6一、政策评析7二、规划评析8三、楼市要闻10四、土地市场13五、成交扫描17六、热点板块28七、媒体监测30重庆市场2010年11月十一月引言preface市场风向尚未改变，渝楼市仍高位运行11月份主城区商品房总成交20605套、187.47万方，环比分别下滑30.31%、29%；成交均价6792元/㎡，环比上涨2.6%；新办预售许可证项目体量累计247.09万方，环比上扬55.34%。“金九银十”过后，渝楼市成交环比快速下跌，但总体成交仍然处在高位运行，“二次调控”出台已经2月有余，重庆仍然没有出台地方性调控细则。相对各大城市10月“二次调控”之后成交有明显下滑不同，渝楼市后劲仍然充足。虽然“房产税、限购令监控”等消息仍在重庆上空盘旋，观望情绪日益加重，但对于重庆楼市来说，刚需的释放和长期的利好消息还是促使一部分的客户下叉。二次调控政策在某些程度上抑制了房价的持续攀升，但仍然没有抑制住购房者的热情，成交处于高位运行，但攀升幅度相比二次调控前有所收敛。而成交均价也再次上涨，单月成交均价6792元/㎡，环比上涨2.6%，攀升到新的历史水平。从现在的市场成交情况来看，自住和改善性需求占据了绝对主力，投资比例相对有所下滑。只有具有足够卖点的楼盘才具有较强的市场竞争力，开盘去化情况仍然可以保持在一个较高的水平。虽然二次调控已经两月有余，但渝政策仍是处于一种暧昧的状态，没有出台具体的地方性政策。市场已经让越来越多的人琢磨不透，而部分刚性需求购房者在市场大势不明的前提下，由于通货膨胀预期的加重，还是选择了下叉，这也是近期成交居高不下的主要原因。在政策方面，虽然第二轮宏观调控已经进一步深入，但除“央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点”对二级市场具有一定打击力外，对于重庆楼市来说，其它政策短期不会对二级市场产生实质性的影响。而重庆政府至今没有出台楼市调控的相关地方性细则，同时也没有任何出台的预兆。但这是否是政府欲盖弥彰的酝酿，我们也无处深究。而面对政策即将出台的预期，购房者现在也出现了两面派。悲观主义者认为楼市调控的预期会加重，观望情绪也逐步加重，而这也直接影响了他们的购房信心，缩减了部分的交易量。而面对上扬的价格，部分购房者则觉得已经不能再等待下去，加之政府“暧昧”的态度和长期的利好关系，也促成了这部分客户成交的决心，这也是当下成交的主流客户。对于全国楼市走向，有不少业内专家称，鉴于目前银行信贷额度等方面的影响，明年楼市的走势还是充满很多未知数，有部分业内专家把明年春节当作了楼市资本转换的分水岭。而对于重庆楼市来说，仍是一片迷雾。CONTENTS目录6一、政策评析7二、规划评析8三、楼市要闻10四、土地市场13五、成交扫描17六、热点板块28七、媒体监测30聚焦楼市资讯NEWSFOCUS6一、政策评析7二、规划评析8三、楼市要闻10四、土地市场13五、成交扫描17六、热点板块28七、媒体监测30聚焦楼市资讯聚焦楼市一、政策评析1、重庆土地增值税结构性上调在继房贷收紧、利息提高，契税增加等一系列新政之后，近日，重庆开始执行新的税率标准，针对此次政策，专家认为，与以往政策一碗水端平的态度相比，此次土地增值税的调整却呈现结构性上调，“定点”瞄准了中小型开发商。调整幅度一览项目原来的核定征收率调整后的核定征收率普通住房1%5%其他开发品1.50%6%个人转让2%6%非住宅旧房政策解析：土地增值税的两种方式里，大部分开发企业都实行的是查账征收，尤其是是对龙湖、保利等这样的大型规范企业，都是按照实际成本核定，只有对少数的中小型开发商才实行核定征收，而此次重庆土地增值税的结构性上调，其实也就是对中小型开发商的“定点”整顿；同时，“要调低房价，最关键的就是调低地价”，此次对于土地增值税的上调对市场的影响可能十分有限。2、商品房买卖或以建筑面积计价在本月的“市三届人大常委会第十二次会议”上，人大常委分组审议了《重庆市城镇房地产交易管理条例（修订草案）》，“修订草案”中的“商品房销售应当按建筑面积计价”引起了房地产业内的广泛关注。政策解析：此举目的在于与全国计价标准接轨，但业内人士普遍认为，建筑面积计价从表现上来看，低于套内面积计价方式，因此这一举措从中长期来看，势必会引起重庆楼市价格上涨。3、三部委联合发布通知，要求各地土地收益10%用于建设保障房11月16日国家财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知称，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%廉租房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。政策解析：三部委联合发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》是对重庆在保障房民生工程这一举措的肯定，同时，此举也是对保障房工程持续支持和发展的强力支撑。