““让调控，再飞让调控，再飞一一会儿会儿””————新新““国八条国八条””政政策解读策解读政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版事件事件向加强版转变4月15日《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》1月27日《关于进一步加强房地产市场监管完善国八条4月20日商品住房预售制度有关问题的通知》“京十二条”（包括限购令）4月30日取消75月5日“深十三条”折利率调15控5月17日“浙十八条”力5月22日“穗24条”个城度5月26日《关于土地增值税清算有关问题的通知》市《关于加强土地增值税征管工作的通知》的6月3日限《关于规范商业个人住房贷款6月5日购中二套住房认定标准通知》令《关于做好住房保障规划编制的通知》《关于完善差别化住房信6月21日贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发9月29日〔2010〕10号文件的通知》调调次控再控再加强调调控密控密集期集期调调控淡控淡化期化期调调控强控强化期化期调调控淡控淡化期化期次加强“新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱力度再次加强2010年2011年1月4.15—7月底8—9月9.29—11月12月受政策调控影响，商品住宅月度成交量有明显下滑市市场表现场表现成交均价略有波动，仍然保持平稳（万平米）（元/平米）市场看空，持新政出台，市场观望，续观望成交量急剧下降成交量触底4.15新政9.29新政1.26国八条è事件1：2010年8月13日，北京。李克彻系列等国务院关于房地产市场不合理需政强政策府换在考察措施求。工作，届坚决背景时强抑调：制调投机炒下继续控，李的一贯作克强亲自挂帅，温总理重申调控部政政治背景治背景è事件2：2010年8月21日，江苏常州。署，凸显调控楼市的决心李克续策落实措施强副总理好国务院关于房地产，坚决在抑一制次投机炒会议上作要求：调行控为。的继政è事件3：2010年9月17日，北京。李è事件4：2011年1月26日，北京。国务院克强在“加快保障性安居工程建设工作总理温家宝，在“国务院常务会议”上，要座谈会”上强调，要坚持以人为本、执求研究部署进一步做好房地产市场调控工政为民，着力推进保障性安居工程，加作；快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业。è响应2：9月28日下午，财政对当前公租涉及到税部收给予政策发布的土地《通知》房建设和运营使用上的表示，将税优等多项惠。中è响应1：9月21日，住建部发通知要求，各地9月底前必须实现工到保障房，年末建成或基本建成60%以上安居。工程项目全部的开要达è响应3：1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不背景：楼市全面回暖低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。经济趋稳增强了政府宏观调控的底气，通胀走高增加了经经济背景济背景宏观经济未来风险我国ＧＤＰ同比走势l2010年GDP同比增速达10.3%。l在今年地产宏观调控及强制节能减排的背景下，宏观经济走势趋稳将坚定政府向转结构调整的决心。数据来源：国家统计局名义利率、CPI及实际利率同比走势108ll20102010年年CCPIPI同比同比增增长长33..3%3%。。64ll与与一一年年期存期存款款利利率相比率相比，，负负利利率水率水平不平不2l断扩大负利率。的常态化将导致银行储蓄搬家和断扩大。006.106.506.907.107.507.908.108.508.909.109.509.910.110.510.9存l款负利率活期化，的常带态来流动化将导性致泛滥银行。储蓄搬家和-2存款活期数据来源：国家统计局、中国人民银行化，带来流动性泛滥。-4-6实际利率CPI名义利率2010年商品住宅成交态势为“量跌价升”，其月度成市市场背景场背景交面积受两次调控影响较大；?2010年商品住宅成交态势为“量跌价升”；2010年成交面积为1231万平米，与2009年同比下降39.8%，成交均价为20454元/平米，同比上升41.9%。?受两次调控的影响，月度成交面积波动较大，成交均价影响相对较小；成交面积的波动受两次的调控政策影响明显，两次高峰出现在调控前和新政落地后；成交均价的波动也受政策的影响，导致成交结构的变化，从而影响均价，如4月份的均价高点，主要是由于成交中高端楼盘的占比相对较高所致。从金融、税收、市场、行政、问责5个角度对比比三次新政策政策叠叠加加政，如下表所示：金融税收市场行政问责?保障性住房、棚户区?首套大于90㎡首付不低?加快研究制定引导个人合理?对存在土地闲置及炒?