七里河地块及周边——调研报告关键词：宏观政策、市场预测、区域市场、营销策略分析思路市场分析土地价值分析客群研究?宏观市场分析?邢台城市地图?住宅业态?住宅供应状况?项目地块位置?地块周边楼盘?2010年政策影响?项目解析?营销策略?营销策略分解项目定位建议?住宅业态?商业业态2市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议市场分析3市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议宏观市场分析4市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【邢台市区域经济发展概况】一主邢台市区宁晋308国道京广交通复合城镇发展轴城镇发展轴两副清河、宁晋邢清城镇发展三轴轴清河邢台市区京广交通复合城镇发展轴308国道城镇发展轴邢清城镇发展轴数据来源：邢台市规划局5市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【邢台中心城市空间布局】城市中心空间布局一城：规划中环路以内的城市中心区龙岗新区城市两心：指桥东的老城市中心、龙岗新区的新城市中心绿肺主城区三区：龙岗新区、高新技术产业开发区、七里河新区四轴：中兴大街、郭守敬大道、钢铁路、邢州路七里河城区本案开发区【观点】本项目位于主城区东南，临近城市中心，发展潜力巨大。数据来源：邢台市规划局6市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【GDP】【2003-2009年邢台GDP及增幅】12001410001210800邢台市近几年GDP86006400绝对值稳定增长，2007-200842002年增幅高于河北省平均水平。002003200420052006200720082009?GDP（亿元）486.61594.86680.757908919891056与石家庄、邯郸、廊坊相比增长率（%）10.812.21313131110，邢台GDP增幅历年处于较低18【2004-2009年GDP增幅】水平。1614?2008年受金融危机影响，各城12市均出现下滑。10200420052006200720082009?2009年经济有所回升，GDP小石家庄14.113.613.213.21110.6邯郸14.516.914.914.911.110.7廊坊12.513.115.21511.810.3幅下滑，邢台与河北省各市持邢台12.21313131110河北省12.913.413.212.910.110平。数据来源：邢台、石家庄、邯郸、廊坊等城市统计年鉴或统计公报7。市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【人均GDP】?2009年邢台人均GDP为14315元，相当于河北省平均水平的61.6%。与其他城市相比，邢台人均GDP较低。【2004-2009年人均GDP(元)】300002500020000150001000050000200420052006200720082009石家庄177981997221575250562936830587邯郸108471338615369179552144623120廊坊139841586318443219812575326480邢台88831006911738129731431516408河北省1301714814168942003323239242582009年根据各市GDP推算数据来源：邢台、石家庄、邯郸、廊坊等城市统计年鉴或统计公报8。市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【固定资产投资】?2008年邢台固定资产增长率低于石家庄、邯郸、廊坊，2009年成直线上升趋势略高于河北省平均水平。【2006-2009年固定资产投资增幅】【2005-2009年邢台固定资产投资及增幅（亿元，%）】5550900840.44545石家庄8003940700603.53540邯郸600520.4303528廊坊500407.82530400349.120171625邢台3001520河北省2001015100500102005年2006年2007年2008年2009年2006200720082009数据来源：邢台、石家庄、邯郸、廊坊等城市统计年鉴或统计公报9。市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【商品房价格】?邢台商品房价格整体水平较低，2009年邢台人均GDP【2009年人均GDP与房价比值】与房价之比为5.1（合理范围为3-5.5，距离5.5越近87.2，说明房地产市场越健康），和其他各市价格还有所差76.35.865.1距。54?近三年，邢台商品房价格增幅与邯郸相近。