长沙天音房地产经纪有限公司2011年3月份长沙房地产市场月报2011-4-10目录2010年3月份长沙市房地产市场月报第一章宏观环境月度动态信息（一）政策1.国土部出"限地王"严防优质地块异常高价出让今年我国将积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法优质地块出让之前，要做好研判和评估，严防出让价格异常，特别是异常高价地。让土地出让从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变去年房地产企业闲置用地清理力度很大，但政府原因造成闲置用地清理力度还不够。确保“三类住房”（保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房）用地不低于住房建设用地供应总量的70%，实现保障性安居工程用地应保尽保。天音解析：未来国土部对土地市场供应做法的调整，将改变目前开发商在土地市场的竞争格局。综合实力强、社会知名度大、影响力较好的开发企业在竞争优质地块的时候将形成更大的优势。中小开发企业将退出对优质地块的争夺。而保障性用地供应量的猛增，将减少未来商品房用地的市场供应。因此，天音市场研究部认为未来2年商品房市场的供需格局将发生极大的改变，市场将加快进入供小于求的利好格局。2.温家宝:切实稳定房价追究实行工作不力者责任中国总理温家宝5日向十一届全国人大四次会议作政府工作报告时指出，2011年，要坚定不移地搞好房地产调控。加快健全房地产市场调控的长效机制重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。天音解析：国务院总理在今年政府工作报告中的表态表明，2011年楼市调控将成为常态，打压投资投机性需求、保障刚性置业需求依旧是政府调控楼市的主线。业界预计的3-4个月的新政调控效应期将会持续较长的一段时间。地方政府与中央之间在为维护地方利益与平息民愤两者之间将继续展开激烈的博弈。1/452010年3月份长沙市房地产市场月报3.长沙限购令出台:限小(90)不限大、限新不限旧长沙市人民政府办公厅文件长政办发[2011]10号———————————————————————————————————————长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知各区人民政府，各有关单位：为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）精神，促进我市房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：一、自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区已拥有2套（含）以上住房的家庭,拥有1套（含）以上住房的外地家庭，不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。二、境外机构和个人在本市购房的，按《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号）的有关规定执行。三、限购期间，按本通知第一条规定本购买新建商品住房的，一有住房以房屋买卖合同网上签约时间为准。四、对购买90平方米（含）以下新建商品住房的购房人，应在申请房地产预告登记时，如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》（以下简称《申报表》）。非同一家庭的2人以上共同购买90平方米（含）以下新建商品住房的，应分别填写《申报表》，购房人应对《申报表》信息的真实性负责，提供虚假证明或虚假信息的，应承担相关责任。五、限购期间，房地产开发企业，房地产经纪机构应当在营业场所醒目位置张贴限购政策，履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍，婚姻等证明材料（对外地家庭购房的，还应核对本市居住证），在《申报表》中签署意见并盖章。六、房地产开发企业，房地产经纪机构及其执（从）业人员，不执行本通知规定的，暂停网上签约，其违规行为记入信用档案，并由当事人承担相关责任。七、限购期间，国家、省政府另有规定的，从其规定。八、具体执行过程中的相关问题由市住房城乡建设委负责解释。长沙市人民政府办公厅2011年3月4日天音解析：3月4日出台的长沙限购政策对市场影响相对“温和”基本符合业界预期。“限小不限大，限新不限旧”的主导思想，给大户型和存量房留下了无限制的购房空间。因此，天音市场研究部预计短时间内开发商将大大放缓小户型产品的推盘节奏，加大中户型产品的市场供应，部分存量或加推的小户型新品将会出2/452010年3月份长沙市房地产市场月报现集中抢购的热销局面。如果地方限购新政在短期内很快被市场“消化”，房价继续呈现快速上涨趋势，使得长沙市政府继续被推上舆论的风口浪尖的话，天音市场研究部认为地方政府将很快出台更加严厉的地方楼市调控细则。4.住建部：房租将纳入调控探索集体土地建出租房今年两会期间，住建部部长齐骥表示租金的调控应该也是房价调控的一部分。