恒嘉地产3月市场分析报告市场动态·恒嘉视点目录第一部分宏观动态分析.2二、宏观房地产市场动态分析41、本月全市商品房成交量分析4第一部分宏观动态分析一、宏观政策动态一、3月25日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行年内第三次对之进行上调。自此，商业银行存款准备金率达20%，再创历史新高。此次上调存款准备金率0.5个百分点，将直接冻结银行体系资金3629.5亿元。恒嘉简析:在密集的楼市调控政策接连出台背景下，再次提高存款准备金率无疑将令已经因为销量明显萎缩的部分开发商资金链压力增大，提高存款准备金率后，银行的按揭贷款发放会更加严格，银行对利润相对比较低的首套房贷款很可能还会继续收紧。目前市场上首套房已经基本恢复基准利率。一旦准备金继续上调，很可能第一套房利率上涨到1.1倍。而第二套房目前市场上已经逐渐开始出现上调超过1.1倍的现象。个别资质有问题的贷款者甚至最高已达1.5倍。限购政策叠加信贷政策，特别是资金面的收紧将使购房需求继续萎缩，促使楼市从量变到质变。央行4月6日起上调存贷款基准利率0.25个百分点二、中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。金融机构人民币存贷款基准利率调整表(调整后)活期存款0.50整存整取定期存款-三个月2.85半年3.05一年3.25二年4.15三年4.75五年5.25各项贷款-六个月5.85一年6.31一至三年6.40三至五年6.65五年6.80三、个人住房公积金贷款-五年以下（含五年)4.20五年以上4.70恒嘉简析:自2011年4月6日起，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。在资产价格和商品价格上涨的前提下，负利率导致居民存款大幅度贬值，这种情况下央行选择加息似乎顺应民意，表面上看，央行加息有利于储蓄保值，能够给经济降温，对于房地产市场而已，银行再次上调贷款基准利率，导致购房成本增加，很多人暂时搁置置业计划，银行这一政策对持续高涨的房产市场有一定的抑制作用。但同时，存贷款基准利率的上调也存在一些弊端：一、实体经济较虚弱，系统性风险加大。二、资本使用成本的增加，大量信贷资本被国企垄断，中小企业面临严重的资金压力，，这将不利于国内中小企业发展。二、宏观房地产市场动态分析1、本月全市商品房成交量分析区域（商品房）全市成交量面积（万平米）77.44成交套数（套）7296200001829016568250193.94194.31200150001099086471501000092.027733134.437296122.15403100781377.5377.44500064.3655.8551195000月月月月月月7890月1月2月123年年年111年年年000年年年111010101000010101222010101222222成交套数成交面积（万平米）源于房地局数据统计恒嘉简析:来源于房地局数据显示，3月份长沙市商品房成交面积77.44万平米，成交套数7296套，和上月相比，分别上涨了21.59万平米、1893套，从宏观数据来看，3月份相比2月份，无论是成交套数还是成交面积都有所上涨，但是，市场表现依然难尽人意，主要是在限购令政策影响下，大多数客户处于观望状态，导致市场需求大幅下降。2、商品房成交价格分析长沙市商品房价格趋势(元/平方米)650062006100617160005734585055505500520053245314500045002010年7月2010年8月2010年9月2010年102010年112010年122011年1月2011年2月2011年3月均价520053245550531457345850620061006171均价（数据来源：房地局预警预报系统）恒嘉简析:从数据上来看，本月长沙商品房成交均价是6171元/平米，和上月相比，略有上升，但整体走势平稳，在市场供应量急剧加大，货币政策继续从紧，客户观望状态依旧浓厚的情况下，4月份商品房价格将依然保持比较平稳的趋势。二手房市场2011年第一季度，全市二手房成交面积93.94万㎡，成交套数为7805套，同比分别增长-21.40%，1.96%，其中住宅成交69.61万㎡，成交套数为6815套，同比分别增长7.53%、0.93%。分区域来看，内五区二手房成交面积63.32，成交套数为5521套，同比分别减少了4.27%、-1.87%。