第一章长沙版限购令一、长沙限购令内容2011年3月4日，长沙市政府办公厅在下发的《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》中规定：对长沙市区(市辖五区，下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭)，限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；对长沙市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭，不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。3月11日，长沙市政府推出了限购令细则，即《关于贯彻执行长政办发[2011]10号文件有关事项的通知》(以下简称《通知》)，对3月4日出台的“限购令”中未明确事项和概念进行了具体界定。《通知》中明确指出，环长株潭户籍家庭指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家庭，都可享受本地家庭购房待遇。《通知》中明确指出限购范围为长沙市内五区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，长望浏宁四县（市）排除在限购之外。限购期间，只要求购买90平方米(含)以下新建商品住房的购房人，在申请预告登记时，填写《购房人家庭成员住房情况申报表》。二、限购令解读（一）外地购房客户新定义　　长沙限购令中明确指出“对长沙市区（市辖5区）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭）限购1套90平方米（含）以下新建商品房。”其中首次提出的“环长株潭户籍家庭”概念，指的是湖南“3+5”城市群还是长株潭家庭？　　解读：《通知》中明确指出，环长株潭户籍家庭指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等8个地区的户籍家庭。长沙限购令中，未将环长株潭户籍家庭列入外地家庭，湖南“3＋5”城市群都可享受本地家庭购房待遇。　　长沙限购令中明确将“3+5”城市群以外的客户界定为外地客户，在加速“3+5”城市群建设的大背景下，环长株潭户籍人口均列入本地客户的同时，省内其他客户以及外省客户均被界定为外地客户。　　（二）明确限购区域为长沙市内五区　　长沙限购令中有关限购范围，指明为“长沙市区”、“主城区”，那么长望浏宁地区是否在限购之外？长沙限购令出台以后，有关限购令将带动望城、暮云等周边地区房价提升的传言不绝于耳。　　解读：从区域限制来看，《通知》中明确指出限购范围为长沙市内5区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，长望浏宁4县（市）排除在限购之外。在主城区限购的情况下，长望浏宁4县（市）将迎来一定的市场机遇。特别是离长沙主城区较近的星沙、含浦、暮云以及金星大道以北区域将有可能受到热捧。　　（三）购房时间以网签为准　　长沙限购令出台以后，在3月4日之前签订了购房合同，但房屋并未登记所有权或还没来得及办理房屋买卖合同网上签约的购房者尤为担心。究竟长沙限购令中指出的“已有住房”如何定义？限购期间购买的商品住房如何定义？　　解读：《通知》中，对长沙限购令中指出的“已有住房”明确做出了解释。家庭购房当时其名下拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理了房屋买卖合同网上签约、受理了转移登记的住房，称之为“已有住房”。同时，《通知》指出限购期间，购买的新建商品住房的以房屋买卖合同网上签约时间为准。　　也就是说，合同网签备案时间在2011年3月4日之前（含3月4日）的新房，不受住房限购政策限制，如果仅仅是向开发商交了预定金或签订了协议，未作网签的，一律将受到限购令的限制。　　（四）征用安置房不在限购范围内　　征用安置房是否在限购令范围内？　　解读：《通知》指出，限购期间被征收人货币补偿后购买用于安置的住房不在限购范围内。此次长沙限购令并没有涉及政策性住房的安置和分配，因此，诸如李先生情况的市民，大可不必困惑。　　（五）车库、商业用公寓等不在限购之列　　长沙限购令明确限制了市内5区90平方米（含）以下新建商品住房，车库、商业用公寓、二手房等并没有在限购令中提及。　　解读：《通知》中明确指出，长沙限购令中限购的对象仅为购买90平方米（含）以下新建商品住房，车库、商业用公寓、二手房、非住宅及90平方米以上的新建商品住房均不在限制范围内。　　随着长沙市内5区90平方米（含）以下新建商品住房受限，二手房、商业用公寓等不在限购之列，受到限制的投资型客户群体或将转战二手房市场、商业地产市场等其他物业形式。　　（六）购房程序有改变　　在各地已出台的限购令中，对外地家庭作了严格规定，要求提供一年或两年以上本地纳税证明。