社区商业街专题报告泰安世联怡高物业顾问有限公司2010年9月7日引言随着商业地产的逐渐成熟，社区商业得到巨大的发展服务于社区的商业街也随之出现。社区商业街是商业街的初级形式，由于服务范围的不断扩大，社区商业渐渐演变为区域商业。成为中央商业和城市商业的重要补充，本报告主要是对社区商业街做分析。2逻辑思路社区的定义和特点商业街的分类商业街商业街的特点社区商业街社区商业街的发展市场分析开发策划流程项目定位产品规划营销推广案例列举3主要内容1社区商业街相关概念2社区商业街发展研究3社区商业街策划研究4社区商业街营销推广5案例列举4一社区商业街相关概念社区商业街是由不同规模，不同类别的店铺有规律的排列组成的交易场所，其形式有带状或环状组团商业街，是社区商业的重要组成部分。5社区商业街------社区商业街概述社区商业街以地域内和周边居民为主要服务对象。以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。其形成缘于社区及社区商业的发展，是社区商业发展到一定阶段的产物，是社区商业的重要组成部分。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，能满足人们购物、文化、观光等多种需求。6概念何谓社区与社区商业？特点组成要素社区：是具有特定生活方式服务人口在5万以地域、人口、区和成员归属感的人群所组成下，服务半径3公位、结构和社会的相对独立的社会共同体。里以内，总规模在心理5万平米以下。社区商业：是以社区范围内便利性、经常性、的居民为服务对象，以便民适合偏远地块开发、利民、促进和满足社区居-----------民综合消费水平为目标的属地商业。7社区商业社区商业的分类：分类依据分类方法服务对象内向型、偏外向型、外向型地产开发道具型、持续功能型物业类型社区底商、社区商业街、社区商业中心8社区商业分类从商住比方面对社区商业的类型进行分析社区商业占住宅总面积比例：社区商业/住宅内向型为低于2%偏外向型在2%-5%11%外向型在5%-11%5%2%类型内向型偏外向型外向型9外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，偏社区商业分类外向型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间。调整后的商业面积户均商业面积人均商业面积类型案例户数人口（㎡）（㎡/户）（㎡/人）美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91外向型锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87中间型蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46内向型万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.1410商业街类型特点规模设计商铺复复合商业街规模庞大沿街两侧布置、采取出租经营的方合的经营内容长度较长、式有一性没统考虑因素多（车位、环商，商开发对境、消防等）、业项目的市场街宣传所能带设计要求高给经营者的利益很少。专集中管理某规模大小单层建筑居多形式上店铺、店面业一类型的商与经营的长度不能太长皆可品，如建筑商品类型商商业街、汽有关业车配件、酒街吧等等11社区商业街代现、合社区商业街的形成标综、志着原始的配套物业中集特色商业街向“外向型”市场形态转变，社区商业漫无目的的、无序的开发始小型商业街向以市场为导向的规原、划、定位，营销转变意任。、乱散零散店铺社区商业街是社区商业发展到一定阶段的产物12小结社区商业街缘于社区及社区商业的发展，是社区商业发展到一定阶段的产物，是社区商业的重要组成部分。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，能满足人们购物、文化、观光等多种需求。13二社区商业街发展研究商业街现状未来发展前景14发展现状社区商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。———潘石屹社区商业的出现缘于城市居住空间的日益拓展，楼盘体量的日趋增大，当市级商业中心与区域商业中心已无法完全覆盖新兴社区的时候，社区商业作为一种区域性极强的商业业态也开始走入人们的视野。15发展现状社区商业的形成：社区商业最早诞生于美国，20世纪50年代，由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国开始进入郊区化，社区商业出现。70年代，社区商业在亚洲的新加坡出现。我国的社区商业有所不同，它是从改革开放后才开始初步出现狭义上的社区商业。