2010年湖南湘府路项目前期市场研究2010年1月20日目录{一}长沙市场研究二、典型个案分析..79[二]区域市场研究一、区域市场概况二、典型项目分析1、房地产政策与法规政策/文件名称颁布时间实施时间发布部门核心内容市场影响1月1日四大银行取消首套房贷3月30日中国中行、中行、工行、农行已明确取消7折利意味着房贷市场份额较大的银7折优惠工行、农行、率优惠，建行需首付4成以上利率才能行均已收紧首套房贷优惠政策。7建行打7折。从1月1日开始，若首付2成，折利率优惠取消，非投资购房人工行执行利率8.5折，建行、农行执行利压力大增，投资客受影响较小。率8折，若首付比例更高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。1月2日别墅供地政策将被收紧1月2日国土资源将具体给别墅下一个定义，新别墅更客观、有效地判断地块所建的联排叠拼或将纳入范畴部定义有望除此前的高度、容积率两方面的产品形式,避免开发商以联排名限制外，包括套型、面积等多方面,不排义报批,以独栋产品营销除将联排、叠拼等项目也包括进来。1月1日关于贯彻落实国土资源3月29日湖南省国从1月1日起，各市、县国土资源管健全完善供地用地制度，规范部加强房地产用地供应土资源厅理部门要建立房地产用地开竣工申报制土地市场交易行为，促进房地产和监管有关问题的通知度。用地者应当在项目开工、竣工时，向市场健康平稳有序运行国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对2004年8月31日前出让而至今没有开发利用的土地，必须收回土地使用权。1月8日湖南省2010年供地计1月8日湖南省国2010年的供地计划比前5年的年平降低土地成本，控制房价持续上划增20％供应总量土资源厅均供地量增加了20％以上，供应总量达涨。3180公顷到3180公顷，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地三类用地供应比例将占到供应总量的74％，保障性住房将通过行政划拨、限地价等方式，降低土地成本。1月9日分三个时间段针对土地1月9日长沙市国对过去欠缴土地出让价款的，长沙在土地市场建设方面采取强硬的出让价款欠额部分加收土局市国土资源局和长沙市财政局从2010年新措施，加强土地规费清缴力度，违约金1月1日算起。在2010年3月31日前缴清确保市房地产业的健康发展。的，免征违约金；2010年1月1日至6月30日清缴的，对欠款部分按土地出让合同约定额度的50%加收违约金，2010年7月1日以后清缴的，对其欠款部分按土地出让合同约定的额度加收违约金。1月13日关于进一步加强房地产1月13日住房城乡未取得预售许可的商品住房项目，加强房地产市场监管，打击房市场监管完善商品住房建设部房地产开发企业不得以认购、预订、排号、地产开发企业捂盘惜售、哄抬房预售制度有关问题的通发放VIP卡等方式向买受人收取或变相价等违法违规行为。知收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。1月13日保发展保红线工程——1月13日国土资源以积极推动经济发展方式转变为主严格规范管理，完成保障扩大2010年行动方案部线，完善土地调控政策和机制，大力推内需用地，坚守耕地红线和防止进节约集约用地新机制的建设和完善，违法用地反弹。促进土地利用方式转变，保障经济平稳较快发展，坚守耕地保护红线。1月14日国务院14日常务会议1月14日国务院对购买首套自住房且套型建筑面积抑制住房价格过快上涨，打击在90平方米以上的家庭，贷款首付款比投机性购房行为。例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。1月14日关于调整住房公积金提1月14日长沙住房家庭（包括夫妻双方及未成年子公积金贷款在整个房地产市取政策的通知公积金管女）已有住房产权建筑面积超过140平场上占的份额比较少，而且针对理中心方米（含）再购买、建造自住房的，不予的人群不是太广，所以对于整个提取住房公积金。购买、建造独栋别墅、联市场的影响，还仅限于心理层面，体别墅及商住两用自住房的，不予提取执行力的影响较小。住房公积金。1月17日国务院关于坚决遏制部1月17日国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应严格限制各种名目的炒房和分城市房价过快上涨的紧张的地区，商业银行可根据风险状况，投机性购房，遏制部分城市房价通知暂停发放购买第三套及以上住房贷款；过快上涨，切实解决城镇居民住对不能提供1年以上当地纳税证明或社房问题。