“127”房地产政策解读及对策分析20110127新景祥咨询顾问中心版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录1“国八条”与加息新政解读2地方政府反应观察3市场反应初探3应对策略简析“国八条”简析相比929政策，本次调控出现以下几个明显特征：1、加入对政府的问责与社会监督，且列入首条，可见国务院此次调控的决心空前，但问责细则尚未公布，社会监督的基础即成交价格未全面向社会透明公开，也将使监督难以实现。2、增加了抑制投资、投机性购房的税收政策，个人转让住房营业税从100万起征到全额起征，可能加快投资投机由一二线城市向发展潜力较大的二三四线城市转移的速度127八项新政内容及与929政策对比127八项新政929政策主要内容简析主要内容确定本地区年度新建住房价格具强制性，且接受社会监督，但若住宅成交制定房价控制政控制目标，并于一季度向社会价格数据继续不对社会公布，要实现社会监目标府公布督也存在难度责落实住房保障和稳定房价工作对调控计划、落实情况、管理成果等方面进任约谈问责机制的约谈问责机制行问责，但具体问责细则尚未公布个人转让住房个人购买住房不足5年转手交严格执行，一改过去“差额”征税为“全额征营业税易的统一按销售收入全额征税税”，大大增加投资成本税对定价明显超过周边房价水平何为“明显超过周边房价水平”，没有定量约收土地增值税的房地产开发项目，进行土地束政增值税清算和稽查策已确定在上海和重庆试点房产税，起征标准存量房交易税加强试点和推广力度以人均住宅面积或住宅价格以及购房人身份及购房套数为依据，起征时间尚不明确“国八条”简析相比929政策，本次调控出现以下几个明显特征：3、提高二套房房贷首付比例10个百分点。目标是提高投资门槛，但仅能够对一些投资力量较小的部分投资投机客户产生沉重打击，对大量专业投资投机客户而言，是否有效还需市场检验，该政策同时对改善性需求也将可能产生较大的抑制作用。127八项新政内容及与929政策对比127八项新政929政策主要内容简析主要内容首套房首付款比例30%及以上首付比例提高10个百分点，个别首付款比例不低于60%，贷地区可以更多，对厦门而言，改款利率不低于基准利率1.1善性住房客群需要多付出15-20严格执行首付款比例倍。人民银行各分支机构可二套房万的钱，对抑制改善性住房的客不低于50%，贷款利率根据各地房价控制目标，提个群会有较明显的影响，但对投资不低于基准利率1.1倍高第二套住房贷款首付款比投机性购房者的影响，需要市场人例和利率房验证贷对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍暂停发放第三套及以三套房居民家庭、无法提供一定年相当于暂停提供第三套房贷款上住房贷款限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本区域购房“国八条”简析相比929政策，本次调控出现以下几个明显特征：4、对限购的对象和范围做出了明确的规定，但对限购的起迄时间未做规定，该项政策可能延续较长一段时间，此举相比二套房首付的提高对异地投资投机的打击更为严厉。127八项新政内容及与929政策对比127八项新政929政策主要内容简析主要内容几乎覆盖全国房价过高、上涨过快、供应紧张的城市原则上对已有1套住房的当地户籍居民家范围。对限购，要在一定时间内限定居民家庭购房套庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社对象和限购套数。会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，数都有明确的量化指标，但限购限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住开始限购的时政策房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定间以及限购时年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的效未明确规定非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。“国八条”简析相比929政策，本次调控出现以下几个明显特征：5、保障性住房建设力度加大，且保障性住房建设任务纳入问责范围，将大力推动保障性住房的实质性建设。但准入与退出管理及监督暂未纳入问责制，对中小户型商品住宅市场所产生的压力还具有滞后性。6、加速土地向大型房企集中，加速房企洗牌127八项新政内容及与929政策对比127八项新政929政策主要内容简析主要内容保障扩大覆盖范围。