新政下的沈阳房地产市场分析北京新景祥房地产经纪有限公司市场部2010-6【目录】ContentsPart1：宏观市场Part2：中观市场Part3：微观市场1、宏观市场政策汇总PartOne【宏观市场】2、沈阳市1-5月份市场数据分析【宏观市场—政策汇总】政策汇总关键词关键词解析取消七折国有银行取消7折利率，恢复到8.5折二套房二套房，首付50%，利率上调1.1倍三套房三套房停止发放贷款禁收定金无预售证，禁止诚意金、VIP卡、排号等形式收钱外地居民没有1年以上当地纳税或社保证明外地人暂停贷款款新景祥观点：此次新政号称史上最强宏观调控，虽力度较大，但目的性明确，旨在针对房地产投资的炒房者，银行收紧信贷，对投资客户是个打击，但对于普通住宅客户，此次新政实际的打击效果不是很大，但确实影响了客户的购房预期，部分客户存在观望；【沈阳三套房贷或停办或收紧】?工商银行停止三套房贷款?5月14日，工商银行表示，已经不能对第三套住房发放贷款。?各银行三套房贷执行情况?工商银行已停贷?建设银行、中国银行首付比例60%，贷款利率为基准利率1.2倍?浦发银行严格审查贷款人资质?招商银行财力不足、信用记录不好的坚决不贷?兴业银行首付比例在50%以上，贷款利率可能上浮20%?交通银行已停贷，可通过理财产品实现贷款?大连银行首付比例60%，贷款利率上浮20%【解读】?从目前整体沈阳银行针对新政的实施速度来看，众多银行积极支持政府“新政这一决策”，主要由于08年经济危机过后，楼市迅速回暖，房价飙升，在刚性需求扩大的同时银行的贷款放量也逐渐增大。2010年25条新政优惠措施虽然结束，但并未给楼市造成太大影响，因此导致了银行贷款金额放量过快。此时政府采用新政打压楼市，防止泡沫，也同时予以银行进行内部调整。但相对于北京上海等一线城市，沈阳楼市泡沫并不能相提并论，而针对本次新政沈阳政府尚未作出明确表态。【新政后消费者调查】新政下来针对整体市场关于二套房比例首付所做的调查：数据来源时代商报?从上图来看过半的人数希望首付高达百分之六十甚至以上，虽然购房者的想法并不能完全代表楼市发展，但从中不难体会出购房者对高房价以及推动高房价上涨的炒房者的态度中，极力希望政府采取措施来控制楼市发展。针对二套房首付比例提高50%的能否抑制高房价调查：数据来源时代商报?从购房者信心指数来看，在高房价飙升的时代，明显购房者显现信心不足，据统计，从去年第四季度的125.9跌至96.4，进入信心不足区。目前更多购房者觉得房价难以下降，但对新出台的措施表示赞成，希望可以抑制炒房者只是房价保持在稳步健康的状态。新政下来后，近期购买二套房的情况：数据来源于辽沈晚报?新政下来到目前有一个月的时间，在楼市情况不明了的状态下，而且也没有刚性需求的促使，更多人选择了观望，这也成为增加开发商资金链压力的主要问题。目前市场上刚性需求作占比例：数据来源于辽沈晚报?从上图来看目前沈阳市场仍然以刚性需求为主，而在新政中明显可以政策对首次购房者的支持。因此沈阳楼市有刚性需求的支撑，也可以尽量较少新政所带来的广泛影响。【解读】?事实上，此次房产新政出台之后，北京、上海、广州、成都等地的房地产有明显的影响，北京等地均出现了成交量下降，开发商打折促销等现象。而与沈阳发展地位相似的，济南、西安等地的房地产市场也均暂未受到明显影响。这主要由于北京、上海、广州等一线城市房价最高，政策敏感性强。房产新政出台之后，政策落地迅速，影响较大。而新政在沈阳等二线城市具有滞后性。?但目前从沈阳整体楼市细节来看，虽然此时楼市依然处于开盘加推阶段，但也不乏些许开发商急于抛货阶段。部分项目所受新政影响或多或少，比如郊区投资类产品，多为二次或以上置业，首付与利率提高后部分客户处于观望状态，而无证销售楼盘以及客户质量不够好的楼盘面临难以申请银行放贷，易造成购房者退房等现象。作为中高端住宅项目，由于面向的换房客群，因此对于本案来说，本轮调控政策影响较大。?但须值得警惕的是，一旦市场观望气氛形成，购房预期降低，包括沈阳市在内的“政策滞后”型城市依然面临政策打压风险，成交量的逐渐走低，势必影响目前市场价格的坚挺。针对本次新政总结最容易受影响的产品：a.地势偏远的投资类型产品b.中高端面向二次以上置业的改善型住房产品c.针对异地购房为主要客群的产品【4.15新政与9.27新政对比】信贷政策政策背景核心内容市场效果1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首连续16个月成2007年房价快速上涨；市场上投付款比例丌得低于30%；交量下降，成“9.27政策”资、投机行为盛行3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，交价格下降贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例丌得低于30％；2010年房价快速上涨；市场上投2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,？“4.15政策”资、投机行为盛行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；?4.15新政与07年9.27新政相比力度更大在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40％提高至50％以上，同时，第二套房限定为已有房屋。【4.15新政对市场的影响】?影响1：提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行新政实施后，对于首次购房者来说，要多支付10%的首付款，但月供与利息却分别下降；同时对于二次及以上购房者来说，在严格按政策执行层面来说，也只提高了10%首付款，月供利息也相应的减少，但对于按最近市场执行来看的话，就大大提高了首付款，虽然月供减少了，但总还款利息却增加了，从而本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求，使市场进入新一轮观望期。?影响2：短期内抛盘量增加，二手市场降价销售1、新政策出台，上门量明显减少；对于二手房放盘的业主，情绪影响较大，前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货；2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市；3、新政出台后一周，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。【4.15新政对价格的影响】?就短期来看，“量在价先”的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果，房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行。?从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。【应对策略】?做好持久战心理准备a.政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大；b.史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期；c.市场情绪急转直下，需要长时间消化；d.调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放；?市场还剩几根救命稻草，能走就赶紧跑起来a.紧抓目前市场有限的利好，充分分析客户，深度挖掘项目价值，加快项目推售节奏；?准备充足弹药备战下一轮市场来回a.快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本；【附件：半年内政策梳理】时间措施要点5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购2010.05.6深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款全文买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百2010.05.2央行年内第三次上调存款准备金率分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交2010.04.3易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房0暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新2010.04.2二套房以住房套数界定不再以贷款为准政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范1围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题2010.04.1的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后9未获预售许可开发商不得收取定金未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等