此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1维港半岛营销策划报告[广东中原代理有限公司][2011.02.25]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|2目目录录PartⅠ市场分析PartⅡ项目定位PartⅢ营销策略PartⅣ营销部署3Part1市场分析4清远房地产市场状况2010年属于政策调控年，从“4·17”新国十条到“9·29”新国五条，清远楼市在逐步走向成熟。2010年的清远楼市与2009年的市场对比，在政策一再调控、银行两度加息的大环境下，商品房及住宅成交总面积略为减少，但同比下降不足一成；商品房和住宅成交总额及成交均价分别上涨，涨幅超过两成。2010年清远商品房成交均价为4880元/平方米，较2009年均价3980元/平方米同比涨23%；住宅成交均价4813元/平方米，2009年均价为3864元/平方米，同比涨25%。另外在广州等一线城市的限购政策的影响下，大量投资客户将转战广州周边城市，对于拥有强大的发展潜力的清远房地产市场来讲，2011年清远房地产市场将持续发展，稳步上扬。5清远房地产市场状况2011年1月份清远市场成交情况成交面积成交套数成交金额成交均价区域（㎡）（套）（元）（元/㎡）旧城70090.86593173139874527.18新城82931.297144323864275213.79附城3107.4336124222213997.59龙塘46534.684141046995622249.93石角101989.5511554642110544551.56源潭2304.462155616212413.42合计306958.21299913365948724354.32195如上表数据反映，2011年1月份新城和旧城的成交量比较平稳并仍占据区域总成交的重要位置，其中新城区域成交均价5214元/平方米仍居于清远的成交价格最高。从成交套数上看，受北部万科城的热售影响，石角成交1155套成为成交冠军，但中心城区的成交量依然是清远房地产市场的主力。6清远房地产市场状况2011年2月份清远市场成交情况成交面积成交套数成交金额成交均价区域（㎡）（套）（元）（元/㎡）旧城171964222020085774652.04新城151733651984478584890.04附城6013196773543137龙塘8222887453293279.52石角16002071049590184945.47源潭6893477200842316.78合计3608110875315582203870.14166如上表数据反映，由于经历春节假期2月成交量与1月份相比下降64%，成交面积下降88%，成交价下降11%。其中，春节期间清远多个楼盘均以额外优惠折扣或赠送大礼包的促销噱头吸引客户，因此来访客户量有所攀升，网签数据2月1日至2月9日（年二九至年初七）共签约53套。近期房地产主要新政策一线城市限购首付款提高央行加息上调住房公积金贷款利率2011年1月16日国务院国务院总理温家宝２６日办公厅颁布了新“国八主持召开国务院常务会议条”，政策针对在各直辖，研究部署进一步做好房中国人民银行2月8日晚市、计划单列市、省会城地产市场调控工作。新国间宣布，自9日起上调金国家住房建设部2月9日市和房价过高、上涨过快八条强调，对贷款购买第融机构一年期存贷款基准发出通知，上调个人住房的城市执行“限购”政策，二套住房的家庭，首付款利率0.25个百分点，其他公积金存贷款利率，其中当地户籍家庭已有2套住比例不低于60％，贷款各档次存贷款基准利率相五年期以下个人住房公积房不能再买；常住的非户利率不低于基准利率的应调整。调整后，一年期金贷款利率上调25个基籍家庭已有1套住房的不1.1倍。对个人购买住房存款利率达到3％，一年点至4%。能再买，但需提供1年的不足５年转手交易的，统期贷款利率达到6.06%。纳税证明或社保证明；非一按销售收入全额征税。常住的非户籍家庭不能购买。刺激二线城市成交量客户观望期加长在新政策的影响下，特别是限购令的政策出台后，整个房地产市场的心态出台，使广州、深圳等地区的成交量会发生变化，购买者在购房时会更为都大幅度减少。投资客转战发展前景谨慎，考虑的周期会更长。较好的二线城市，对清远楼盘来讲，对本项目是一个很大的机遇和挑战。的影响价格影响产品需求变化新政出台楼盘的价格一般会受到影响首次置业者为能一步到位，因此对大，新一轮的调控政策对于本项目的销户型的需求增加，由于二套房首付售价格可能会产生一定的负面影响。