各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。天音解析：房租带来的收益是大量资金涌入楼市避险和增值的重要原因。调控房租指在调节楼市中投资投机需求的收益，在抑制其旺盛需求的同时，巩固目前楼市调控的效果，防止房价的报复性反弹。因此，天音市场研究部预计未来1年内北京将很快出台调控房租的相关办法。5.部长姜伟新:时刻准备出台下一步楼市调控政策住建部部长姜伟新8日接受采访的时候表示，楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市调控政策。对于控制房价过快增长，他充满信心。天音解析：住建部部长姜伟新在两会期间的表态表明，楼市宏观调控将持续较长的一段时间。据天音市场研究部监控显示，3月一线楼市成交量呈现大幅下跌趋势。新政对楼市的调控效应凸显。房价上涨趋势得到初步遏制。因此，天音市场研究部预计近期北京和地方政府将不会出台更加严厉的楼市调控政策。6.国土资源部下发通知要求各地“控价格、防地王”国土资源部10日下发通知要求，要促进房价地价合理调整，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。今年各地要“控价格、防‘地王’”。天音解析：3月10日国土部下发的文件表明，中央在进一步优化土地市场招拍挂制度的同时，调节土地市场的总供给量，抑制目前“非理性”需求局面的加剧形成，从而达到调控未来房地产走势的目的。7.长沙楼市限购令细则各有关单位：为深入贯彻《市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（长政办发[2011]10号）精神，落实有关购房管理措施，现就有关事项通知如下：一、家庭，仅指夫妻双方及未成年子女。二、环长株潭户籍家庭，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家庭（含集体户口，包括农业户口和非农业户口）。三、外地家庭，是指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区以外的户籍家庭。四、主城区，仅指长沙市内五区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五、本市居住证，是指公安部门发放的在本市（含长望浏宁）的居住证。3/452010年3月份长沙市房地产市场月报六、已有住房，是指家庭购房当时其名下拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理了房屋买卖合同网上签约、受理了转移登记的住房。七、限购，是指限制家庭通过市场途径购买90平方米（含）以下新建商品住房（含期房和现房），包括与他人共同购买。八、限购期间，购买新建商品住房的以房屋买卖合同网上签约时间为准。限购对象仅为购买90平方米（含）以下新建商品住房，不含车库、商业用公寓、二手房、非住宅及90平方米以上新建商品住房。九、限购期间，被征收人货币补偿后购买用于安置的住房不受此限制。十、限购期间，只要求购买90平方米（含）以下新建商品住房的购房人，在申请预告登记时，填写《购房人家庭成员住房情况申报表》（见附件1）。十一、限购期间，因政策原因而不能进行预告登记的，由当事人双方协商办理退房手续。十二、限购期间，国家、省、市政府另有规定的，从其规定。　　二O一一年三月十一日天音解析：大量城建资金的缺口、以及地方财政对卖地收入的严重依赖，是长沙市地方政府出台相对“温和”限购政策的两大重要原因。从出台的限购细则来看，楼市限购政策对长沙楼市的影响微乎其微。首先，限购的人群由原先预计的长株潭三市人群扩展到省内八个城市的人群。置业的受众面大大扩大；其次，置业的可操作性更强。本地居住证很容易在派出所办理到最后，惩罚力度弱。如果置业者填写虚假并被主管部门查出，最严厉的惩罚无非就是房地局禁止置业者购买住房。据天音市场研究部监控显示，目前主城区存量和新品供应量较少。长沙楼市限购政策的出台，将推进目前大户型存量的销售和价格的上涨，并促使小户型新品走俏的同时，强势推进星沙、望城、宁乡三个区域小户型产品的价格上涨走势。8.温家宝总理提出：“三管齐下”控制房价过快上涨3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂回答记者提问时，首次提出要消除房价上涨的货币基础，此外，还要运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求，同时加强地方政府的责任，由此形成三面包抄之势，三管齐下控制房价过快上涨。在谈及保障房建设时，温家宝总理在强调3600万套建设任务之外，还强调确保保障房建设的质量、安全和环保，要形成完整的保障房建设-管理-退出机制。天音解析：通胀的持续加剧、货币流通性过剩、热钱的加速流入是目前楼市宏观调控形成强势对冲的三大重要原因。监管层关于房价问题的表态说明，中央已经意识到房价上涨的根本性原因。因此，天音市场研究部预测短期内北