建立考核问责机改造和中小套型普通商于30%；住房消费和调节个人房产收地行为的房地产开发企制；品住房用地不低于住房?三套及以上首付及利率大益的税收政策；业，商业银行不得发放幅提高；首付增加外地停贷建设用地供应总量的?对落实稳定房价、推进?加大土地增值税的征收管新开发项目贷款，证监4·15?供应紧张、房价过高的地70%，并优先保证供保障性住房建设工理；部门暂停批准其上市、区，可暂停发放三套贷；应；作不力，影响社会再融资和重大资产重组。发展和问责稳定的，要?对不能提供相应证明的非?对定价过高、涨幅过快的房?加快发展公共租赁住追究责任；本地居民暂停发放；地项目的重点清算和稽查；房；?所有贷款购房首付不低于?对房地产开发企业土30%；地闲置、改变土地用途各商业银行暂停发放三套?严格实行问责制，?调整对方交易过程中的契税和性质、拖延开竣工时对政策落实不到位、贷；?落实中小套型普通商和个人所得税优惠政策;间、捂盘惜售等违法违工作不得力的，要品住房和保障性住房建?对不能提供相应证明的非规行为，暂停其发行股进行约谈，直至追本地居民暂停发放贷款；?定价明显超过周边房价水平设计划和供地计划；票、公司债券和新购置的房地产开发项目进行土地究责任；9·29?落实支持公共租赁住土地，商业银行对其停?三套停贷禁止消费性信贷用于购买增值税的清算和稽查；?对不执行差别化信房建设的税收优惠政策。贷；住房贷的商业银行进行?加快房产税改革试点，逐步?经纪机构：依法查处?继续支持房地产开发企业扩大至全国；严肃处理；承担中低价位、中小套型炒买炒卖、哄抬房价、政策叠商品住房加项目和及组合拳参与保障“冲击波”调控怂恿客户签订“力阴阳合度更性安居工程的贷款需求；同”等行为。?对个人购买住房不足５年转?加大保障性安居工程?对新建住房价格上大，范围更广手，交易的短期内，统一按销售收入保持严控?对已有状态。一套住房的当涨幅度超过年度控?对贷款购买第二套住房的全额征税；建设力度，努力增加公家庭，首付款比例不低于共租赁住房供应；地户籍居民，能够提供制目标，执行差别二套首?对5定价年内转明显超过周边房价水当地一定年限的纳税证化信贷、税收政策1·26６０％，贷款利率不低于?今年商品住房用地供基准利率的1.1倍。平的房地产开发项目，进行明或社限购会保险缴纳证明不到位，房地产税土地增值税清算和稽查；应计划总量原则上不得的非当地户籍居民家庭收征管不利以及个付增加手征税低于前两年年均供应限购一套住房。人信息系统建设等?加快建立和完善个人住房信量；——基于政策调息系统；整下的房地产整体走势及长短期影响落实约谈如何？问责机制。市市场走场走势势通过对商品房市场需求的区分，在不同时期调整有效需求盘子的大小三成首付，85三成首付，85折利率折利率90㎡以下贷款首套房分流90㎡以上贷款首套房保障性住房有效需求盘子贷款二套房贷款三套及限购五成首付，全款购房三套以上Text51.1倍利率停贷通过加大商品房市场供给的管理力度，在各个时期市市场走场走势势促进有效供给盘子的增大用地开工制度清除闲置，加速开发开发施工土地购置有效供给盘子预售加大土地供应竣工预售资金监管，打击捂盘惜售用地竣工申报预计2011年上半年，市场走势看空，量价齐跌；市市场走场走势势何时反弹取决于价格调整的幅度以及银行贷款资金的支持长期长期影响影响市场走势：1.有效需求被抑制，有效供给增加；2.成交量下降，预期价格在上半年会松动；客户心理：1.观望心理持续；2.购买习惯变化，对产品生命周期需求加长，对产品更加挑剔；3.逐渐放弃过渡性产品，对产品选择倾向一步到位；短期短期影响影响同层级客户出现细分，对产品功能及舒适度需求高改善型客户受新政影响明显，成交量呈现明显波动；终极类产品凭借稀缺性，始终保持供不应求的状态；4·15新政下各面积区间走势情况4.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.28户型面积供应面积成交面积供应面积成交面积供应面积成交面积供应面积成交面积70㎡以下0.057.053.564.451.174.150.581.94首置70~90㎡5.072.036.87.514.049.244.4690~120㎡0.568.344.786.925.785.3612.562.97改善120~150㎡5.716.794.476.916.123.584.773.24150~200㎡1.324.270.824.776.73.631.072.27200㎡以上4.188.458.847.939.642.474.72终极数据来源：世联数据平台短期短期影响影响相对于其他物业类型，政策调控对首置类物业影响较小4.15新政从2010-04-01至2010-04-07成交面积排名(普通住宅\公寓)2010-04-08至2010-04-14成交面积排名(普通住宅\公寓)名次项目名称行政区套数面积(㎡)↓均价(元/㎡)名次项目名称行政区套数面积(㎡)↓均价(元/㎡)1中