二、规划评析1、“内环线”开建、两江新区交通网络布局正式启动两江新区的“内环线”由快速路“一横线”、“四纵线”以及高速公路围合而成，全程长约60公里。11月21日，两江新区“内环线”中的“一横线”开建，“一横线”快速路全长19公里，西起机场高速路宝圣立交，东至两江工业开发区内的协睦立交，与绕城高速北段相连。双向六车道，该路段建设包括10座立交、14座高架桥和3座隧道，预计两年内建成通车。规划解析：建成后的“一横线”快速路，贯穿两江新区“西、中、东”三大区域，将有效连接沿途各大功能板块，使悦来会展中心、机场和东部工业开发区连成一体，为两江新区交通网络打下良好基础，同时“一横线”还使我市交通规划向东延伸至两江工业开发区，进一步完善我市快速路网，引导北部空港和寸滩水港的交通流量向主城区西部扩散。2、“十二五期间”重庆主城将推8个新商圈2009年初国务院下发的“国发3号文件”要求，重庆要努力建成长江上游的购物之都、美食之都、会展之都。根据新制定的《重庆市建设长江上游地区购物之都规划》，主城要强力推进8个新商圈的建设。商圈商圈布局方向大渡口城区商圈大渡口当地、中梁山等主城西部消费者是重点消费人群，由于大渡口的公园比较多，这个商圈也是我市唯一独具特色的“都市生态购物公园”。西永商圈服务与辐射西永新城、渝西片区消费者。由于这里汇聚了大量电子信息等高端人才，几十万大学生也在这里，电子新品与文化艺术消费将成为这个商圈的特色。礼嘉-悦来商圈这是两江新区中两个重要功能区的购物商圈。定位金领、白领、会展客商日常生活、休闲娱乐、往来食住消费是这个商圈的特色。北碚城南商圈服务北碚、合川、璧山等地消费人群。这个商圈附近不仅有生态肺叶缙云山，还有十里温泉城可以玩。巴南李家沱商圈重点服务巴南和主城南部地区人群。由于这个商圈紧邻花溪河、长江，江河岸风情是这一商圈最大亮点。渝北两路商圈主城北部的消费者是重点消费人群，这个商圈有机场，外贸货购销优势突出，也是我市重点建设的北部形象窗口。江北嘴商圈服务与辐射长江上游和国内外高端消费者。重点突出CBD金融商务功能，高端、时尚、精品以及遍布的名品专卖店、旗舰店、高级酒店、演艺文化是这个商圈的核心。茶园商圈服务的主要是主城东部新城居民，作为南坪商圈的补充，专卖连锁店、专业卖场将是这里的业态布局方向。规划解析：8个新商圈的推动将刺激各大商圈的消费竞争，同时8大新商圈的推动也能够促进重庆快速成为长江上游的购物之都，美食之都、会展之都，加快重庆旅游业的发展，带动重庆的经济增长，提升重庆的城市影响力。三、楼市要闻（一）万科销售额破千亿，创中国房企销售业绩新高截至12月1日，万科今年累计实现销售金额1000.6亿元，提前完成今年全年销售任务的同时，创造了中国房企销售业绩的新高。2004年万科的销售额为91.6亿元，近7年来销售额增长了10倍。在今年楼市系列调控政策严厉而频繁出台的市场情况下，万科的销售额破千亿，不得不看到万科“逆市增长”的同时没有忽略其“顺势调整”的战略。“9·29”新政进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨决心的时候，面对市场环境的变化，万科继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。11月中旬，万科在武汉高调推出多个楼盘的促销优惠广告，同时在深圳、北京等多个项目也推出了降价或平价销售的策略；加上万科的不少产品都是面向刚性需求的中小户型，避开了调控对投资型需求的打压，万科认为小户型产品、装修房占比高等优势依然存在，因此为市场仍有较充足的信心；另外在通胀背景下房产作为更稳定的投资品仍受到投资者的青睐。除万科外，同样作为龙头房企的保利和金地前10月的销售额同比均有20%-35%的增长幅度。然而也有不少企业在调控中面临着比较被动的局面，如绿地集团高层就表示今年销售目标已很难完成，卖多少算多少；招商地产前三季度销售额约50亿，仅完成全年目标一半。产品线偏向高端，坚持原有价格策略势必影响销售，加上前期扩张规模较大，容易产生资金隐忧。（二）万科既降价又拿地，楼市后续暗藏玄机2010年11月18日，武汉万科发布公告称，旗下在售五个楼盘共同推出优惠联动：每周每楼盘各推出十套“一口价”特供房源、购房者即送11888元家电基金等促销活动。随后武汉区域40个地产项目跟随万科降价，给武汉当地楼市掀起了一阵降价潮。但就目前来看，万科的武汉降价行为尚未波及到其他城市。然而同一天，北京万科又以52亿元击败10余行家，拍得北京两热门地块。一边降价一边又积极拿地，万科此番自相矛盾举措其背后可谓深藏玄机。在目前政策对楼市调控较严厉，且通货膨胀预期较高的双重环境下，房企尤其是万科这样的地产大腕做出的应对措施很值得深究。万科武汉项目的突然降价，是资金不足，降价促销快