60%，导致改善型置业者总体需求会减少。市场分析小结：1清远房地产在刚性需求和投资性购房增加的带动下，2010年清远市的成交均价为4880元/平方米，成交总额和成交均价均有两成以上涨幅，创历史新高。2清远市购买力以刚性需求为主，主流购买群体以本地公务员为主。本项目的目标客户也将以最求更高品质生活的公务员等高收入人群为主。3清城区2011年新推单元以100㎡～140㎡的三房大户型为主，与本项目主力户型吻合。4项目所在板块内竞争楼盘较多，需更注重销售策略和推广手段的创新。清远城区楼价在5200元/㎡左右，上升空间较大。加上限购等新政的影响，深广等5地的投资客将转战清远等地的优质楼盘，对本项目有利好因素。10清城区房地产清城区房地产板块板块划分划分：：?根据目前清远房地产市场旧城旧城板块板块东城东城板块板块状况，一般可划分为四大区域板块：旧城板块、东北北江江两两岸板块岸板块城板块、北江两岸板块、新城板块。?本案位于北江两岸板块的新城板块新城板块二线江景位置。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11北江两岸楼盘概况项目名称位置规模主力户型均价目标客户群主要卖点备注总建面积超25万㎡，由4预计2011年5月销售，70-80㎡的两清远本地人高端客户07年地王，重新定凯景中央首座凤城大桥北桥头栋38-46层的超高层建筑预计10000元/㎡3月5日于索菲特酒店举房，110-120的三房、珠三角高端客户义江景人居价值组成，共1154户行展销。去货较为理想，春节期新城东11区静福占地9212.15㎡，建筑面园景5000元/㎡间96*98,推出部分特价维港尚城109-178㎡三房清远本地人、珠三角二线江景广场侧积45899.92㎡江景6500元/㎡单位，成交赠送金财神一樽去货一般，目前余货约占地2417.42㎡，拟建3204年地王，一线江丽景大厦新城区8号区——8000元/㎡清远本地人、珠三角一半，春节期间98折优层高层建筑景惠占地37000㎡，建筑面积120㎡三房，170㎡临江而建，毗邻滨去货较为理想，余货不金鑫花园北江三路1号238000㎡，由11栋高层大三房，220㎡起的6500元/㎡清远本地人江公园，配套一应多，春节期间无优惠住宅组成复式大户俱全占地超2.5万㎡，建筑面积151-157㎡的三二期：5500元/㎡欧式风格，二线江仍主消化宾府7号，春凯旋花园新城东静福路12万㎡，由9栋小高层组房，197㎡以上的四清远本地人三期：6700元/㎡，景节期间95*97折成，总户数592套房带1200元/㎡装修143-206㎡的三房、以5栋29层、3栋10层清远本地人为主，少97折，目前接受三期诚帝景豪园北江一路四房及新87㎡两房单4800元/㎡一线江景的电梯洋房组成量外地投资客户意登记，预计5月开盘位占地37000万㎡，总建面积有130至180平清远新城北江一178000㎡，项目由十栋方米。主力户型以清远本地人为主，少一线江景，酒店会懿峰雅居路（丁香花园酒待定预计8月份推出市场楼宇组成，层高由22层至130至180平方米的三量外地投资客户所店对面）31层。房为主88-93㎡的两主推二期121㎡-151㎡占地约4万㎡，以小高层江景6500南向4200一线江景，酒店会金逸雅居北江一路房，110-120㎡的三清远本地人一线江景单位，春节期和高层为主元/㎡所房间97折金信蓝湾目前剩余少量占地10522㎡，建筑面积高层单位，均价7000元金信蓝湾北江一路80000㎡，由4栋30层高245-251㎡一线江景7000元/㎡起清远本地人、珠三角一线江景大宅/m2，春节期间97折优层建筑组成，共281户惠占地面积约21000㎡，共预计别墅14000元/复式160-18012㎡，别定义高端住宅，倡翡翠绿洲新城B13号区310户，产品包括联排别㎡，复式洋房8000元清远本地人、珠三角预计今年五一开盘墅300-600㎡导低炭生活墅和复式洋房/㎡北江两岸楼盘概况项目名称位置规模主力户型均价目标客户群主要卖点备注占地约15万㎡，总建筑面江景楼盘，依附于洲心K1、K4号别墅400㎡，洋房富景天下积约54万㎡，共有30318000-10000元/㎡清远本地人、珠三角武广专线旁，交通今年年底推出600多套区100-390㎡户，其中有32栋别墅便利占地约27万㎡，建筑面积市中心占地最大的约48万㎡，由37栋小高150-200㎡的三房、春节期间推出15、18金碧湾清城区金碧路4700元/㎡