NEWDEALINTERPRETATIONOFTHEPROPERTYMARKETAND2011TRENDREPORT西安西安楼楼市新政解市新政解读报读报告告暨暨20112011年走年走势势前言自2010年3月28日起，新华社连发六篇社论剑指楼市高价症结未果，终于在4月17日国务院颁布“国十条”，至此，吹响了中国房地产市场深度调控的集结号。从“国十条”到西安稳定市场的“十六条”、从加强廉租房监管到西安城中村改造大变脸、从古都西安进入地铁时代而引领我们迈向国际化大都市，正当我们庆幸楼市调控为二、三线城市所带来的机遇时，加息及即将出台的限购政策将我们与一线城市共同推向了风雨同舟的尴尬局面。前言其实西安作为二线城市，有其自身的发展特点。美城机构经过10年的发展，除了不断打造以策划代理为主的专业团队外，也有自属的市场研发中心，长期以来也在致力于为广大购房者、开发商以及政策决策者及时、深入、客观、公正的反映这个市场的变化。以下报告由美城市场研发中心基于对行业数据的归纳整理及分析，结合行业实操经验，对新政调控下的西安楼市2011年趋势进行预判。以期与行业精英互通有无，所有数据及分析代表美城观点，仅供参考。contentsPART1：2010年楼市政策背景PART2：新政下西安市场现状PART3：2011年市场走势预判全国序号时间政策名称颁布部门主要内容遏制部分城市房价过快上涨的政策措施：一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责。统一思想，提高认识，建立考核问责机制。二是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。对购对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷《国务院关于坚决遏款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得2010年4月171制部分城市房价过快国务院低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首日上涨的通知》付款比例和利率水平。三是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。四是加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五是加强市场监管。加强对房地产开发企业购地和融资的监管、加大交易秩序监管力度、完善房地产市场信息披露。全国序号时间政策名称颁布部门主要内容1、严格建设管理。严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。2、规范准入审核。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房《关于加强经济适用的供应范围。3、强化使用监督。在取得完全产权前，经济适用住房购房2010年4月26住建部2住房管理有关问题的人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用日通知》途。在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。4、加强交易管理。5、完善监督机制。中国人民银行决定，自2010年5月10起，上调存款类金融机构人民币存央行上调存款准备金32010年5月2日央行款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。调整后存款率0.5个百分点准备金率为17%。全国序号时间政策名称颁布部门主要内容1、严格建设和准入管理。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。严格执行廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内的规定，各市、县住房保障部门要会同有关部门完善廉租住房申请《关于加强廉租住房住建部、审核、公示、轮候、配租程序，确保廉租住房配租过程公开透明，配租42010年5月5日管理有关问题的通民政部结果公平公正。2、强化租赁管理和服务。3、切实落实监管责任。廉租知》财政部住房租金要严格执行“收支两条线”管理，全额用于廉租住房及配套设施的维修养护和管理，不足部分由市、县财政预算安排。按规定落实对低保家庭的供暖费补贴、水电气开户费减免政策。完善廉租住房租赁补贴发放和管理制度，确保补贴资金专款用于改善居住条件。与各地方政府签订2010年5月192010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村52010年住房保障工作住建部日危房1220万户。年底将对该工作进行考核和问责。目标责任书全国序号时间政策名称颁布部门主要内容明确土地增值税清算过程中的若干计税问题，意味着土地增值税将从严执行。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的2010年5月26《关于加强土地增值6国家税务总局金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房日税征管工作的通知》地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。强调发挥土地增值税的调节作用，把预征率的调整与房价上涨的情况结合《关于加强土地增值起来，使预征率更加接近实际税负水平，明确除保障性住房外，东部地区72010年6月3日国家税务总局税征管工作的通知》省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。核定征收率原则上不得低于5%。全国序号时间政策名称颁布部门主要内容严格第二套房认定，以家庭为单位，既认房又认贷的严厉政策。商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。对能提供1年以《关于规划商业性个住建部上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人住房贷款中第二套82010年6月4日央行人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证住房认定标准的通明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套知》银监会（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。一、公共租赁住《关于加快发展公共2010年6月13住建部等七部房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经9租赁住房的指导意日委营活动。二、新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。三、见》成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。四、公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。全国序号时间政策名称颁布部门主要内容一、统一思想，加强部门协调配合；二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理；三、加快推进住房用地供应和建设项目的审批；四、严格住房建设用地出让管理；五、加强对住房用地供地和建设的监管；六、加大违法违规行为清理查处力度。要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的《国土资源部住房闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保和城乡建设部关于进2010年9月27国土部以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。土地出让必须以宗地为单10一步加强房地产用地日住建部位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗和建设管理调控的通出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。没有完知》成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。全国序号时间政策名称颁布部门主要内容1、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。2、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。3、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。5、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。6、对经营公租房所取得的租金《关于支持公共租赁收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独2010年9月28住房建设和运营有关财政部11核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。7、享受日税收优惠政策的通国家税务总局上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人知》民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收