2011年2月目录目录CONTENTSCONTENTS“国八条”相关政策信息房地产调控政策各方解读调控政策下的青岛房地产市场PART1??出台背景出台背景??政策解读“国八条”相关政策信息政策解读??政策影响政策影响房地产调控政策各方解读调控政策下的青岛房地产市场一、宏观经济：经济增速趋稳，物价上涨压力持续攀升??20102010年年全年全年GDPGDP增长增长10.3%10.3%，固定资产投资增长，固定资产投资增长24.5%24.5%，表明经济向好趋势不变。，表明经济向好趋势不变。??另一方面，另一方面，20102010年年1212月，月，CPICPI同比上涨同比上涨4.6%4.6%，环比下降，环比下降0.50.5个百分点，但同期个百分点，但同期M2M2和人民币贷款余额增长率分别为和人民币贷款余额增长率分别为19.719.7和和19.9%19.9%，较上月加快，较上月加快0.20.2和和0.10.1个百分点，连个百分点，连续两个月增速加快，物价上涨压力持续攀升。续两个月增速加快，物价上涨压力持续攀升。*2006年以来GDP增长率走势*数据来源：中国房地产动态政策设计研究组二、房地产市场：“9.29”新政后房价仍继续上涨，重点城市成交量高位运行??20102010年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-85-8月全国房地产市场受月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为下跌或持平。到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为下跌或持平。99月月7070个大中城市房价再度环比上个大中城市房价再度环比上涨，重点城市成交量显著攀升，导致“涨，重点城市成交量显著攀升，导致“9.29”9.29”新政的出台。新政的出台。**新政规定，一、各地要加大楼市宏观调控的力度。二、完善差别化的住房信贷政策，暂停发放第三套新政规定，一、各地要加大楼市宏观调控的力度。二、完善差别化的住房信贷政策，暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四、切实增加住房有效供给。五、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬策。四、切实增加住房有效供给。五、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。三、此前已有多项政策密集出台，政策环境并未放松??20112011年初至国办发年初至国办发11号文出台前，中央及地方政府先后出台各项调控政策，如郑州等号文出台前，中央及地方政府先后出台各项调控政策，如郑州等77个城市新出台个城市新出台限购政策，央行再次提高存款准备金率，房产税试点改革获批，房屋征收与补偿条例正式公布等政策。限购政策，央行再次提高存款准备金率，房产税试点改革获批，房屋征收与补偿条例正式公布等政策。??相关政策的密集出台，表明相关政策的密集出台，表明20112011年政策环境仍将从严，这也是“国八条”出台的大背景。年政策环境仍将从严，这也是“国八条”出台的大背景。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。中央政府“提前”出台政策定调2011年??此前，此前，业内普遍预业内普遍预期期20112011年两会年两会之之前不会出台前不会出台更更严严厉厉的政策，“国八条”的出台，的政策，“国八条”的出台，标志着标志着中央政府正中央政府正极极力力避免避免20102010年初政策不严年初政策不严（（“国“国十十一条”一条”））导致导致3-43-4月全国房价快速上涨的月全国房价快速上涨的局局面，也向面，也向包括包括地方政府地方政府在内在内的相关各方的相关各方展示展示了中央政府了中央政府抑抑制房价的制房价的强强大大决心决心。。??总总体体来来看看，，本本次政策调控次政策调控要求要求各地明各地明确确房价调控目房价调控目标标，，更更大大范围范围、、更更加严加严厉厉地地实施实施限购限购措施措施，大力，大力推广推广“限房价、“限房价、竞竞地价”的地价”的土土地出地出让让方式，继续增加方式，继续增加保障保障房房供给供给，，更更加严加严厉厉的税收、信贷的税收、信贷措施抑措施抑制投资投制投资投机需求机需求，加，加强媒体舆论宣传强媒体舆论宣传，，引引导导合合理理住住房房消费消费，同，同时建立问责机时建立问责机制，制，确保确保各项政策各项政策措施措施有力有力执执行。行。?相比2010年，2011新年伊始，“国八条”进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。?本次房地产调控，是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。PART2??““国八条”后调控政策信息国八条”后调控政策信息汇汇总总“国八条”相关政策信息??各方解读调控政策各方解读调控政策房地产调控政策各方解读??调控政策的市场调控政策的市场反应反应??2011年知名房企市场预期调控政策下的青岛房地产市场2011年知名房企市场预期1122?限购令或再将持续?房产税可能成为下一步的调控政策。若2011年“国八条”执行不严，打压不狠“国八条”调控不力的另一个后果，将，出现调控不力的局面，那么一年之后限购促使青岛跟随上海、重庆的步伐，推出令很有可能延续下去。作为一项不定期的调征收房产税的政策。控政策，在青岛将持续多久?这是一个未知的问题。未来政策未来政策分分析析?银行出台的一系列打压政策，直接打击?商业式产权的公寓产品未来可能会了购买预期。被禁售。不论是停发第三套房贷，还是提高贷款利目前酒店式公寓已纳入限购范围，去率，银行出台的一系列政策，都直接提高年北京等城市已经出台相关政策。了购房者的成本，购买预期被直接打压。青岛也会有出台风险。3344PART3“国八条”相关政策信息??20102010年调控政策年调控政策在在青岛的青岛的房地产调控政策各方解读市场市场反应反应调控政策下的青岛房地产市场??代代表表性性高高端端项目成交量及项目成交量及客客户户变变化情况化情况?2010年的楼市，在调控中开局，在调控中收官。但似乎未给岛城的市场带来实质性的影响。?2010年的青岛楼市，虽然调控政策不断在刺激着市场，但在岛城开盘的项目无疑是都取得了优异的成绩。四个“点”1、客户准一点?客户定位准确，扩大客户渠道，准确找到目标购房者。2、产品好一点?要比别人更有竞争力主要体现在更胜一筹的产品力，要放大差异化优势。3、价格稳一点?追求巨额利润的年代已经不复存在。在追求利润的同时，要把握价格和出货的平衡点。4、动作快一点?动作快，落袋为安，推广执行以及销售要比竞争对手提前一步，品牌落地要尽快，增加品牌溢价。Thanks