长29.7％。社会消费品零售总额完成90.7亿元，比上年增长21.6％。分地区看：城区零售额60.8亿元，增长22.2％，农村零售额29.9亿元，增长20.3％。分行业看：批发零售贸易业零售额73.9亿元，增长24.4％；住宿和餐饮业零售额16.8亿元，比上年增长20.9％。?支柱工业发展目前巩义已经形成电解铝深加工、能源、耐材、机械、食品、建材和净水剂等八个支柱产业。能源、机械、建材、耐火材料、有色金属冶炼等传统支柱产业发展优势依然显著，净水材料、铝材深加工、非织造布、轮胎钢铰线等新兴优势产业2008年成为未比上年来经增减％济发展主要发电量支撑点。预626838示着巩义万度未来41.3若干年的支柱产业的发展仍然以此为基础。原煤397.5万吨1.0耐火材料制品585.3万吨28.7骨干企业发展石墨及碳素制品102.1万吨2008年规模以上工业企业完成工业增加41.3值208.94亿元，比上年增长18.2％。电解铝37.7万吨全市规模以上工业企业实现产品销售收-6.2入773.3亿元，比上年增长24.2％；铝材94.5万吨实现利税总额100.5亿元。工业产品产70.888.2销率达96.9%。2010年，力争培育销电线万公里195.7150售收入超百亿元企业家、超亿元钢芯铝绞线25.1万吨企业2—3家、超20亿元企业3—5家41.7、超亿元企业100家。?烧碱6.3万吨-13.3纯碱9.7万吨-30.4水泥770.4万吨52.1城市总结经济总量大，消费支撑能力强居民储蓄率不高，工商业投资意识强中小工商业性格浓厚，性格务实文化底蕴不高，聪明灵活渴望身份和地位的被认同第二部分房地产宏观市场分析房地产宏观市场的预测国内整体经济：正在复苏。?出口贸易积极好转，通胀苗头出现。国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏国内行业：分类指数显示，复苏在各链条环节表现不一房价：全国房地产价格迚入全面上涨阶段土地市场：各地地王频出，市场热度不断上升政策：房地产行业依然在享受在各种优惠政策房地产关系全景影响2010年市场的核心因素市场内在规律价量规律的实际反映从该因素得出的基本判断全国市场中短期发展走势通胀的作用2010年全国市场的总体预测结论房地产总开发量（万平米）商品房年销售面积（平米）150400000300000100200000501000000020052006200720082006200720082009总开发量696798120销售面积136000165000252600337100巩义近年来房地产市场保持稳定增长，05-08年开发量年均增长24％，销售量年均增长30％。高层住宅单价年均增长7％，多层住宅年均增长11％。仍有较大的增长空间。巩义住宅单月销量与价格走势60000250050000200040000150030000面积1000单价200001000050000135791357911..11..11.88888.99999.700000000008000000000090022222002222200222巩义目前处于量先价后的稳定上升阶段玉波园3指标/项目尚城华府颐豪园家福园格兰花园香榭里期容积率2.82.982.982.942.893.99绿化率35%35%35%35%37%24%总建7万18万14万17万7万10万风格简约现代西班牙风格简约现代简约现代简约现代简约现代在售项目主力户型面积（平米）格兰花玉波园2期尚城华府颐豪园香榭里朗曼假日园50，90，1115,128,13786,116,126135,156123,14314329　目前巩义市场提供主力产品以传统的方正户型为主，两房区间以80-90平米为主，三房区间以115-143平米为主。户型创新元素运用不多，但飘窗、北阳台、南侧景观阳台等较为普遍。本地产品的创新：1、入户花园的引入，在尚成华府、朗曼假日等项目实现。2、生活阳台，厨房一侧的生活阳台已成普遍元素。3、观景阳台，如朗曼假日.4、落地飘窗，如尚城华府三房户型。巩义项目总结中端项目为主，高端、低端市场表现不足。高层产品为主，多层主要提供低端市场。市区房价普遍高于新区房价，乡镇客户对市区产品接受度高。新区项目竞争激烈，已出现能够引领市场的产品。第三部分巩义市消费者访谈分析前言：近年来，巩义的房地产市场呈现欣欣向荣的热闹场面，市场供需两旺，房屋成交总量明显提高。其中精品楼盘的增长速度更是非常突出。随着市场的不断培育，消费者的心态变得越来越成熟与理性，究竟什么样的住房才能更好满足购房者的居住需求呢？我们通过街边拦访及深度访谈等方式调查了巩义居民整体的住房需求情况，以其分析购房者购房心态以及住宅需求情况1.调研的目的及内容通过市场调研了解潜在目标客户群的置业需求、居住品质需求、媒体接触习惯以及目标客户本身的特征，从而为我们的产品定位以及后面的市场营销的方式、手段等选择服务。2.受访对象的界定为了对客户有一个清晰和深入的了解，我们以严谨的工作态度，对潜在目标客户进行了详细的定量研究。在调研之前，我们首先对访问对象进行甄别筛选，被访客户必须同时满足以下三大条件：?被访者首先必须是家庭购房的决策人或主要参与者；?被访者必须是近期或者未来的2-3年内有购房打算的；被访者家庭收入应当高于本地一般水平。3.样本数据采集时间及地点?数据采集时间：2009年12月22日-2010年1月3日?数据采集方式：拦截式街访和深度访谈样本采集地点：全市范围4、报告分析说明本次报告的主要是涉及到项目相关的需求分析，其中包括客户特征分析、客户对整个巩义市场的认知、客户对产品的需求特征等等方面来进行，特别说明的是，因为本次市场数据样本的采集是以全市范围客户尤其是乡镇客户占去了一定的比例，因此我们在分析中使用了交叉分析和小众分析的模式，以期报告的数据分析结果对本项目的开发具有一定的参考性和针对性。客户特征分析客户特征分析首先要说明，我们本次访问的客户具有一定的指向性，以中高端人群为目标，淘汰中低收入群体样本。本部分的主要内容是对潜在目标客户的基本信息的描述，主要包括客户的职业构成情况，年龄构成情况，家庭收入几个方面；这有助于我们对客户形成一个整体的认知，帮助理清未来的目标客户定位。职业结构学生其他私营业主9%9%公务员农民3%7%10%工人14%小业主技术人员20%5%医教律等职员企业高管8%10%5%从被访者的职业构成可以看出，“私营业主/老板”占有29%的比例，其次为工人，职员，公务员，占34%，再次为“专业人员”占有13%的比例。受访客户中，年龄结构以26周岁以上客户为主，占86％。客户居住来源上，市区和乡镇较为平均，分别为43％和46％。家庭月收