2011年房地产市场预测及展望（简报）一、2011国内楼市宏观预测整体量价维稳区域结构持续变化提要：预计2011年这些“重中之重”的热点城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全国平均水平，有望达到10%—20%。在基本需求支撑下，价格有望稳中略有上升，增幅约在10%。新开工谷底回升全国住宅供应增加2008年行业的调整，导致住宅新开工面积自2008年7月开始连续11个月出现负增长。期间住宅新开工量比上年同期减少了近1.2亿平方米，约相当于近年全国住宅年均销量的1成半。2009年6月后，新开工面积一路增长，2010年前10个月同比增幅始终维持在50%左右。2009年11月至2010年10月间，全国月均新开工住宅1亿平方米以上，比上年同期每月多开工建设5000万平方米。考虑到1至1年半的建设周期，从2010年第四季度开始住宅的供应量应有一个显著增长。潜在供应巨大，但从实际监测到的重点城市住宅实际开盘量，2010年第四季度并未迎来供应高潮。从中原监测到的7个重点城市住宅新增预售情况看，各地在9月份迎来了一个供应高峰，单月住宅供应量均达到或逼近了2009年以来的峰值。此后，受到二次调控政策影响，在全年销售任务完成基本无忧的形势下，多数开发商采取了谨慎推盘的策略。导致10、11月份各地住宅供应再次回落。近期实施的一系列政策，从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价，再到预售资金监管，无一不是针对开发商。希望收紧资金链以敦促其加快开发、增加供应。虽然在现金流宽裕和销售业绩良好的双重背景下，近期内开发商出现类似2008年资金链紧张的可能性不大。从近年来房地产开发企业资金来源情况看，企业通过各种融资渠道自筹资金的比重逐渐增加，而定金及预收款这一来自销售的资金占比逐年减少。但外部融资环境的恶化仍将对开发商带来日益严峻的影响。因此通过销售回笼资金将显得尤为重要。预计2011年潜在的巨大供应将会有效的转化为市场实际供应。中西部持续上升支撑全国销量增加随着近年来二三线城市房地产市场的快速发展，一线城市在全国市场中的比重日渐下降，目前销量占比约为5%。因此，即便全年一线城市商品住宅销量较2009年将有明显下降(1至10月降幅达39%，全年亦将维持在3~4成)，全国范围内住宅销量仍将有一定增加，预计全年增速将维持在5%左右。而这一趋势在2011年亦将维持。根据近年来全国住宅市场销量的地区结构和增长比例，预计2011年全国商品住宅销量将保持10%左右增长。2004至2009年，东、中、西部地区的商品住宅销售增速分别为8%、15%和17%。随着中西部地区的快速增长，其占全国销量的比重也稳步增加，目前约各占全国四分之一。2010年1至10月，三地区住宅销量同比增幅分别为-1%、19%和12%。预计2011年东部地区的销售将与2010年基本持平，或小幅增加；而中西部仍维持持续上升趋势，增幅约15%—20%。因此，2011年全国商品住宅销售面积将有约10%的增长。供求矛盾缓和价格整体趋稳如上所述，供应方面，在此轮开发建设周期内，潜在的住宅供应将有大幅增加；同时开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，均表明2011年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面，此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求，限购令的实施更令市场以自住需求为主，从而导致2011年住宅成交量大幅提高的可能性很小。　　但随着通胀的预期提高，在缺乏其他投资渠道的市场下，选择投资房地产作为财富储存方式的需求，也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由，但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用，预计2011年全国住宅市场价格总体将维持稳定。若以10%的增速计算，2011年全国商品住宅月均销售约8500万平方米，而同期每月潜在可供应量约有1亿平方米。长期困扰市场的供不应求矛盾将在2011年得到阶段性缓解。这也为全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础。　　区域结构变化重点城市表现各异　　在量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。（1）一线城市销量小幅减少供求缓和价格平稳　　2009年11月至2010年10月，一线四大城市新开工量的增幅为57%，较全国的整体增幅少7个百分点，但总体上仍保证了2011年住宅供应的增加。四城市中，深圳住宅新开工面积与上一周期相当，未现增加，预计深圳新房供应紧张的趋势仍将延续。而广州是四城市中增幅最大的，高达168%。可以预计，2011年广州住宅潜在供应将有大幅提高。北京和上海两市的增幅与全国水平基本一致。其中上海在一线城市中住宅的新开工量最为稳定，2009年也未出现大幅下降，因此其约3成的增幅虽较全国水平低，但仍能保证2011年住宅供应的适度增加。