当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析中国指数研究院CREIS中指数据2010年8月1目录a.全国土地市场形势分析b.2010年房企拿地策略及建议c.城市投资吸引力研究2目录a.全国土地市场形势分析b.2010年房企拿地策略及建议c.城市投资吸引力研究31.供应增加，市场理性，土地价格稳中有降住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。41.1供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力通过下表可以看出，2010年已过去2/3，但一些城市住宅用地实际供应量仍不足计划的40%。一线城市中，广州实际供应量仅为计划的12%，深圳为14%，北京为32%；二线城市供应量略高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，9-12月地方政府将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮。表：重点城市土地供应计划及2010年1月-8月15日完成率住房建设用地单位：计划供应（包商品住房用地供应（含中小万平方米含保障性用地)套型商品住房用地）实际供应计划完成情况北京2500125039732%深圳4071472014%广州6505006212%杭州202379826133%嘉兴7315389117%重庆6449471381517%51.2供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超过80%2010年全国计划供地18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。2010年1-7月，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2.44亿平方米，同比增长83%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。图：2010年1-7月全国住宅用地月度供应量单位：万平方米6000300%256%5000249%250%200%4000150%126%3000100%76%42%200036%54%50%8%7%-22%23%-19%0%1000-32%-44%-50%0-100%1月2月3月4月5月6月7月2009年2010年环比同比6数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.3广州供应：1-7月完成情况一般，后期供应将加大?2010年楼市处于调整阶段，政府推地颇为谨慎。1-7月广州（十区）仅推出9宗住宅用地，其中原金沙洲“地王”因故暂缓出让。在供应有限的情况下，土地成交颇少，1-7月广州仅成交7宗居住用地。按照计划，广州在余下的几个月需完成400多万平米的住宅用地出让，即土地供应高峰集中在下半年。表：2010年1-7月广州成功出让的住宅用地数据来源：CREIS中指数据、7fdc.soufun.com1.3广州供应：2010年出让地块分析?根据2010年广州居住用地计划看，市中心有20多宗住宅用地将出让，天河和白图：2010年广州各区居住用地占地面积出让比例云地块都处于区域边缘地带。近郊四区有10多宗地块，其中南沙地块多靠近地铁；番禺地块都位于热点开发板块；萝岗地块海珠荔湾越秀0%6%天河位于中新知识城，未来的发展潜力大，不0%萝岗15%过因占地规模大，竞拍企业需具雄厚的资42%白云金实力。10%黄埔?花都从各区居住用地用地面积出让比例看，1%南沙番禺3%近郊四区的土地供应约七成，其中萝岗地4%19%块所占比例高达四成，番禺地块比重接近二成，南沙和花都地块各占4%和3%。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com中心城区只有天河和白云区的土地供应超过一成。81.4成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%图：2010年1-7月住宅用地月度成交量2010年1-7月，全国住宅单位：万平方米用地共成交1.81亿平方米，同5000500%413%比增长79%。4000400%300%3000245%232%从单月数据来看，4-6月土200%2000地市场观望气氛浓厚，成交量逐14%100%100027%42%19%21%-9%-4%6%9%0%月下降，但7月住宅用地成交-57%-48%0-100%量逐渐回升。7月成交住宅用1月2月3月4月5月6月7月地2312万平方米，环比增加2009年2010年环比同比9%，同比增加14%。图：2010年1-7月住宅用地成交面积与推出面积比值单位：万平方米3-7月，住宅用地成交面积60001.2与同期推出面积的比值由0.9持500011.00.9续下降至0.6，但在7月比值上40000.80.80.830000.60.60.6升至0.8。0.620000.4开发企业审时度势，根据10000.200.0企业发展需要，积极扩充土地1月2月3月4月5月6月7月储备。推出量成交量成交/推出9数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.5价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米，较上半年均价低16%，环比下降14%。新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图：2010年1-7月全国住宅用地楼面均价走势单位：元/平方米250050%40%200030%150020%100010%0%500-10%0-20%1月2月3月4月5月6月7月环比楼面均价10数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.6溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。这表明开发企业拿地逐步活跃，对于热点区域的地块开发企业的积极性仍然较高。表：2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率　1月2月3月4月5月6月7月北京141%126%123%无成交13%35%49%上海137%55%1%25%94%136%11%广州无成交无成交1%无成交4%129%3%深圳无成交无成交0%无成交无成交无成交无成交天津25%31%17%8%7%1%3%沈阳0%0%0%2%15%0%8%南京112%82%82%62%35%15%56%无锡无成交48%无成交37%无成交无成交8%成都32%21%0%81%18%0%21%重庆28%9%18%91%6%6%26%西安-1%-----海口0%无成交无成交0.34%130%无成交131%11数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.7广州地价走势?2009年6月，广州住宅用地溢价率高达154.18%，此后，住宅用地溢价率不再超过100%，特别是2010年以来，广州出让的住宅用地基本以低价成交。不过，2010年6月份，虽然楼市仍处于低迷时期，但由于出让土块具有绝佳优势，广州住宅用地再次翻倍成交。表：2008年至2010年7月广州住宅用地楼面地价及溢价率180.00%18000160.00%16000140.00%14000米120.00%12000方平100.00%10000/80.00%8000元60.00%6000：40.00%4000位20.00%2000单0.00%01月2月6月9月1月2月5月6月7月8月9月0月2月3月5月6月7月11118年8年8年8年9年9年9年9年9年0年0年0年0年00008年8年000009年9年111100000000000000000222200222220022222222土地溢价走势楼面地价数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com121.8地王：新政后土地市场“地王”难见“地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度，土地市场频频出现“地王”，北京更是一天出现三个“地王”。新政后，土地市场“地王”难见。据统计，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7块在新政前成交。表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜建筑面积成交价排名城市地块名称竞得方成交日期(㎡)(万元)1天津咸水沽镇3010900.8705000富力2010-4-282上海苏州河北岸东块1街坊132996.3702000华侨城2010-2-113福州“福临东城”以南地块1271760600000江西正荣2010-2-44北京六圈A居住项目地块348037.9597000中海地产2010-1-21亦庄住宅及商业项目（X1-5北京391170524000中信新城2010-3-151B）地块大望京村环境整治土地储备项目6北京280789.9504000保利地产2010-3-174号、5号地7佛山汾江南路东侧、前进路北侧1662461.8470500新鸿基2010-2-22常营大型居住区三期土地一级开8北京462928.5454000龙湖地产2010-2-24发项目A-001—A-005地块崔各庄乡大望京村环境整治土地9北京169537.2408000远洋地产2010-3-15储备项目1号地10青岛香港西路南、东海二路东227004404067.1绿城132010-1-22数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1.9流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍较为普遍新政过后，土