32?1在2009年各市房屋价格增长率接近0【2005-2009年商品房价格（元/㎡）】石家庄邯郸廊坊邢台人均GDP/房价500044654400【2005-2009年商品房价格增长率(%)】45003976406738784000380040340035003190352938310035280028003000257230250025002500252524252000200022200018002015150015141414111212121010100092005200620072008200955石家庄邯郸廊坊邢台02006200720082009石家庄邯郸廊坊邢台10数据来源：邢台、石家庄、邯郸、廊坊等城市统计年鉴或统计公报。市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【人口】?购房需求五年内不会出现大的波动。截至到2009年底，邢台人口总数为693万人。与石家庄、邯郸、廊坊相比，邢台人口增长缓慢，新增人口较少。?邢台房产消费主体为本市及周边区县人群，外来人口极少。城区人群是购房的主要群体，占到总量的78%；本市其它区域购房人群占总量的15%；本市以外的购房人群中，河北省内占总量的6%；外省来邢台主要为经商和工作，所占比例为1%。大型企业如邢钢、矿务局职工及邢台市周边人群购买力不可忽视。【2009年人口总量（万人）】【2005-2009年常住人口增长率（%）】4966.51000928.13.53.590080069337002.5600500408.3221.61.61.64001.51.51.4300240.71.31.31.31.21.214610.91.111.120073.8700.70.71000.50.5000.2石家庄邯郸廊坊邢台20052006200720082009总人口市区人口石家庄邯郸廊坊邢台数据来源：邢台、石家庄、邯郸、廊坊等城市统计年鉴或统计公报11。市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议邢台市宏观市场分析【小结】?经济低位运行，商品房总价定位需谨慎。从整体宏观经济运行状况看，邢台经济运行态势稳定，增速没有大起大落，但与其他城市相比，各项经济指标绝对值较低，经济低位运行，较为落后。从房地产投资状况看，与河北省其他城市相比，邢台市近几年的房产投资在固定资产投资中的占比较低，虽然09年固定投资加大，单房价还较低，说明邢台市房地产市场无泡沫风险，处于健康运行状态。邢台购房市场以本地人支撑为主，外地人只占很小的比例（7%），加之本地人口增长缓慢，新增人口市场容量不大，不会出现外来人口较多的城市在短时间内价格迅速上涨的效应。近几年随着全国房价大势，价格也在合理上涨。以本地人口为主要支撑的市场，总价承受力上升幅度也会有限，结果可能导致户型面积的小型化。?城市化逐步升级，未来城市消费乐观。商业市场较为活跃，社会消费品零售总额持续上涨，呈现加速态势。12市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议住宅供应状况13市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议?2007-2009年8月邢台市区共出让居住类土地面积为173万平米。【观点】【2007-2009年邢台市区土地供应】截止到20098年月底，邢台出800000让的居住类土地接700000近2008年全年水600000500000平，土地供应量明400000显回升。300000未来两三年施200000工面积回升，总体1000000市场压力显现。2007年2008年2009年1-8月居住+商业（㎡）673102586926651492居住（㎡）642454551838532829数据来源：邢台市国土资源局网站14市场分析土地价值分析客群研究业态配比及产品建议邢台市区土地供应状况分析?根据“三年大变样”政策的指导，邢台市区大力实施城中村拆迁改造工程，拆迁建筑面积共计837.1万平米，这将给市场带来较大的土地供应。【邢台市区城中村拆迁改造规划图】数据来源：邢台市规划局15市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议住宅销售面积与施工面积?2005-2007年间，住宅销售面积与施工面积的比例在25%-40%，平均34%。在一个供求基本平衡的市场，其比例应该维持在40%-50%。?2005-2007年，邢台该比例逐步向合理区间靠近。【2005-2007年邢台住宅销售面积与施工面积】【2005-2007年邢台住宅销售面积/施工面积比】350323.855%300242.825050%208.620045%150122.140%10086.838%55.1供求基本平衡36%区5035%030%2005年2006年2007年26%住宅施工面积(万平米)住宅销售面积（万平米）25%2005年2006年2007年数据来源：《邢台市统计年鉴》16市场分析土地价值分析客群研究项目定位建议近期住宅销售状况【观点】邢台市区90-140平米的住?2009年8月份，邢台市区住宅销售929套，同比增长0.22%，环比增长11.66%。宅成交量最大，在商品房总成交中比例超过6成。【2009年8月住宅销售】销售面积销售总额