2011年中国楼市新政之下绵阳楼市宏观环境简析尺度地产绵阳市场中心2011-2-11一边是房地产政策一边是中国货币政策影响中国房价的2大重要因素正在2011年初重拳出击2011年中国楼市“三板斧”虽然2011年来临不久，但在过去的2个月中，中国楼市连续经历了政府新一轮的“楼市三板斧”；第一板斧2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。第二板斧一天后，1月27日晚间，重庆、上海同时启动房产税试点方案。两地方案各有侧重，前者主要针对高档住房，而后者瞄准市场增量。多位接受《财经国家周刊》采访的业内人士表示，沪、渝两地，恰为一、二线城市的代表，若房产税试点成功，很可能在多个重点城市推广。第三板斧中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；以首套房贷款100万元20年期限为例，在此次加息前月供为7396.98元，此次加息后为7514.72元，相差117元，贷款总利息由775275元增加至803533元，增加了28258元。尺度观察2011楼市三板斧第一板斧“新国八条”政策关键点：1、进一步落实地方政府责任。（1季度落实房价控制目标）2、加大保障性安居工程建设力度。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。4、强化差别化住房信贷政策。（2套首付6成，贷款利率1.1倍）5、严格住房用地供应管理。6、合理引导住房需求。（全国性限购令）7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。8、坚持和强化舆论引导。尺度认为，在新一轮新国八条中，关于政府问责、继续提高2套首付及全国性的限购令3条政策，最可能在后续对楼市造成影响；尺度观察2011楼市三板斧第一板斧关键解读“新国八条”政策关键点：1、进一步落实地方政府责任。（1季度落实房价控制目标）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。尺度认为，首次提及房价调控目标化，在新8条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。调控已经严格至政治任务。虽然各地政府在具体执行本政策时可能存在一定差异，但无疑这是中央政府对各地政府第一次明确提及，其中更应重视的本条政策的信号价值，为政府下一步对局部过高地区房价更严厉的控制埋下伏笔；尺度观察2011楼市三板斧第一板斧关键解读“新国八条”政策关键点：4、强化差别化住房信贷政策。（2套首付6成，贷款利率1.1倍）尺度认为，目前继续提高的2套房首付比例与贷款利率，表面上是为了继续打击房产投机行为，实际在一定程度是对中国50年历史福利分房制度形成的大量改善型住房需求的更进一步打击；真正以房产为投资主要工具的客户，对多1成的首付并不敏感，真正敏感的是那些居住面积在90平米以下，因家庭人口增多，迫切需要改善的改善型客户；尺度观察2011楼市三板斧第一板斧关键解读“新国八条”政策关键点：6、合理引导住房需求。（全国性限购令）京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。尺度认为，限购并不是楼市良药，或许在短时间内对楼市有急速刹车的作用，实际将是下一轮成交高潮的累积，随后可能出现更大面积的反弹；对于市场来讲，限购令可能更多意义是为政府争取房价调控时间；尺度观察2011楼市三板斧第二板斧关键解读一天后，1月27日晚间，重庆、上海同时启动房产税试点方案。尺度认为，虽然呼唤多年的房产税政策最终在2011年落地执行，但从实际政策来看，重庆的房产税更多只针对高房价的类似于高消费的特别消费税，有点类似国外的奢侈品税，要想全国推广，各地房价认证标准过于复杂，很难全国执行；而上海的房产税，只针对市场增量房，且人均面积在60平米以上，同样直指市场极少量项目，也类似“高消费税”，两种增税方式的执行，都不具备在短期全国推广的可能性；对目前楼市房价的影响更是微乎其微；当然房产税的执行，更利于多套房的持有者会拿出持有的部分房子到市场上销售，从而增加市场供应量。