【长乐坡村改造项目市场初判】日期：2011年3月报告思路项目背景分析项目属性分析目项目背景解析录市场竞争分析住宅市场分析商业市场分析项目背景分析项目属性分析项目背景解析地块状况解读本案位于西安城市东扩主轴，是典型的板块扩张缓冲地带。?宏观上，宗地位于西安城市正东，是城市东向发展主轴，是承接西安传统城市板块与新兴城市板块的桥头堡，是东向出入西安必经的战略要地；?中观和微观上，宗地位于新兴的浐灞生态区规划范畴，但与传统城东板块距离近在咫尺，是城市板块发展的缓冲要地。浐灞生态区板块传本案统城纺织城钟楼东板块板块地块交通解读交通位置显赫，但路网过于倚重主干道，通达性较差。?交通位置：本案位于万寿路—幸福路与东三环之间，地块分布于东西主干道长乐东路南北两侧，同时是贯通新旧两大板块的节点区域。?交通动线：地块周边交通路线较为简单，以万寿路—幸福路和长乐东路两大主干线为主，其余道路路面过窄，且交通不便，故主干道车流量极大，交通相对较为拥挤。地块环境解读拥有大学与浐河资源，人文与自然兼得，但环境线落差极大，从而严重影响项目形象。环境区隔线地块配套解读以社区配套为主且分布零散，生活便利但缺乏档次。?商业配套：依托长乐东路、万寿路、幸福路三条主干道沿街商业配套，十分完善，但经营环境极差，整体商业经营水平粗糙落后。?教育医疗：除空军工程大学外，周边教育配套主要以村办小学、幼儿园为主，其余学校多在南侧咸宁路附近；医疗设施匮乏，方圆2公里范围无正规医院，多以药店、诊所为主。?交通休闲：交通资源丰富，10分钟步行距离内近20条公交路线，且项目本身位于地铁一号线规划车站附近；5分钟车程内缺少大中型休闲设施，该区域娱乐休闲活动缺失。本案为规模型商住项目，具备开发地块现状认知高端社区与城市综合体潜质。?地块现状：目前多为长乐坡村村落用地，建筑低矮凌乱，部分项目用地为废旧厂矿企业用地，整体形象极差；且南侧项目用地与长乐路地表存在一定高差，未来动工土方量巨大，无疑增加了项目开发的成本；?地块基数：项目占地约500亩，暂定容积率为4.5，折合总建筑面积约150万㎡，地块受周边现有建筑的影响呈不规则分布，临长乐路沿街面长达960余米。?地块发展影响因素：原有城中村形象对项目形象的折损；地块内部存在市政供暖管道，若无法拆移将严重影响项目开发与规划；超长沿街面考验开发对商业的理解。项目属性研判发展优势因素发展限制因素?城市发展主轴?地块零碎、分散?交通缓冲要地?城改低起点形象?地铁沿线?市政供暖管道障碍?学校与浐河?千米沿街面导致商业分散?规模型商住项目定性：城市发展缓冲区规模型城改项目项目背景分析项目属性分析项目背景解析城市经济背景?西安市GDP年均增长14.1%，2009年增长14.5%，高于全国同期水平5个百分点，未来的上升空间很大；?西安市2010年上半年的GDP增长速度是16.8%，西安市房地产处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展；房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%?2010年上半年，西安市固定资萎缩停滞稳定发展产投资已达1596.84多亿元，年高速发展均增幅29%，大量投资已经在基2010上半年一线城市二三线城市础设施建设方面发挥了效用；　北京深圳广州青岛成都南京西安GDP（亿元）6372.64215.574886.012586.72363.482443.371372.44较上年增速12.00%11.60%13.60%13.90%16.80%14.20%16.80%城市经济背景?西安市历年人均GDP18285.346元，自06年后增速呈飞跃式发展，表明近几年西安市经济增长较快；?西安市2009年人均GDP约4757.886美元，说明西安市房地产处于平稳发展期。人均GDP与房地产发展关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期城市经济背景西安市2009年常住人口843.46万人，城镇人口581.40万人，城市化率已从2001年的42%增加到达69%，城市化率相对较高，住房消费潜力巨大。2009年城市经济背景西安产业结构是“三、二、一”型，2009年第三产业比重已超过半数，房地产业在西安经济发展中的重要性可见一斑；2010年西安各区产业划分：碑林区：科研文教、旅游、商贸新城区：商贸业、旅游业、高新产业及科教莲湖区：现代装备制造业、服务业、旅游文化业未央区：教育、工业、物流、文物和生态保护功能雁塔区：科研文教、商贸、居住、文化旅游灞桥区：生态旅游、商贸、文化娱乐、物流、高新技术产业临潼区：以自然风景、历史文化及文物旅游为特征的现代化国际旅游名区长安区：科教文化中心区、高新技术产业区、生态民俗旅游度假区，重点发展商贸、旅游服务、金融等第三产业阎良区：阎良航空科技城城市经济背景?西安市社会消费品零售总额增长迅速，2009年已达1381.12亿元，近年来平均年增长率18%以上，居民消费明显升温。?