2011年房地产市场宏观调控政策解读与市场展望政策部分一、“新国八条”和“房产税新政”的颁布背景分析内容：z国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制；为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会后颁布了新的措施简称“新国八条”。z作为新一轮房地产调控的组合拳之一，已经酝酿多时的房产税试点工作于2011年1月27日启动。上海和重庆作为首批试点城市，正式宣布对住宅开征房税。分析：1)2010年中国经济已经走出低谷，迈入新的增长周期，全年GDP增速达到10.3%。同时，全年CPI同比上涨3.3%，特别是四季度物价上涨压力陡增，12月份CPI同比上涨4.6%,PPI同比上涨5。9%。展望2011年，GDP仍将保持较高增速，控制通涨和资产泡沫已经成为2011年经济政策优先关注的两大课题。2)在经济快速增长、流动性持续宽松、利率水平较低等诸多因素的共同驱动下，尽管房地产市场遭遇持续一年的史上最严厉的调控打压，2010年全年房地市场成交依然火暴，商品房销售量价齐升。尤其是2010年12月全国房地产市场成交超乎常态，商品房成交量再创新高，表现出继续上冲的强烈欲望，房市全面泡沫化的风险进一步显现。图：2010年北京商品房市场成交统计3)主要城市可供土地资源日益稀缺，可直接上市的国有土地甚至面临枯竭。同时集体所有土地征用日益困难，集体所有土地直接上市受制于宪法，短期无法突破。未来几年土地供应严重受限，冀望大规模增加土地供应以平衡供求进而依靠市场自身调节改变市场趋势几无可能；4)2010年房地产市场表现表明，房地产相关制度存在显著缺陷，仅依靠以市场化手段为主的调控措施并不能根本解决问题，制度变革已经迫在眉睫；5)2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳发展的目标。因此只有把房地产行业的问题解决好，才能更好地推动经济结构的调整。房地产本身的结构转型也是整体经济结构调整的一个重要内涵；6)住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。总结：“新国八条”和“房产税新政”的出台有着超越房地产市场本身以外更为深远的背景。因此，本轮房地产市场调控不仅将持续2011年全年，未来几年房地产行业都将面临持续深入的模式调整和制度变革，房地产业将进入一个战略转型期。二、“新国八条”主要内容解读1)第一条：进一步落实地方政府责任。内容：地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。分析：z这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。z规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。z此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。z此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海、广州等城市极有可能制定出价格涨幅线。2)第二条：加大保障性安居工程建设力度。内容：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。分析:z全国2011年将开工建设1000万套各类保障性住房。保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，有利于满足居民的基本住房需求。预计相关影响会在2012年开始全面呈现。z今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右；“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。北京已经正式进入了保障房和商品房并驾齐驱、双轨发展的新阶段。z保障房建设供应将在全国主要城市全面铺开。因此将促进更多城市的房地产格局发生变化。z在加大建设供应力度的同时，各地将陆续设计和规范住房保障基本制度。住房保障的长效机制和基本制度都将在今后几年确立并趋向稳定。从长期看，这将使公众对保障性住房形成稳定预期，进而逐步改变中低端人群的住房消费习惯和模式，对房地产市场的影响将是深远而长期的。3)第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。内容：z调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；z加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；z加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；z严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。分析:z首先，调整营业税政策将明显降低短期投资收益预期。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨。假定一套房屋以100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万；z其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，会在一定程度上降低部分开发商上调售价的愿望；z第三，目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易税费可能增加数倍；z第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，如果个税按照转让收益的20%足额收取，购房投资的预期收益将大幅下降，其调控效果远比房产税更直接也更有效；z此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。”4)第四条：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。内容：z人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率；z加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。分析：z继续遏制投机投资购房，在需求端进一步强化以满足首套房需求优先的战略导向；z对包括改善型在内的二套房消费的信贷政策进一步收紧，在强化抑制投资投机购房的同时，也对改善型购房给予一定的限制，意在控制二套房需求在短期内过于集中的释放，这实际上与房产税试点方案和推进进程安排显然是有所呼应的；z根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，不能得到贷款优惠支持，这使得短期内需依靠贷款支持在房产税开征前换购两套大房的门槛有所提高，这对经济基础较弱的二套改善需求有一定影响；z从2010年实际执行情况看，对于有经济基础支持的二套改善需求而言，信贷政策进一步收紧，并不会导致该类需求的明显收缩，影响是相对有限的。5)第五条：严格住房用地供应管理。内容：z各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；z在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；z大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；z加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明；z对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处；z对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。分析：z在供应端，体现资源向满足基本居住需求方向倾斜。同时，稳定商品房用地供应以稳定未来供求关系预期；z“十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年加大；2010年，北京明确提出了“两个50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地50%以上；新开工建设和收购各类保障性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上；北京市场将形成保障房、首套刚需商品住宅和二套改善商品住宅50%：25%：25%市场供应结构。6)第六条：合理引导住房需求。内容：z各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。z原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；z对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区