其中住宅成交47.22万㎡，成交套数为4921套，同比分别增长0.93%、-5.82%，由于传统的交易淡季和对房地产政策观望的影响，2月份成交量为近一年来最低值，3月政策开始明朗，价格、套数、面积都有所回暖。第二部分市政规划动态1、红星水库成长沙最大社区公园（红星社区公园开门纳客。）从2004年到2006年，伴随着推土机的轰鸣，四周的渣土不断蚕食水面，导致四分之三的水面区域被填埋。“呵呵，红星水库终于有了个好归宿。”张振超今年60岁，住在红星水库北面仅一墙之隔的老居民楼上，一直见证着水库的变迁。昨日，水库变身社区公园，首次开园迎客。张老和同伴坐在公园的长凳上晒太阳，聊着往事，成群的金鱼在面前的水池里游弋，身后则有一群孩童正在溜冰场中嬉戏，即使没穿溜冰鞋，也丝毫不影响他们的兴致，用胶鞋“滑冰”或许更显水平。三年前：从灌溉水库到一塘臭水红星社区公园位于韶洲路与韶山路的交会处，占地3.2万平方米，由长沙市城管局修建，是目前长沙面积最大、配套最为齐全的社区公园。昨日，不少居民前来探个究竟，长沙市委副书记、市长张剑飞也到场祝贺，同行的还有各城区从事城市建设、规划工作的副区长。“或许，市长是想通过这样的方式，提醒各部门要保护好城市绿地和水面，红星公园的落成，体现了政府尊重民意。”张老这样理解市长的祝贺。时光倒回到一年前，这个地方却是“臭”名昭著，也因此频遭居民的嫌弃。红星社区公园的前身，是1958年建成的红星水库，当时是为了灌溉井湾子附近农田而开挖的人工湖，是城南最大的水库之一。到2000年，由于周边农田被征用改造成楼房，该水库也逐渐失去灌溉的作用，后改为养殖场，之后蓄水量减少，水质降低，基本闲置。从2004年到2006年，伴随着推土机的轰鸣，四周的渣土不断蚕食水面，导致四分之三的水面区域被填埋，本报记者曾连续数月介入调查，多次制止非法填埋事件。由于利益驱动，更多的施工被安排在深夜，很难被制止。终于在水库50岁那年，她彻底消失了，消失得只剩下一堆渣土。一年前：因地制宜，水库慢慢有了点意思“20多年前，水库边种着泡桐、橡树，还有一些花草，水质清澈，水库里游满了鱼虾，景色不亚于现在的烈士公园。”老人们都一直叫它“绿洲”。夏天，居民在这里游泳、钓鱼，夜晚在水库边乘凉聊天。忆及当年的红星水库，许多居民的心中尽是美丽的回忆。一年多前，家住在一墙之隔的80岁老人任怀澡，还计划着搬家。“仅存的一点水面，散发着恶臭，一年四季不敢开窗。”任怀澡家住四楼，每天起来望一眼窗外的“臭池”，他就唏嘘不已，“一天都没有好心情”。“从2010年下半年，挖机开始进场，发黑的烂泥被挖出来，然后被渣土车运走，湖底随后重新铺土，利用渣土就地造山，红星公园慢慢有了一点意思。”任怀澡亲历了公园的改造。现在：引进水菖蒲帮忙净化水面昨日，在雨花区园林局谢海波的带领下，记者对社区公园进行了一番探访。公园的主体是红星湖，而以湖为中心，则形成了水系景观带，包括了环湖道路、健身平台等，在水面的西部，则是利用原有渣土建成的小山坡，登高眺望可览公园全景，山下则是儿童溜冰场和篮球场。公园的西南角设置了环保厕所，为不浪费用地，厕所“藏”在了地下，而厕所上方，则被改造成地面停车位。“停车位是免费的。为了尽可能对土地综合利用，并且不影响景观，所以采取了立体式设计。”谢海波说。之前的红星水库由于缺乏水源，成为一座死塘，那么，如今的红星湖又如何进行水面净化？谢海波说，“我们大量引进了水菖蒲，是一种喜水湿的水生植物，宜布置于水景岸边浅水处，和其他一些水草一道调节水汽、对湖水进行净化。一旦水质不达标，将通过排水系统重新更换源水”。昨日，来自长沙金秋之声合唱团的老人们，则倚靠在长廊下练声。如今，红星公园已是高楼林立，有星语林、亚商国际、党校等众多单位和小区，从社区中受益的居民达到4万。恒嘉简析：红星社区公园位于韶洲路与韶山路的交会处，占地3.2万平方米，2000年，由于周边农田被征用改造成楼房，该水库也逐渐失去灌溉的作用，后改为养殖场，之后蓄水量减少，水质降低，基本闲置。现在经过政府的整合，红星水库已经被修建成长沙最大的社区公园，区域性的建设，不仅使区域形象得到提升，而间接的带动了整个区域的发展，本来该区属于长沙城市郊区，不管是区域环境，还是区域的规划都是发展比较缓慢，现在长沙最大的社区公园坐落于此，不仅带动了该区域的发展，也是该区域的地产发展，有了一个良好的契机。2、福元路湘江大桥有望明年3月合龙营盘东路浏阳河大桥的桩基、承台已经全部完成，正在抓紧进行顶推施工福元路湘江大桥工程线路全长3539米，在湘江西岸始于银杉路，向西跨越观沙岭路、潇湘大道、滨江景观道，东跨湘江大道后