按行业分类，2009年零售业消费零售占主导，为979.03亿元，占据社会消费品总额71%。　各行业消费品零售额增速批发业249.817.30%零售业979.0321.10%住宿和餐饮业128.6914.60%其他23.614.10%城市经济背景?西安城市居民的人均可支配收入逐年增长，增长速度也呈上升趋势，2009年人均可支配收入达18963元?西安市居民的恩格尔系数逐年下降，2009年为34.1%，城市居民基本实现小康生活水平城市规划背景规划确定未来西安市中心城市发展模式为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。“九宫格局”即中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能区结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十”字型格局。“一城多心”即在“九宫格局”的基础上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个城市副中心。城市规划背景各大区域特色鲜明，发展定位相对明确，而本案所在区域却缺少较为鲜明的城市属性特征。雁塔区：科教中心；高校云集、科研强劲。未央区：政治中心；西安市政府迁址张家堡。碑林区：商贸中心；东大街、南大街、开元、百盛、唐城、长发祥。莲湖区：装备制造中心；西电、法士特、西安印钞厂、利君制药灞桥区：生态中心；浐河、灞河、生态湿地阎良区：航空制造基地；西飞集团临潼区：休闲旅游中心兵马俑、秦始皇墓区域发展背景遵循西安市整体规划思想，区域所处在城市未来主要发展方向。?在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发，深入研阎良新城究了如何在西部大开发战略中加强我市高陵县城对区域的辐射和带动作用，未来城市将泾渭新城遵循“南北拓展空间，东西延伸发展的城新筑组团临潼新城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展”的整体发展思路，在东北方洪庆组团向形成以新筑、临潼为主的副中心；在蓝田县城北部方向形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处于城市未来发展的主要方向。区域发展背景在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群?在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路经济带为轴心，以康复路、长缨路为骨架，以未央“西北第一市“康复路综合批发市场、西北轻工新城本案批发市场和西北商贸中心等大型商贸网点为支商贸撑的商贸集散区。碑?同时远期该区域将以专业化、品牌化、特色林化为发展方向，加快现有商贸业态升级换代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信息发布雁塔、产品展示、电子商务等综合功能的新型市场集群和良好的产业发展环境，完成由目前都市小商品采购圈的再次升级。从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商业发展，新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。区域经济基础良好，但弱势的投资区域发展背景额度注定区域发展的有限与迟钝。?城东区发展水平在全市9区四县中处于中上游水平，但投资基数较小注定了该区域消费旺盛但区域升级速度极慢，随时有被新兴区域赶超的威胁。第五第三第四第六地铁将改变区域发展模式，加快区区域发展背景域发展的速度。城市层面：加快城市扩张速度，解决城市空间集聚与扩散的关系，引导城市空间重组，符合城市未来发展趋势，有利迅速本案聚集人气，形成新的地铁商业中心推动区域经济发展。区域层面：提高城市中心与城市边缘区的沟通能力，平衡城市中心与城市远郊的物业价值，加速沿线物业升级，推动沿线产业格局变更。沿线分析：提升现状交通的扩张与辐射能力，逐步完成沿线0.5公里半径的地铁经济带，从而快速提升沿线的物业价值。区域发展背景地铁沿线物业价值随地铁交通的不同阶段呈跳跃性增长，地铁对的实质性利好先于真正投入使用而提前释放时间序列表现参照西安地铁2号线工程进度与沿线周边物业价值增长的关系：从地铁项目规划开始，长安路及未央大道沿线房地产开发及开始逐渐升温，并随着地铁建设进度不断变化。由此可以预见地铁对周边沿线物业的价值影响。项目背景小结?城市经济的快速发展和扩张为项目开发带来了良好的外在机遇，尤其是人均收入水平和消费能力的提高，对房地产的潜在需求日益旺盛；?城市规划之下，项目所在区域成为城市发展主轴之一，未来政策的偏移与城