16发展现状我国社区商业的演变过程：自小区商服设施逐由步开始有分散趋生向集中，部分商活业主题街开始出配现。套传统家带店商铺与家居分区不明显，在新建的社区中分散经营，服务半径小，大逐步出现新的大提供商业配套较为单一，生活型商业形态（如配shoppingmall），套规模大、环境优美、种类多。17发展现状我国社区商业发展：我国的社区商业相对落后，其主要以历史形成的沿街商铺为载体，这种是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。但是随着近几年房地产业的发展，特别是商业房地产的成熟，社区商业得到了巨大进步。我国也出现了大批“购物中心”“生活广场”“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。他们可能在定位上超出社区服务范围的口号，从实际来看他们任是以服务社区居民为主要目的。在形式上我国的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所发展。总的来说我国的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。18发展现状社区商业街：现在的社区商业街主要包括为本小区居民服务的商业街，也包括从小区底商衍生出来的由开发商开发的特色商业街，同时还包括有不同开发商开发的小区底商组合而成的较大范围居民服务的社区商业街。19发展现状社区商业街的发展现状：在我国，社区商业街主要位于地方城镇或城市街道办的几何中心，街区长度为100~200米，商业设施立面高度为1~2层，商业密度为50%~80%。商业街为线状，商店数目在几十家到几百家不等家，设施构成为风味小吃、日用品中心，核心商店及副食品商店。此类街的顾客主要为家庭主妇或保姆，购买商品的数额少、频次高。20未来发展前景社区商业街四大优势：优势一：商铺讲究“成行成市”已经成为发达地区的经验。社区商业街整体打造“特色”商铺是一条很好的思路，但是这需要专业化的整体经营策划理念进行支撑。因此，开发商首先有明确的思路，打造特色商业街和以特色商业中心为核心的“大商铺”，让社区商业街充分激发区域和项目的潜力。　优势二：商业街相对传统社区商业内容丰富。社区商业需要解决社区内不同收入水平的消费需求，而社区商业街经营内容的丰富就能很到解决这一问题。商业街具有既为小区内居民提供生活方便又吸引周边消费人群，面向社会的消费娱乐双重功能的商业配套。经营业态中的中高档服装服饰、酒吧、咖啡店等，使人们在繁忙的购物活动中享受着城市生活的乐趣，既购物又休闲，两全其美。21未来发展前景优势三：社区商业街适合现代人的生活习惯方式。对于社区居民来说，社区商业街构成了连接工作和生活的延伸，在休闲中购物，在购物中得到休闲。消费已不再被看做是一种纯粹的商业消费行为，它已成为人们生活中的重要组成部分。提高了消费的质量，就是提高了人们的生活质量。优势四：“钱景”广阔。对于投资者来说，社区商业街即拥有相对固定的客流，又能吸引其他客流的参与，开发商往往还会有一些优惠政策，而且商业街的发展极具潜力，所以社区商业街无疑是一个投资的重要选择。22未来发展前景商业街的发展趋势：（1）发展更加趋于理性（2）进入微利时代（3）一些投诉纠纷可能会增加（4）两权分离（5）商企的联合可能会更加紧密（6）市场专业细分（7）规范日益成熟23未来发展前景存在的问题及开发风险：问题风险1.业态分布无序系1.经济发展形势风险；2.商业利润下滑统2.政府政策与金融政策风险风3.自然灾害风险3.商业功能单一，文化休闲险功能不强。非建设前期调查不足、定位规划不合理、盲目投资4.空间序列和尺度与消费者系建设中期资金不足、业态组合不合理、没有心统建设后期实现较好的招商及营销理行为存在差异。风险管理、经营及服务不到位，竞争及5.交通系统滞后，内外部交其他不确定风险通组织不畅。24未来发展前景商业街成功开发的十个要素：慎重选址要有特色业态整合定位准确选好赢利模式规模适中招商先行科学规划错位经营注重管理25三社区商业街的策划研究项目市场分析项目定位商业街发展建议投资环境环境规模定位分布类型区域商业分析市场定位业态分布特点自身情况分析主题定位人流动向规划客户群分析业态组合定位竞争者分析铺位面积配比租售定位SWOT分析价格定位26投资环境分析经经经经济济济济环环环环境分境分境分境分析析析析生产总值分析生产总值分析三产比分析三产比分析商商业环业环境分境分析析消费能力分析消费能力分析投商商业环业环境分境分析析资综合性能分析综合性能分析环境房地房地房地房地产产产产市市市市场场场场分分分分析析析析分析商商商商业业业业地地地地产产产产市市市市场场场场分分分分析析析析现状分析现状分析发展分析发展分析城市城市城市城市条条条条件分件分件分件分析析析析27投资环境分析经经经经济济济济环环环环境分境分境分境分析析析析