北京规定最严，要求提供5年以上本地纳税证明。在长沙限购令中，并未做此类规定，但在原有购房程序下，增设了新的购房程序。　　解读：《通知》中指出，限购期间，只要求购买90平方米（含）以下新建商品住房的购房人，在申请预告登记时，需填写《购房人家庭成员住房情况申报表》，因政策原因不能进行预告登记的，由当事人双方协商办理退房手续。　　此外，根据长沙限购令的具体规定，“只要能够提供长沙居住证的外地无房客户就可以在长沙购买一套90平方米以下新建商品房”，给外地客户群的购房增设了一定的程序。第二章对长沙楼市的短期影响由于3月4日出台限购令过于仓促，连《购房人家庭成员住房情况申报表》的模板都没成型，不具备可操作性，所以直到3月11日解释细则出台后，限购令才开始正式投入运作。直3月11日细则出台后，3月13日—3月19日，周成交套数1215套,减少331套，环比下21.4%；周成交面积13.79万方，减少2.9万方，环比下17.4%。其中，天心区、雨花区、岳麓三区?幅较大。本周住宅市场成交套数与面积较上周均有下?，主要原因：（1）长沙限购令落地，开发商进入推售调整期，开盘数目减少，市场短时间内成交低迷；（2）限购令后客户（特别是投资客户）观望情绪加浓；（3）中小户型（小于等于90平米）被限购，市场成交略受抑制，成交?下滑成交必然。3月13日—19日周成交量本周成交均价6000元/平米，环比减少2.3%(上周成交均价6143元/平米)，成交均价小幅下跌。本周长沙市内五区成交均价小幅下跌，原因（1）芙蓉区、雨花区成交价格下降幅?相对较大，芙蓉区现房成交?大价低，拉动整体均价下?；（2）市内五区中岳麓区（市内五区中的价格洼地区域）周成交量较大（占比32%），使得本周整体市场均价下跌成必然。3月13日—19日周成交价第三章限购令后岳麓区板块监控一、整体板块情况3月13日—3月19日，岳麓区成交396套，环比减少80套，4.36万方，环比减少0.64万方，成交均价为5413元/平米，环比减少91元/平米。二、开盘情况本周新兴?京御园京御园一一期加推，期加推，销销售售?92.6%（3月19日）推售情况：开盘推出一期5号栋，共54套房源。目前一期未推房源为7号栋；2梯3户，共18层。?价格情况：折后均价6000元/平米优惠情况：开盘当天购房客户一次性付款98折优惠，按揭无优惠。截止上午11点，共售出50套。开盘时间及地点：2011?3月19日上午9点在售楼部举?；?开盘方式：平推，本次开盘未办?VIP卡；?选房方式及现场活动：客户按到达开盘现场先后顺序选房，现场未举办任何活动；?客户分析：（1）购房客户刚需客户占70%，其余为改善型客户；（2）置业客户中?客户(30-40岁)占75%；（3）购房客户20%为在长沙工作的?方人士；河西居民居多；?综合来看，本次开盘较为成功，总结原因如下：1、项目所处的地?位置较优越。位于市府板块，长沙市政府、岳麓区政府尽在咫尺；2、较完善的教育配套。坐拥较系统教育资源，教育局幼儿园、实验小学、长郡中学尽在咫尺；3、京派建筑风格备受客户青睐；4、客户对开发商认同?较高；5、本次推出房源的户型客户接受?较高。第四章限购令对麓谷板块长期影响评估由于限购令主要限小不限大、限内不限外、限新不限旧，相对宽松，商业地产等未被限购，因此，对于房地产市场的影响更多是消费者的心理因素，市场观望气氛较浓，而在我们实际踩盘中，可以很清晰地感觉到销售方的信心满满。究其原因，限购令限小不限大，而在麓谷板块，对于小户型有很强的刚性需求。一、麓谷片区客户构成情况目前高新区入园企业数量达500多家企业，其中世界500强近20家，上市公司28家，当前园区人数约12万人，企业研发人员达1.52万人，占员工总数的15.9%，园区十二五规划人口约120万人，通过对麓谷企业员工构成及收入水平调研，大中型企业员工占有园区总人口的85%左右，以总人口3.5万计算（不包含管委会、税务局等行政机关单位人员），员工收入及人口基数基本如下：二、客户需求分析目前区域内置业需求旺盛，其中刚性需求占较大的比重；其次投资型需求和短期居住需要也占一定的比重；随着麓谷规划发展，酒店式公寓目前呈发展趋势，主要中高层管理人员短期居住或投资行为较多。三、麓谷板块典型楼盘分析根据我们踩盘的具体情况，在麓谷板块取样调查结果如下（一）基本情况麓谷片区项目主要以中小户型为主，二房面积区间在75-88㎡，紧凑型三房面积区间在88㎡—96㎡之间，大三房110-130㎡之间。（二）套型供应分析房型涉外国际公馆万科城市花园可可小城保利·麓谷林语合计比例（套）一房　　31　312.68%二房178　333624721.39%2+1户型　38416010264655.93%三房117　　　11710.13%3+1户型　　1022322.77%四房及以上62　　20827.10%小计3573842341801155100.00%1、2+1产品成为市场户型供应的主力：在区域当期供应的的产品中2+1户型占据了超过一半的供应量，三房以下的产品占区域供应量的80%。2、一房产品供应少：区域内一房