有条件的地区，可加大对各地2010年住房建设计划和用加大以把建制镇纳入住房保障工作地供应计划实际完成情况的督察考核力性住建设度，切实落实中小套型普通商品住房和房力度保障性住房建设计划和供地计划落实保障性住房、棚户区改造住房供给和中小套型普通商品住房用地不低结构于住房建设用地供应总量的70%的要求各地要增加土地有效供给。2011继续保持供给土地年商品住房用地供给计划总量原则2010、2011量政策上不得低于前2年年均实际供应量年土地供给量加强审查土地市场准入资格和资金未来土地受让来源。将越来越集中管理坚决纠正查处擅改保障性住房用地在大型开发企性质企业。业手中，加速查处闲置土地和非法转让土地。房企洗牌“2月9日”加息简析加息为“国八条”加码。2010年2次加息，加上本次加息，叠加效应将使得加息对房地产市场的影响逐步显现。央行：2月9日起上调人民币存贷款基准利率0.25%，第1套房贷款百万利息接近翻倍金融机构人民币存贷款基准利率调整表抑制购房新购房者：投资成本大大需求，购增加，贷款难度加大房者将再开发商：贷款难度加大次陷入观望或弃购影响简析对投资投机性购房者打击最为严厉，但同时对改善性需求置业者也产生了不小的打击，将直接作用中高端住宅市场，带来巨大压力本地首异地改善及本地首改换本地投资置异地首次置异地投资置负面影响对象开发商次置业其他目的置房客群业客群业客群业客群客群业客群政府控制目标约谈问责个人转让住房营业税土地增值税存量房交易税个人房贷限购政策保障性住房建设土地供给及管理政策加息影响程度深度中度中度深度深度深度备注：异地置业者指的是无成本，回当地利息户口优或不能提供提供一定年限已置业当套地数纳税证限购明或社令暂停会保限险缴纳证购令暂停明限购令暂停敏感因子首付款款速度惠政策，首付款向其售房向其售房向其售房小结?总体上说，此次政策空前严厉，决心空前坚决。对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率0.25%，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控，且若调控政策不给力，可能造成进一步的延续性加大力度的调控。?此次调控，大量使用行政手段，虽然不能从根本性上解决房地产发展中面临的问题，但将为进一步的房地产深度改革蓄势准备，预见未来3-5年，针对金融、房地产各项税收、保障性住房等方面的改革将逐步出现。目录1“国八条”与加息新政解读2地方政府反应观察3市场反应初探3应对策略简析地方政府反应目前已有36个地方政府响应“限购令”。覆盖面广泛的限购政策将在短时间内明显影响各地成交量，立竿见影地抑制市场需求，将为保障性住房建设等调控手段争取更多的时间，从而从根本上调节中国房地产的供需关系截止至2011年2月4日，明确将要实行限购的城市?京、津、沪、渝4个直辖市?大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市已达36个城市?27个省会城市目录1“国八条”与加息新政解读2地方政府反应观察3市场反应初探3应对策略简析主要城市反应1北京：住房成交锐降，开盘一路走低受新“国八条”政策和房产税改革试点启动等影响，春节期间：?签约量同比大幅下降?新盘开盘量一路低走。2月仅10项目计划开盘，开盘均价达2.3万元/㎡，价格未松动?业内人士指出：春节期间看房的大部分是受新“国八条”限制、有可能被禁购的置业人群，以及担心未来加息、优惠利率取消的首次置业人群。预计在节后的1-2周内会有一波成交的小高峰2天津：首现“半休眠”?近四成的楼盘都按照法定假期休假或年初五前休市3上海：投资客撤出，刚需暂未受大影响?房产税落地以来，上海楼市交易中投资客几近绝迹，但房产税出台未影响刚性需求消费者的购房4重庆：传统销售旺季陷入低迷?主城区几近零成交。春节本是重庆主城区楼市的传统销售旺季，然而受新政影响，主城区房地产市场陷入低迷境地，几近零成交。许多中低收入群体期待公租房能圆他们的住房。主要城市反应5杭州：不少楼盘暂停推新房源?春节长假前3天主城区总共成交9套，预定1套，正月初四出现成交预定“双0”。?业内人士反映：新政出台直接影响主城区的预定行情，不少楼盘都作出了暂停推新房源、加快预定转成交的决定，春节前一周起主城区就没有新房源推出过，部分楼盘在春节期间甚至关闭了售楼部，销售人员都放假回家了。6青岛：限购令促成签约小高峰?限购令成签约催化剂。业内人士反映：限购的细则未出台，限购令反而成为了市场“催化剂”，在这段政策“空白期”，不少楼盘都在抓紧签约。1月19日~31日，青岛住宅销量每日平均500多套，远超1月中上旬300套的水平。7广州：中心区零成交?中心城区呈现零成交局面8深圳、南京：零星成交?仅成交十几套或几十套主要城市反应目前全国楼市呈现出两种极端表现，但大多数城市受新政策和假期双重影响，楼市作出反映，成交相比上年同期锐减，但价格暂未松动观望、淡市、成交大幅下跌、价格暂未松动主要春节、暂缓推盘一二线城市的新政楼市政策空白期，促成成交小高峰厦门市场情况年前后是传统房地产销售淡