一线四大城市目前房地产市场已进入稳定发展期，且存量房市场逐渐占据市场主体。四个城市新建住宅销量自2005年起已陆续呈现下降趋势。2005至2010年间，四城市商品住宅总销量年均递减10%，其中京、深两市约14%，上海年均递减约1成，广州仍有约1%的增长。虽然2010年四城市商品住宅销量比2009年均有大幅下滑，但2009年销量的冲高有部分2008年积压需求的释放。　　预计2011年市场出现大幅波动的可能性较小，一线城市将维持近年的趋势，全年商品住宅销量与2010年基本持平，小幅减少5%~10%。在供应增加而需求持续下降的情况下，一线城市中新房市场的供求矛盾将有所缓和，也有助于价格维持平稳。其中京、沪、穗三市2011年短期供应大于限购之下的需求，住宅价格有望稳中略降5%~10%；深圳供应仍将维持在较低水平，而其所实施的限购政策亦最为严厉，对市场影响相对最大，预计全年供求基本平衡，价格亦将维持在现有水平。　　（2）二三线城市稳步上升热点城市发展提速　　2010年的严厉调控之下，在广大中西部地区以及东部的中小城市，房地产市场仍能保持上升趋势，主要得益于经济的持续发展和城市化进程的加速，令这些城市房地产市场容量和活跃度持续提升。　　东部地区，随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段，而区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。中西部地区整体经济实力尚不发达，区域房地产市场尚不具备整体起飞的条件。但区域内的一些战略性中心城市，已逐渐成为此轮房地产市场发展和转型的热点，如郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市将成为未来市场的新兴热点。目前这些城市需求以自住和改善型占主体，投资投机需求比例本已不高。因此政策调控难以改变它们持续向上的趋势。预计2011年这些“重中之重”的热点城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全国平均水平，有望达到10%—20%。在基本需求支撑下，价格有望稳中略有上升，增幅约在10%。二、2011郑州楼市预测1、政策展望篇——调控让房地产市场压力增大“如果丈母娘不给力，一切都是浮云”.2010年楼市的虚火，让2011年刚起步，就笼罩在“压力山大”的悬疑下。2011年元旦前后，郑州不少业内人士通过对2010年的总结，梳理了楼市的发展脉络。在他们眼中，2011年的中原楼市，将是“调控共民生一色，房价与子弹齐飞”.悬念一：“限购”将止住投机者脚步？目前在十多个限购城市中，厦门、福州、海口三个城市曾明确表示限购令到去年12月31日到期，而温州去年10月启动限购政策时，也提出限购政策有效期为半年，包括郑州在内其余城市则为“暂行”.　　权威声音：　　各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，令中央再次坚定了调控楼市的决心。在去年12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：“在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强。”近日获悉，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行。　　深圳市规划和国土资源委2010年12月27日向媒体表态称，“限购令”不仅继续执行，而且要严格执行，目前没有取消的时间表。广州市国土房管局在回复媒体采访时表示，广州“限购令”没有设置结束时间，2011年会继续实施限购措施。至于什么时候取消，则要视市场运行情况而定。　　北京市住建委、上海市房管局人士日前均表示，两市去年执行的楼市调控细则无截止时间表，当地政府也暂无取消“限购令”的计划。　　专家观点：　　在河南财经政法大学教授刘社看来，“限购令”出台的背景重点是为了抑制过度的投机需求。而目前郑州房地产市场的购买主力已经从“刚性需求”转变为“投资需求”,尽管“投资”和“投机”界定并不明确，但“限购令”的出台在一定程度上也会抑制人们对房地产的投资热情。虽然各地的限购政策依然是“暂行规定”,但只要政府调控楼市的决心不变，房价继续快速上涨的趋势不变，限购政策就会被中央继续肯定并坚持。　　悬念二：　　房产税落地或推高郑州房价？　　房产税被称为楼市调控的“核武器”,如果说保障房与土地供应放量是改变楼市外部环境，那么房产税则是调整楼市内部运行机制。一些发达国家正是通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。　　去年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”.　　据了解，今年最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆。上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。　　房产税落地与否是悬念之一，业内人士担心的是，房产税一旦落地，郑州等二、三线城市的房价有可能不降反升。　　权威声音：　　在前不久召开