会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。二套房贷认定标准认房1月22日1月22日中国银监以房屋数量来认定是否为第二套、第三这与此前执行的二套房认定标准不认贷会套，同时认定范围以家庭为单位。所谓一出现了根本性的变化。实行差别套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭的房贷政策以稳定房地产市场，而不是个人。家庭由三种人组成，本人、避免价格的快速上涨。配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。证监会与国土部加强对1月23日1月23日中国证监证监会与国土资源部建立两部门综合进一步完善加强房地产融资监管房地产企业融资监管会、国土资监管工作机制，由国土部对证监会送审的工作制度，利于市场健康发展。源部企业购地用地的合规性予以审核，并出具监管意见函，证监会据此进行后续发行审核工作。中行存量房贷利率恢复1月23日1月23日中国银行根据与客户合同中的约定，在利率调成为首家宣布调整存量房贷利率八五折整方式到期时将存量首套、二套、三套及优惠的银行。增大了供房的压力。以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。关于加强经济适用住房1月22日1月22日中国住房对以虚假资料骗购经济适用住房的，加强经济适用房准入和退出管理管理有关问题的通知和城乡建一经查实，立即责令退还。对违规出售、机制、日常监管和服务不到位等设部出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅问题的管理。自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。农民工纳入经适房范围1月28日1月28日全国人大住房和城乡建设部指导各地建设农民保障农民工权益，加大经济适用提供公共租赁房常委会工公寓，提供公共租赁住房，将农民工房的建设。纳入经济适用房范围，并以大型施工项目为重点，开展“建筑工地农民工标准化宿舍行动”。中国银行大幅提升房贷1月29日1月29日中国银行贷款期限超过5年的首套房贷款利率将之前在中行享有7折利率优惠的利率上升至5.049%，第二套房则上升至客户将在合同规定的期限到来时6.534%，第三套房及以上则上升至上调利率。可能会造成第二、三套7.128%。房的抛售行为。2、全国及重点城市房地产重要动态1、全国房价、房屋销售等情况2010年1月：中国主要城市住宅市场交易情报重点城市成交面积涨多跌少，除武汉外，均不及09年同期。监测的30个城市中，总涨幅约18.48%。供应情况：1月主要城市库存量涨跌持平。厦门下跌幅度最大，环比下跌18.91%，其次是宁波，环比下跌18.25%，其余城市库存量变化幅度均在10%以内。市场需求：22城市成交面积环比上涨，海口涨幅最大，环比上涨180.19%，宁波、杭州的环比涨幅亦超过100%，30个城市总成交面积环比上月上涨18.48%；10个重点城市中，仅广州成交面积环比下跌，其余城市成交面积环比上涨。成交价格：各城市成交价格以涨为主，苏州位居涨幅榜首，环比上涨24.85%，宁波、重庆价格涨幅亦超过20%；仅杭州和三亚价格环比下跌，杭州下跌7.61%，三亚成交价格与3月持平，环比下跌0.56%。重点城市中，除杭州价格环比下跌外，其余城市均上涨，重庆、上海和武汉的环比涨幅皆超过10%，北京、天津和重庆成交价格涨至新高。2010年1月份中国主要城市住宅市场交易情况2、重点城市房地产动态◆北京：可售量跌至最低，价格再创新高；4月北京市商品住宅销售11591套，成交面积138.02万平方米，环比上涨20.17%，1-4月总成交面积448.52万平方米。◆上海：成交量小幅上扬，可售面积超过500万；4月上海市商品住宅成交12706套，成交面积138.93万平方米；1-4月总成交面积454.20万平方米，同比09年下跌33.62%。◆天津：成交量上涨明显，价格达历史最高；4月天津市商品住宅成交10030套，成交面积103.28万平方米，1-4月总成交面积315.19万平方米，同比09年上涨0.28%，同比08年上涨91.86%。◆重庆：成交量上涨，价格创新高；4月重庆市商品房成交26010套，成交面积246.52万平方米，1-4月总成交面积717.49万平方米，同比09年下跌2.32%，同比08年上涨93.73%。◆深圳：成交量小幅上涨，价格稳定；4月深圳市商品住宅成交3109套，成交面积27.95万平方米，1-4月总成交面积97.79万平方米，同比09年下跌59.86%，同比08年上涨14.23%。3、长沙