从供需关系影响房价；尺度观察2011楼市三板斧第三板斧关键解读中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；尺度认为，基于近期一月中国经济CPI几乎接近5.4，完全超越2010年5。1的水平，并结合央行近期各媒体表态。2011年中国经济进入加息周期的信息越发清晰，2011年全年即将有3、4次加息，以对抗目前高通胀的经济环境；央行连续加息，一定程度减弱楼市的购房需求，最终会影响到房地产市场的供需关系和房价走势。而房价下调至少要经历三个阶段，即“量跌价挺”、“量跌价调”、“量价齐跌”，其中成交量下跌是开发商主动降价的前提，而成交量下跌一般要持续一定时间（2010开发商获利巨大）才会导致价格调整。2011年中国楼市“三板斧”之后的市场反映1、限购之后“禁购”，北京等地迎来更进一步调控细则；部分北京开发商开始促销；2、春节期间全国各地“零成交”现象明显，而成都春节却销售火爆异常，其背后是首套住房即将全面取消85折利率背景；在上海，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月起一律执行基准利率。在成都，从2月1日起，成都建行所有个贷中心，均收紧了首套房贷款利率优惠政策，目前对首套房贷款利率一律实行基准利率。一旦全面取消利率优惠，贷50万20年将增7万利息，因此成都2011年春节楼市末班车热销现象，完全可以理解；综述在2011年中国楼市“三板斧”的政策之下，从传统销售淡季全国各地销售业绩并不理想单点，并不太能看出2011年全国楼市走向；但从北京等地陆续出台的细则，与中国经济即将进入加息周期看来，2011年中国楼市从严从紧的趋势明显；但真正触及中国楼市产生大波动必须满足几大前提，第一：销售量的持续走低必须保持一定时间，才可能导致价跌；第二：从目前2010年全国楼市销售数据表明，各大开发商基本取得2010满堂红，资金链条良好，有能力支撑一定时间；第三：最终影响楼市价格还要看供需关系，通过房产税等政策的执行，逐渐进一步扩大供应量最终在多方面因素的促进下，影响房价；虽然2011年中国楼市将继续迎来调控的一年，且力度肯定强于2010年，但中国政府调控的目标是保持房价合理逐步上涨，短期内楼市全面大跌不太可能出现；观察中国楼市宏观环境，目的是把脉绵阳楼市发展趋势影响绵阳楼市2011年关键要素1、消费者心态特征1、目前仍有很多人对房价下调并无信心，对房价报复性反弹却非常担心，而且普遍关心调控政策的执行力度究竟有多大；2、去年政策最严、最早。很多人想着，这些政策太猛了，房价肯定会降的，实际上形成了反向刺激；3、目前绵阳传统中产家庭仍然把房产投资作为家庭投资第一选择；影响绵阳楼市2011年关键要素2、城市发展机遇1、按照2015规划，绵阳市域人口规模将达545万人，城镇化水平达50％，城镇总人口272.5万人，绵阳城市常住人口达到120万人；将在目前基础上翻上一番；城市消费力将大大提高；2、目前绵阳重点打通城市5桥交通动脉，为城市脉络状发展打下基础；3、成德绵经济一体化，城际铁路计划2012年开通，都是对城市发展的刺激；4、灾后重建机遇，也在刺激城市大踏步发展；影响绵阳楼市2011年关键要素3、2010年绵阳楼市存量1、2010年绵阳楼市存量巨大，2010年，绵阳城区共发放商品房预售证184个，较2009年增加83个；投放预售商品房面积480.07万平方米，较2009年增长91.9%。至2010年10月17日，绵阳城区商品房成交合同备案量为209.13万平方米，较2009全年增长36%；2、2011年恰逢绵阳主城区城市建设关键一年，主城区楼市存量巨大，消费者可选面较大，供需关系开始失衡；3、从尺度监控项目看，2011年春节绵阳楼市销售并不理想，目前存在“上不去下不来”的尴尬局面；综述根据目前中国楼市宏观环境及绵阳城市特征看，目前暂无法判断绵阳楼市走向，楼市政策的执行力度，往往需要2个月左右的消化期。在后续观察第一季度的绵阳楼市整体销售状况，才可能对2011年绵阳楼市走向作出比较准确判断；其次，各地楼市调控细则才刚刚开始，最终成都及绵阳地区的楼市政策走向也需要进一步观望；包括中国货币政策的走向，银行加息的节奏与各银行对利率的执行，都会在后续影响绵阳楼市；可以肯定一点的是，2011年绵阳楼市将迎来两级分化的可能，部分客群将通过城市道路扩充逐渐向往发展，而中心城区房价将与近郊开始拉开差距；在主城区的楼市竞争环境中，对精细化营销与产品竞争力的再提升将有更高要求；；